2019年7月15日，在中國物業(yè)管理協(xié)會副會長、中國物業(yè)管理協(xié)會設(shè)施設(shè)備技術(shù)委員會主任李健輝的帶隊(duì)下，中國物業(yè)管理協(xié)會副會長林常青，副秘書長劉寅坤，設(shè)施設(shè)備技術(shù)委員會高級顧問王壽軒，副主任李笑天，委員鄧耀武、朱慶敏、張成功等中國物協(xié)設(shè)備設(shè)施技術(shù)委員會的專家們，走進(jìn)日本第一超高層大廈HARUKAS阿倍野，進(jìn)行商務(wù)樓宇的設(shè)備設(shè)施運(yùn)營管理的考察交流。
HARUKAS，
在古語中是“使之晴朗明亮”的意思
登上300米高的樓頂
大坂一覽無余
開闊、明朗、讓人心曠神怡
多元化的設(shè)施及其功能
營造著舒適的時(shí)空
滿足著人們各種需求和希冀
抱著向日本超高層學(xué)習(xí)運(yùn)營管理、精細(xì)化管理的心態(tài)，中國物業(yè)管理協(xié)會考察團(tuán)與COMIN中國建筑運(yùn)營管理研究院專業(yè)機(jī)構(gòu)一起，深度探索了HARUKAS大廈。
考察團(tuán)在HARUKAS聽取工作人員介紹
考察團(tuán)認(rèn)真考察大堂石材及公共空間
集先進(jìn)的都市功能為一體的立體都市
HARUKAS 阿倍野大廈，是由昔日的百貨商店脫胎為一座新型的超高層商務(wù)綜合體設(shè)施，不僅包括日本最先進(jìn)的大型寫字樓，國際品牌賓館，還有都市型美術(shù)館一一
一個(gè)大眾化可以欣賞的藝術(shù)，文化欣賞場所。此外的諸多設(shè)施及功能，給大阪城市的城市市生活帶來著更多豐富的色彩，阿倍野 HARUKAS，儼然已成為一個(gè)小城，可謂之“立體都市”
車站、百貨店、美術(shù)館、寫字樓、酒店、展望臺等共同組成了這個(gè)300米高的立體城市綜合體。
考察團(tuán)一行在研究大廈節(jié)水措施
利用尖端技術(shù)來降低二氧化碳排放，實(shí)現(xiàn)與自然生態(tài)的和諧與共存，大廈實(shí)現(xiàn)了自然采光和戶外空氣引進(jìn)的樓內(nèi)挑高空間設(shè)計(jì)，樓頂綠化，對設(shè)施排放的廢棄物(垃圾)進(jìn)行沼氣發(fā)酵處理并回收能源的生物氣體發(fā)電。
此外，還采取了諸多先進(jìn)的環(huán)保措施旨在使之成為一個(gè)有益于保護(hù)地球生態(tài)的城市建設(shè)領(lǐng)軍項(xiàng)目。
會自由呼吸的大樓
大廈從17樓開始的高約100米的“通頂（挑空）豎井，”能夠讓自然的光線和風(fēng)（室外新風(fēng)）穿過大廈，不僅起到大廈自然呼吸與對流的，通過煙囪效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)白天降溫夜晚回溫，促進(jìn)新風(fēng)系統(tǒng)的節(jié)能效果；還能促進(jìn)大廈的眾多室內(nèi)空間的白天采光及照明的節(jié)能。
近鐵百貨店、迎賓回廊的挑空設(shè)計(jì)也是這樣，不僅美觀、還有節(jié)能效果。
挑空豎井
HARUKAS 挑空節(jié)能示意圖
有效利用能源
利用大廈內(nèi)的產(chǎn)生的食物等廚余垃圾進(jìn)行“生物氣體發(fā)電”，通過產(chǎn)生甲烷氣體用來發(fā)電和供熱，是日本超高層大樓的首次嘗試。
據(jù)工作人員介紹，每天可以消化2頓的垃圾，產(chǎn)生相當(dāng)于煤氣火鍋用的2500個(gè)煤氣瓶。而處理之后的垃圾僅有1-2公斤，相當(dāng)于一塊磚頭大小。
垃圾處理器示意圖1
垃圾處理器示意圖2
HARUKAS阿倍野大廈，還通過風(fēng)力發(fā)電、太陽能發(fā)電等多種發(fā)電方式和儲電設(shè)備網(wǎng)絡(luò)化，再根據(jù)電力需求進(jìn)行最佳控制以便調(diào)節(jié)供需平衡、這樣不僅能充分利用新能源，也有利于消減二氧化碳。
7月15日考察團(tuán)考察項(xiàng)目時(shí)統(tǒng)計(jì)的發(fā)電數(shù)據(jù)。
大廈雨水回收利用等常規(guī)節(jié)能措施我們就不用贅述。根據(jù)測算，HARUKAS大廈每年計(jì)劃消減二氧化碳5000噸，這個(gè)數(shù)據(jù)相當(dāng)于，640公頃的公園（大概與奈良公園相當(dāng)）消耗掉的二氧化碳數(shù)量。
考察團(tuán)探討設(shè)備設(shè)施運(yùn)維管理
空中花園
HARUKAS大廈的空中花園也非常具有特色。16層有一個(gè)半空中花園，不僅僅能夠給大廈減低能耗，還能給來大廈購物、參觀美術(shù)的的來賓絕佳的休息空間。
由58樓、59樓、60樓組成的三層構(gòu)造的觀覽樓層也就是它的空中庭院，不僅可以360度將生機(jī)勃勃的城市大阪一覽無余，也可以遠(yuǎn)眺古都京都、神戶六甲山系等關(guān)西的主要地區(qū)。
此外，也可在甲板空間放松身心，在咖啡館小憩片刻，參加隨時(shí)間與季節(jié)舉辦的各種活動，享受豐富多彩的樂趣。
而將觀光梯做成一個(gè)黑箱子，讓觀眾在電梯里感受星空的感覺絕對是奇思妙想
（電梯乘坐的星空體驗(yàn)）
考察團(tuán)在空中花園合影
（從左到右：武漢弘帛物業(yè)總經(jīng)理張成功、北京國基偉業(yè)董事長李笑天、北京天鴻寶地物業(yè)鄧耀武、北京國基偉業(yè)總經(jīng)理助理王壽軒、福建永安物業(yè)董事長林常青、廣州粵華物業(yè)董事長李健輝、北京天鴻寶地物業(yè)朱慶敏、中國物業(yè)管理協(xié)會副秘書長劉寅坤、COMIN中國建筑運(yùn)營管理研究院聯(lián)合創(chuàng)始人張麗君）
全生命周期的運(yùn)維管理
日本設(shè)備設(shè)施的全生命周期管理的計(jì)劃性與先進(jìn)性非常值得借鑒。我們且不說工程師在做設(shè)備設(shè)施維護(hù)計(jì)劃方案，至少是30年期的維修計(jì)劃，同時(shí)會精細(xì)到30年后需要更換哪些設(shè)備、維修哪些零件，以及每年其工程師需要定期點(diǎn)檢的相關(guān)設(shè)備設(shè)施。僅僅看看他們的設(shè)備設(shè)施樓層的設(shè)計(jì)，就可以看出其全生命周期管理的思路。足夠?qū)挸ǖ耐ǖ?，便于在未來更換設(shè)施、足夠大的門，便于設(shè)備設(shè)施進(jìn)出。可移動拆卸的樓板便于吊裝設(shè)備……
設(shè)備設(shè)施機(jī)房
運(yùn)營管理細(xì)節(jié)
維修維護(hù)工具，分類清楚，保存規(guī)整
精致的布線體現(xiàn)出管理的精細(xì)，同時(shí)開放的橋架，有利于散熱，檢修方便。他們的設(shè)備設(shè)施運(yùn)維管理，日本追求的是性價(jià)比，如何低消耗，如何更經(jīng)濟(jì)實(shí)用。
停車場簡潔明凈，通風(fēng)較好；且停車場的這種地坪壽命長，耐磨，剛性好，對環(huán)境的依賴弱化：停車場標(biāo)識簡單實(shí)用、通風(fēng)管道、水系統(tǒng)管道、電器線纜均為開放式，利于通風(fēng)散熱好檢修，成本低。
商務(wù)樓宇運(yùn)維管理之行，考察團(tuán)收獲很多，雖然中國商務(wù)樓宇運(yùn)營管理已經(jīng)有長足的進(jìn)步，但是日本的百年建筑的運(yùn)營與管理實(shí)踐有很多值得借鑒之處，需要更多的中國物業(yè)管理運(yùn)營人士們?nèi)￠L補(bǔ)短，將好的運(yùn)維經(jīng)驗(yàn)和管理實(shí)踐帶回國內(nèi)，堅(jiān)持不懈推行，開拓中國特色設(shè)施管理的新模式和新道路。