孟德斯鳩曾說：“人民的安全就是最高的法律?！薄吨腥A人民共和國消防法》第18條，公安部《機關、團體、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條，都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項消防安全職責，規(guī)定“住宅區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)應當對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設施進行維修管理，提供消防安全防范服務”，《消防法》第64條、第73條規(guī)定，違反本法規(guī)定可被處以十日以上行政拘留，構成犯罪的依法追究刑事責任。
物業(yè)消防安全建設的課題，在我們國家已經(jīng)是社會各界聚焦已久的重點，人防、物防、技防、法規(guī)、宣傳，圍繞“五位一體”建立的物業(yè)消防安全機制，做好物業(yè)消防安全管理工作是物業(yè)管理的重中之重。物業(yè)消防安全體系的有效運行，關乎千家萬戶，是防范化解火災風險的關鍵一環(huán)，是提高人民幸福感、安全感的重要手段。
而目前，擺設式消防、應付式管理、過場式檢查現(xiàn)象在各物業(yè)項目里普遍存在。物業(yè)消防安全管理，能否實時監(jiān)管并且有效糾正物的不安全狀態(tài)、人的不安全行為、執(zhí)行的不規(guī)范機制，是一個職業(yè)能力建設問題，更是一個法律風險防范問題，須不斷完善物業(yè)消防安全管理。本文將通過論述物業(yè)消防安全管理的必要性、物業(yè)消防安全建設的難點匯總、物協(xié)統(tǒng)籌建立作業(yè)指導書的思路、物業(yè)消防安全建設方案的核心理念，分享筆者在物業(yè)消防安全管理體系建設方面的思考。
物業(yè)消防安全管理
為什么做不好？
物業(yè)消防安全管理的根源在于資源的閑置、執(zhí)行的脫節(jié)、機制的僵化。破題之要，就在整合資源、強化執(zhí)行、盤活機制。
一是消防安全工作在物業(yè)服務企業(yè)中普遍存在弱化的現(xiàn)象。一方面，消防管理工作是一項隱性、長期化的工作，且就單個項目而言發(fā)生概率低，與物業(yè)企業(yè)品質(zhì)和利益關聯(lián)度低；另一方面，相關政策標準不明確，易產(chǎn)生投機行為。
二是開發(fā)商建管脫節(jié)，留下火災隱患。開發(fā)建設與物業(yè)管理存在明顯的脫節(jié)，開發(fā)商未從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費的全過程出發(fā)來設計、施工和監(jiān)督。這種建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，造成物業(yè)投入使用和消費過程中建筑消防安全分區(qū)、分隔、疏散不合理，消防設施設備不齊全不配套，留下先天隱患。
三是消防設備維修資金使用率低。根據(jù)《消防法》規(guī)定：“消防設施應完整有效”，但具體標準不明，使得物業(yè)服務企業(yè)申請資金依據(jù)不清晰、與業(yè)主溝通成本過高，影響維修資金的申請。同時，在資金申請過程中，審批環(huán)節(jié)繁瑣、進度緩慢，導致資金利用時效長。
四是物業(yè)服務企業(yè)鑒于服務業(yè)主的身份定位，在管理上手段不硬、辦法不多，面對諸如占用消防通道、破壞消防設施、堵塞應急通道等行為時無能為力。而且，責任追究渠道不暢，依法來講，違反了消防法律法規(guī)，應當追究行政責任。但很多行為并非物業(yè)服務企業(yè)直接所為，部分業(yè)主我行我素無視物業(yè)勸誡，這種情況單處罰物業(yè)服務企業(yè)不盡合理且標本都不治，而執(zhí)法部門要對眾多的業(yè)主或物業(yè)使用者直接實施處罰又難以實行。
五是從業(yè)人員素質(zhì)亟待提高，基本消防設施尤其是消防中央控制設備使用需要專業(yè)技能，發(fā)生火警后，未進行專業(yè)技能培訓的從業(yè)人員手足無措，對初期火災都無及時處置能力。
六是應急管理嚴重缺位，沒有應急救援預案，應急物資和應急手段匱乏，消防值班、日常巡查、應急救援只停留在制度上，形同虛設，隱患排查毫無作為，一旦發(fā)生火警，更是瞬間陷于癱瘓。
七是消防宣傳流于形式，物業(yè)公司多數(shù)都是宣傳欄里一貼了事，業(yè)主不關注、不參與，消防常識和自救常識的缺失，導致火患頻發(fā)，逃生不力，甚至由于現(xiàn)場混亂，干擾消防救援，造成踩踏、跳樓等次生災害。
物業(yè)消防安全管理體系
探索工作如何做？
物業(yè)行政主管和應急管理部門雖肩負法定職責，面對眾多節(jié)點單位，要做到時時參與，事事親為，顯然難以實現(xiàn)，同時也與行政效率相悖。最佳途徑就是充分利用好物協(xié)組織行業(yè)協(xié)會的抓手作用，以點帶面事半功倍。本區(qū)域物業(yè)管理協(xié)會，擁有把脈行業(yè)痛點、一攬子解決癥結的主導優(yōu)勢、信息優(yōu)勢、專業(yè)優(yōu)勢、人才優(yōu)勢、輿論優(yōu)勢以及與之相配套的公益職責、引領作用和推進能力，在全面推進物業(yè)消防安全建設事業(yè)上，它是行政統(tǒng)籌體系下的最佳推動主體。行政指引+物協(xié)整合，共同設計作業(yè)指導書，結合本區(qū)域物業(yè)服務企業(yè)規(guī)模、硬件、管理重點，分類指導匯編成冊，形成大、中、小型物業(yè)公司各自對應的普適方案。
物協(xié)應當積極爭取行政指導，通過調(diào)研梳理，聯(lián)合相關協(xié)會、大專院校，對接物業(yè)行政和應急管理等行政主管部門，擬定提交可行方案、共同制訂維護保養(yǎng)標準和服務費用標準，明確責任清單，上報行政部門，形成規(guī)范性文件。然后選擇大中小各層級物業(yè)會員單位試點運行，增加實操性，出具作業(yè)指導書，建立普適性方案。由物業(yè)管理協(xié)會組織專場宣傳培訓、專項巡查，經(jīng)物業(yè)行政主管部門、應急及相關部門授權進行預考核、預督導，各物業(yè)服務企業(yè)按部就班、清單推進，最后由物業(yè)主管部門和應急及相關部門清單檢查、動態(tài)修正，可以建立起一套方案牽引、協(xié)會宣傳培訓、業(yè)內(nèi)查改、行政督導的物業(yè)消防安全體系。
物業(yè)消防安全管理體系
方案怎么做？
掌握火災規(guī)律緊盯關鍵節(jié)點，建立階梯式火災阻斷預案，掌握住宅小區(qū)火災的普遍規(guī)律，按照“消防意識薄弱—隱患量變積累—起火預警缺失—初火處置不力—火災最終釀成—自救技能缺失—次生災害延伸”，逐個節(jié)點建立對應阻斷預案，將消防安全管理的立體化需求、節(jié)點化需求、群防化需求整合，建立物業(yè)消防安全管理的智能化方案。
強化消防意識的宣傳工作，要堅持“了解消防、遵守消防、關注消防、參與消防”的目標導向，采取平面宣傳、體驗活動、趣味互動、智慧云模塊推送等多種形式，切實強化物業(yè)服務企業(yè)的社會責任擔當，真正讓廣大業(yè)主的消防意識入腦入心。
強化政策設計的實踐導向，呼吁行政主管部門主動出擊，加強監(jiān)管脫節(jié)消防隱患的源頭治理，支撐物業(yè)維護消防設施的糾錯手段，簡化強化消防設施應急維修資金的使用程序，做好程序的監(jiān)督，保證資金安全使用的前提下，快捷、有效，真正用于消防設施完善。
強化物協(xié)與應急管理部門的協(xié)調(diào)聯(lián)動機制，以專業(yè)性保障標準化、權威性保障規(guī)范化，建立消防安全法律法規(guī)及標準更新的共享機制，夯實對物協(xié)編制行業(yè)性消防安全類文件的精準信息支撐。探索對物協(xié)組織消防安全檢查的指導機制，編制本區(qū)域社區(qū)火災事故系列案例，由應急管理部門消防專家以案說法羅列火患死角，杜絕檢查遺漏。
強化物協(xié)的行業(yè)自律功能，制度性系統(tǒng)性推動火災阻斷方案的有效落地：一是要凝聚協(xié)會的約束合力，為落地機制進行權威背書；二是細化落地舉措，由物協(xié)與物業(yè)主管部門、應急管理部門共同設立培訓機構對物業(yè)服務企業(yè)進行方案輸出，組織實施物業(yè)服務企業(yè)行業(yè)性消防督導聯(lián)合檢查；三是結合培訓考核結果進行督導檢查評分，建立“物業(yè)服務企業(yè)消防安全評價評分動態(tài)管理機制。
多措并舉、統(tǒng)籌推進，引領本區(qū)域物業(yè)服務企業(yè)嚴格遵守《消防法》，自覺踐行《火災阻斷方案的落地機制》，確保消防技能強化到組、責任分解細化到人，實現(xiàn)隱患排查到位、預警反應迅捷、銜接保障得當、初火撲救及時、組織救援有序。
做好消防安全管理工作，是每個物業(yè)人義不容辭的神圣使命，更是物業(yè)管理行業(yè)的社會責任擔當。物業(yè)管理協(xié)會有責任有義務積極探索，主動作為，積極配合物業(yè)主管部門和應急管理部門整合資源盤活機制，以有效手段顯著降低火災事故率。
來源：《城市開發(fā)》雜志_物業(yè)版4期
作者：紀木春
太原市物業(yè)管理協(xié)會秘書長