公共建筑中央空調系統(tǒng)設計階段物業(yè)管理早期介入工作要點
公共建筑中央空調系統(tǒng)設計階段，設計人員往往從設計技術角度考慮較多，很少從后續(xù)使用和物業(yè)管理運行的角度考慮，加上設計規(guī)范滯后于新技術應用、創(chuàng)新管理及使用需求，難以避免的設計缺陷往往成為用戶使用不便、物業(yè)管理工作開展困難、能耗居高不下的根源。公共建筑大多具有建筑體量大、投資規(guī)模大、功能繁雜、設備設施齊全、智能化程度高等特點，其中央空調系統(tǒng)是其重要的設備系統(tǒng)之一，設計考慮得全面與否不僅會帶來使用和管理不便的問題，還將對后期的運行效果、運行成本等產(chǎn)生重大影響。
公共建筑中央空調系統(tǒng)設計階段物業(yè)管理的早期介入則可借助物業(yè)管理企業(yè)的管理經(jīng)驗和信息資源優(yōu)勢，以人對建筑及系統(tǒng)使用的“感受”為出發(fā)點，綜合考慮該系統(tǒng)的使用需求、管理功能需要及運營成本，與設計所圍繞的工作重心實現(xiàn)互補相比，有效提升物業(yè)使用價值、效益。本文結合當前理論研究成果，從使用功能需求、設備選型配置、維護空間、智能控制等方面就公共建筑中央空調系統(tǒng)設計階段物業(yè)管理早期介入進行探討，以供借鑒。
1、協(xié)助相關方理清使用功能需求
一般公共建筑立項階段其使用方均已明確，但使用方往往缺少空調通風、建筑智能化等相關專業(yè)技術人員，往往不能較全面考慮并明確表達其使用需求，對設計定位要求也把握不準，而富有經(jīng)驗的物業(yè)管理相關專業(yè)技術人員卻有這方面的優(yōu)勢，若能邀請物業(yè)管理相關專業(yè)人員參與前期設計咨詢、方案討論，就能對后期所需使用功能及管理功能考慮得更周全，從而充分理清設計需求，全面深化、補充設計任務書相關內(nèi)容，以保證日后使用、管理的便利。如采用中央空調的公共建筑中，部分配套用房暖通及控制需特殊處理，值班室等區(qū)別于辦公區(qū)域需提供24小時空調；醫(yī)務室、美發(fā)室等需獨立空調系統(tǒng)和送排風系統(tǒng)，保持負壓等。從而不僅要確保使用功能齊全，也力爭了所需配套功能完備，設施的配置滿足日后使用需求和物業(yè)管理服務需求。
2、對設施設備選型、參數(shù)等進行建議
現(xiàn)代公共建筑不僅有傳統(tǒng)建筑的供電、照明、暖通、給排水，還有目前發(fā)展迅速的建筑智能化系統(tǒng)，具有設施設備數(shù)量多、系統(tǒng)復雜、管理難度高的特點，前期設施設備的設置、選型和產(chǎn)品選擇直接影響著后期運行服務質量和效益，特別是空調系統(tǒng)是否科學配置，將較大程度上決定管理的難易和運維的耗費。如目前建筑設計標準中大部分計算量為各系統(tǒng)所需峰值的疊加，未針對使用狀況進行科學統(tǒng)籌核減，造成目前公共建筑普遍存在設計、安裝容量過大，投資成本較高的同時，也使后期運行維護成本居高不下。再如離心式制冷主機，設計單位為便于設備配置和出圖，通常會按系統(tǒng)所需的峰值平分后配置同一型號制冷機組而非大小搭配，忽略了機組在小負荷模式下的低效率運行、易產(chǎn)生喘振，致使停機頻繁，系統(tǒng)運行穩(wěn)定性差、調節(jié)困難。由上可見，我們在設計階段的早期介入應重視各系統(tǒng)設計容量的校核、設備及系統(tǒng)配置，及時提出修改建議，為后期節(jié)能運行打好基礎。
3、對設備品牌、質量等進行建議
設施設備的選擇建議提出了技術先進、穩(wěn)定可靠、便于維護等的要求，可協(xié)助建設方對空調主要設備廠商及其投用設備運行情況進行考察，對生產(chǎn)企業(yè)資質規(guī)模、產(chǎn)品技術和質量性能、市場占有率、工程業(yè)績、運行穩(wěn)定性、售后服務及市場價格等情況進行比較，在滿足設計技術參數(shù)要求的前提下，綜合考慮相關因素確定配置、品牌范圍，從而既確保設備的產(chǎn)品質量、售后服務等，又可實現(xiàn)技術、性能基本一致基礎上的競爭性采購價格，也為后期物業(yè)管理工作中實現(xiàn)良好的設施設備管理提供了可能。
4、對中央空調智能控制系統(tǒng)設備配置、軟件融合進行建議
公共建筑對中央空調智能控制系統(tǒng)的要求越來越高，面對建筑智能化技術更新、產(chǎn)品換代讓人眼花繚亂、目不暇接，而中央空調控制系統(tǒng)的運行效果、維護成本飽受爭議的現(xiàn)狀，前期需求功能的明晰、設計定位的準確顯得尤為重要。設計階段我們建議除著眼于硬件功能的選擇、設備的選型，更要推敲軟件配置的合理性、全面性；在考慮硬件技術的先進與運行可靠的同時，更需要考慮軟件技術的整合。中央空調智能控制系統(tǒng)建議通過軟件技術的整合完善，提升系統(tǒng)功能，減少硬件設備的配置。盡可能在原設備自帶控制系統(tǒng)中采樣并適度集成，從而達到智能控制齊全、配置合理經(jīng)濟的建設目標，也降低了物業(yè)管理運行維護成本。另，還應從后期使用及管理的角度提供計量表具的布置、選型、功能等要求建議，為后期的能耗分析打下良好的硬件基礎。
5、就合理的操作空間、維護所需配套設施提出需求
目前設計過程很少考慮設備的操作空間和配套維護設施，常常因操作空間不足、配套維護設施缺少造成后期運行、維護困難。設計階段物業(yè)早期介入人員應總結以往的經(jīng)驗，加大對此方面的關注力度。如AHU箱體離墻不能太近，以免影響檢修門開閉；吊頂內(nèi)部分控制水閥、風閥、回風設備、VAVBOX末端等附近需考慮上人孔；新、排風口防蟲網(wǎng)最好可拆洗等。最好還要設計拆卸、更換主要設備的空間、通道，維修、維護較重設備部件所需吊裝配套設施等。與設計相關方進行充分溝通，以解決相關問題，從而大大方便日后物業(yè)管理人員的巡檢、操作、應急處理及維修和更新。
6、協(xié)助審核設計結果、提出修改建議
在建筑機電設計中，中央空調系統(tǒng)設計主要依照相關建筑設計標準，但實際上建筑設計相關標準并不能面面俱到，設計也就難以避免出現(xiàn)這樣那樣的不足，其中一部分就需要物業(yè)管理根據(jù)前期積累的管理經(jīng)驗及時提出修改建議。另外，由于設計人員經(jīng)驗因素及工作疏忽，設計可能出現(xiàn)一些后期調試運行困難的設計缺陷。如部分大廈外裝飾立面高度常設計超出冷卻塔出風口，冷卻空氣流短路，將對冷卻效果產(chǎn)生嚴重影響；而各設計專業(yè)間溝通不徹底，可能出現(xiàn)設計圖中設備位置沖突，電力和暖通專業(yè)圖設備不匹配，裝修圖將房間吊頂隔斷無法回風等；甚至出現(xiàn)個別風管截面積計算值偏差較大、蒸汽疏水管材質選擇不當、蒸汽管路安全閥及疏水器均直接開口在室內(nèi)等問題。大多數(shù)問題在施工后再行整改困難，且整改工作量較大，不僅會增加建設成本，對后期運行效能、效果影響也較大，相應更會增大后期物業(yè)管理的難度和運行費用的支出。
公共建筑中央空調系統(tǒng)投用后運營業(yè)績是否優(yōu)異，投資、使用等各方反響是否良好，現(xiàn)設計階段物業(yè)管理的早期介入是否成功，早期介入是否實現(xiàn)需求功能明晰、設計定位準確、功能布局合理、設備配置科學、智能控制齊全等密切相關，早期介入相關工作若富有成效，則可避免諸多設計缺陷，最大限度地滿足業(yè)主、使用方和物業(yè)管理的需求，也確保了后期使用方便、運行高效，較好地實現(xiàn)了其經(jīng)濟和社會目標價值。