陜西省市場監(jiān)督管理局關(guān)于
印發(fā)《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的通知
陜發(fā)改價格〔2019〕924號
各設(shè)區(qū)市發(fā)展改革委、住建局、市場監(jiān)管局，韓城市發(fā)展改革委、住建局、市場監(jiān)管局，楊凌示范區(qū)發(fā)展改革局、住建局、市場監(jiān)管局，神木市、府谷縣發(fā)改局、住建局、市場監(jiān)管局:
為進一步加強我省物業(yè)服務(wù)收費管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國價格法》《中華人民共和國物權(quán)法》，《物業(yè)管理條例》《國家物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，以及《陜西省物業(yè)管理條例》和《陜西省定價目錄》等法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我省實際，我們制定了《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中如有問題，請及時與我們聯(lián)系。
本《辦法》自2019年9月1日起執(zhí)行，有效期5年。原陜西省物價局、陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)的《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》(陜價服發(fā)〔2014〕85號)以及《陜西省物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務(wù)價格管理辦法》(陜價服發(fā)〔2012〕128號)同時廢止。
省發(fā)展和改革委員會
省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 省市場監(jiān)督管理局
2019年8月1日
陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主或者使用人(以下統(tǒng)稱“業(yè)主”)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和《陜西省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結(jié)合我省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費行為及其監(jiān)督管理。
第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定向業(yè)主提供服務(wù)所收取費用的統(tǒng)稱，包括物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務(wù)費(以下統(tǒng)稱“停車服務(wù)費”)和其他服務(wù)費。
物業(yè)服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供房屋、配套設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地日常管理、維護保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護、衛(wèi)生保潔、秩序維護以及安全防范等具有公共性和普遍性的服務(wù)向業(yè)主收取的費用。
停車服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主或者業(yè)主大會的委托，按照停放服務(wù)合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對指定場地(所)停放的交通工具進行秩序管理、提供服務(wù)所收取的費用。
其他服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托或者個性化需求提供《前期物業(yè)服務(wù)合同》或者《物業(yè)服務(wù)合同》內(nèi)容以外且由業(yè)主自愿選擇的服務(wù)項目所收取的相應(yīng)費用。
第四條 省發(fā)展和改革委員會會同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省市場監(jiān)督管理局負責制定物業(yè)服務(wù)收費管理辦法和有關(guān)政策規(guī)定，指導全省物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。設(shè)區(qū)市、縣(市)發(fā)展改革部門會同物業(yè)行政主管部門、市場監(jiān)督管理部門按照各自管理權(quán)限，分別負責本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督管理工作。
第五條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循公平、公開、合理、質(zhì)價相符的原則，按照不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。
成立業(yè)主大會之前的住宅小區(qū)(多層、高層)、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費實行政府指導價。除此之外，其他類型物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。
其他服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。
第六條 實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費標準由各設(shè)區(qū)市、縣(市)人民政府制定，具體工作由各設(shè)區(qū)市、縣(市)人民政府發(fā)展改革部門、物業(yè)行政主管部門負責，依據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標準，綜合考慮小區(qū)容量、場地設(shè)施、企業(yè)成本、業(yè)主承受能力等因素制定，定期調(diào)整并保持相對穩(wěn)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在政府指導價之內(nèi)通過合同約定物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費具體標準。
實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標準，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主大會通過合同約定。
業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，其物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。
第二章 物業(yè)服務(wù)收費標準的制定
第七條 業(yè)主或者業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制計費方式約定物業(yè)服務(wù)費。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照合同約定事項提供服務(wù)，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔。包干制物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和企業(yè)利潤構(gòu)成。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔。酬金制物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)服務(wù)支出和企業(yè)酬金構(gòu)成。
第八條 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分:
1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;
3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費用;
4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護費用;
5.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護費用;
6.辦公費用;
7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及公眾責任保險費用;
9.經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會同意的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出。
第九條 停車服務(wù)費成本由交通工具停放服務(wù)設(shè)施設(shè)備日常運行費、保養(yǎng)維護費、檢驗檢測費、設(shè)備折舊、職工薪酬、清潔衛(wèi)生費、秩序維護費、管理費分攤以及經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會同意的其它費用組成。與物業(yè)服務(wù)費成本相重疊的部分應(yīng)當獨立核算，按比例分擔，不得重復計算。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)照明、景觀、消防、安防、電梯等歸屬業(yè)主共有公共配套設(shè)施設(shè)備的用水、用電費用以及電梯維護保養(yǎng)和年檢費用計入物業(yè)服務(wù)費成本，不得單獨收取。
第十一條 供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，實行抄表到戶的，應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用，并依法承擔分戶終端計量裝置以外管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新等責任，且相關(guān)費用不得計入物業(yè)服務(wù)費成本。未實行抄表到戶的，總表與分表之間的正常損耗，應(yīng)當計入物業(yè)服務(wù)費成本，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新等責任，不得在物業(yè)服務(wù)費之外再單獨收取相關(guān)費用，各地可以根據(jù)實際情況制定核算辦法。
第三章 物業(yè)服務(wù)收費計費方式
第十二條 物業(yè)服務(wù)費根據(jù)房屋的建筑面積按月計收，物業(yè)服務(wù)合同對計收時間另有約定的除外。
(一)已辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋，按照權(quán)屬證書記載的建筑面積計算;
(二)已出售但尚未取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋，按買賣合同記載的建筑面積計算。不動產(chǎn)權(quán)屬證書辦理后，次月起按照不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的建筑面積計算。
第十三條 納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售，或者因建設(shè)單位原因未按時交付給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位全額交納。符合交付條件的房屋，物業(yè)服務(wù)費從交付次日起由業(yè)主按月交納。
第十四條 停車服務(wù)費根據(jù)合同約定按月計收。納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售，或者因建設(shè)單位原因未按時交付給物業(yè)買受人的車位，停車服務(wù)費由建設(shè)單位全額交納。符合交付條件的車位，停車服務(wù)費從交付次日起由業(yè)主按月交納。同一小區(qū)內(nèi)，面積小于標準車位的停車服務(wù)費應(yīng)當適當優(yōu)惠。
第十五條 鼓勵對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)短時停車服務(wù)費實行優(yōu)惠,對臨時車輛停放服務(wù)費應(yīng)當限定單日收費最高上限。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收到業(yè)主告知后，不得限制或者妨礙業(yè)主在自有以及租賃的空置車位上免費停放未登記車輛。
第十六條 下列車輛臨時進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得收取費用:
(一)臨時停放30分鐘之內(nèi)的車輛;
(二)執(zhí)行公務(wù)的軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛;
(三)殘疾人車輛(僅限小區(qū)地面無障礙車位停放的由殘疾人駕駛的車輛)。
第十七條 業(yè)主因自身原因逾期不辦理物業(yè)交付手續(xù)的，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費從建設(shè)單位書面通知業(yè)主辦理交付手續(xù)截止日期的次日起由業(yè)主按月交納。
第十八條 經(jīng)業(yè)主驗收，暫不使用或者使用后因自身原因空置1個月以上的房屋、自有或者租賃車位經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認后，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費應(yīng)當下調(diào)。實行政府指導價的由各設(shè)區(qū)市、縣(市)人民政府確定下調(diào)幅度;實行市場調(diào)節(jié)價的按照物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行。
第四章 行為規(guī)范與監(jiān)督管理
第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照合同約定向業(yè)主收取相關(guān)費用，不得將簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》或者《物業(yè)服務(wù)合同》內(nèi)容以外的其他服務(wù)合同作為向業(yè)主交付物業(yè)的前置條件強制捆綁、強制服務(wù)、強制收費，或者只收費不服務(wù)、多收費少服務(wù)，以及變相收費。業(yè)主應(yīng)當按時足額交納相關(guān)費用，不得拒絕交納。業(yè)主拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳，但不得限制或者妨礙其對物業(yè)的正常使用。
第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，也不得以未交物業(yè)服務(wù)費為由限制或者妨礙業(yè)主對水、電、氣、暖等的正常使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專營單位簽訂的相關(guān)合同應(yīng)當向全體業(yè)主公開，不得損害業(yè)主利益。
第二十一條 自備供暖(冷)的小區(qū)，其采暖(冷)費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者專營單位提出收費方案(政府對供暖補貼的，補貼方案應(yīng)當包括在收費方案內(nèi))，必須經(jīng)業(yè)主大會或者專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意后據(jù)實收取。采暖(冷)期結(jié)束后，必須向全體業(yè)主公布收支情況。
第二十二條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主可以自行或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修期間產(chǎn)生的垃圾。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修垃圾的收費標準由雙方自行約定。因裝修造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等損壞的，恢復、維修費用按照實際發(fā)生額，由業(yè)主或者裝修單位承擔，并承擔相關(guān)責任。
第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示承接本小區(qū)物業(yè)的承接查驗報告，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備分布圖，明確車位權(quán)屬，便于業(yè)主查詢。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定實行明碼標價，公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)項目、服務(wù)標準、收費標準、計費方式、收費依據(jù)、投訴舉報電話等信息，自覺接受監(jiān)督。
第二十五條 利用、占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告、出租等經(jīng)營活動的，所得收益歸屬全體業(yè)主所有，優(yōu)先用于抵扣物業(yè)服務(wù)費或者專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在每年第一季度將上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、歸屬業(yè)主收益等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置據(jù)實公示，公示時間不得少于一個月。業(yè)主有權(quán)查閱、抄錄或者復制所有歸屬全體業(yè)主收益的相關(guān)財務(wù)資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當提供便利。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)向全體業(yè)主公開物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費收入以及成本費用(構(gòu)成)支出明細。
第二十七條 各地發(fā)展改革部門、物業(yè)行政主管部門、市場監(jiān)督管理部門要加強物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督管理工作。發(fā)展改革部門要嚴格按照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定合理制定收費標準。物業(yè)行政主管部門要建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，加強物業(yè)服務(wù)行業(yè)誠信管理。市場監(jiān)督管理部門要對超過政府指導價標準收費、不實行明碼標價等違法違規(guī)行為，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)定嚴肅查處。
第五章 附則
第二十八條 各地應(yīng)當結(jié)合實際制定具體實施細則(辦法)，并抄送上一級發(fā)展改革部門、物業(yè)行政主管部門和市場監(jiān)督管理部門。
第二十九條 政府定價范圍以外類型物業(yè)的收費行為可以參照本辦法執(zhí)行，其物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。
第三十條 本辦法由省發(fā)展和改革委員會、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省市場監(jiān)督管理局在各自職權(quán)范圍內(nèi)負責解釋。
第三十一條 本辦法自2019年9月1日起執(zhí)行，有效期5年。凡以前有關(guān)規(guī)定與本辦法不符的，按本辦法執(zhí)行。國家另有政策規(guī)定的從其規(guī)定。