文/沈建忠
2018年2月1日上午，上海證券大廈3600平方米的無(wú)柱交易大廳內(nèi)人頭濟(jì)濟(jì)，一場(chǎng)隆重的新股上市儀式又將在此舉行。這座被銀白色鋁合金板包裹、外型呈凱旋門式、宏偉氣派，被人們稱為中國(guó)改革開(kāi)放，也是金融中心的標(biāo)志性建筑，曾經(jīng)無(wú)數(shù)次見(jiàn)證了上市公司的傳奇。但這一天似乎有些特殊，隨著鳴鑼開(kāi)市激動(dòng)人心的鑼鼓聲起，巨大的顯示屏跳出了以N字打頭飄紅的股票代碼603506，背景板上“上海證交所祝賀南都物業(yè)服務(wù)股份有限公司成功登陸上交所主板”的大字鮮艷奪目，與以往不同的是，多了“讓生活更美好”幾個(gè)字，向社會(huì)告示著中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)終于誕生了第一支A股。參與活動(dòng)的上交所領(lǐng)導(dǎo)表示，這是具有里程碑意義的大事件。
南都物業(yè)這家在2002年還是“為開(kāi)發(fā)商服務(wù)、需要每年高額補(bǔ)貼的售后服務(wù)公司”，經(jīng)歷了改制、市場(chǎng)化拓展、內(nèi)生式增長(zhǎng)和變革轉(zhuǎn)型，以努力和實(shí)力贏得了資本市場(chǎng)的青睞，首發(fā)上市當(dāng)日即大漲44%，之后一連五日漲停。截至2018年2月23日，南都物業(yè)收于32.04元/股，較16.25元人民幣的發(fā)行價(jià)格幾乎翻了一番，市盈率(TTM)達(dá)到37.44。A股第一股為何花落南都？南都物業(yè)又何以獲得高估值？
南都物業(yè)的業(yè)態(tài)布局與商業(yè)定位巧妙且頗具前瞻性。有三個(gè)具體體現(xiàn)：一是，早在2006年，前瞻性地考慮到不同檔次樓盤業(yè)主的差異服務(wù)需求有著巨大的市場(chǎng)空間，物業(yè)管理市場(chǎng)中存在不少未被精細(xì)滿足甚至未被發(fā)現(xiàn)的細(xì)分市場(chǎng)機(jī)會(huì)，在韓芳董事長(zhǎng)的帶領(lǐng)下，南都物業(yè)完成重大轉(zhuǎn)型，開(kāi)始走上完全市場(chǎng)化的道路，并推出“南都物業(yè)”和“南都管家”兩大服務(wù)品牌，分別針對(duì)中高端和頂級(jí)項(xiàng)目，實(shí)行更精細(xì)、更專業(yè)的分品牌運(yùn)作模式，較早打出了“高端物業(yè)服務(wù)”這一品牌。
二是，在高端物業(yè)市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟后，南都物業(yè)調(diào)整市場(chǎng)策略，進(jìn)軍綜合商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)。研究南都物業(yè)的業(yè)務(wù)收入可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)住宅業(yè)務(wù)收入占比可能會(huì)達(dá)到80%至90%，而在南都物業(yè)營(yíng)收占比中，住宅與商辦及其他基本保持在56%∶44%，業(yè)態(tài)發(fā)展非常均衡。2011年，南都物業(yè)以與銀泰置地簽訂華東區(qū)合作協(xié)議為起點(diǎn)，全面進(jìn)軍綜合商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，率先實(shí)現(xiàn)了齊全的業(yè)態(tài)分布與多元化服務(wù)體系的建立，并與綠地集團(tuán)、阿里巴巴等十余家大型企業(yè)集團(tuán)形成長(zhǎng)期合作伙伴關(guān)系。與住宅物業(yè)增值服務(wù)空間相比，商業(yè)物業(yè)有著更大的增值服務(wù)空間，模式也更為豐富。
三是，南都物業(yè)通過(guò)建立營(yíng)銷網(wǎng)點(diǎn)的方式拓展物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。南都物業(yè)以各地物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目為據(jù)點(diǎn)，融入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，融合當(dāng)?shù)刭Y源，借助品牌、管理、技術(shù)等集團(tuán)優(yōu)勢(shì)向周圍城市開(kāi)拓，實(shí)現(xiàn)全國(guó)化的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)布局。目前，南都物業(yè)服務(wù)版圖已遍布浙江、上海、江蘇、四川等十余?。ㄖ陛犑校?，共30個(gè)城市，完成了商業(yè)綜合體、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、規(guī)模型住宅及高端豪宅等綜合物業(yè)布局，不斷擴(kuò)大公司的市場(chǎng)份額及收益規(guī)模，為南都物業(yè)最終成功登陸A股打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
南都物業(yè)敏銳洞察市場(chǎng)需求并勇于創(chuàng)新實(shí)踐。從南都物業(yè)招股說(shuō)明書中披露的募投項(xiàng)目來(lái)看，包括公寓租賃服務(wù)、物業(yè)管理智能化、社區(qū)O2O平臺(tái)建設(shè)等項(xiàng)目，無(wú)不體現(xiàn)出物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的核心所在。
物業(yè)管理行業(yè)當(dāng)前還處于企業(yè)加速擴(kuò)張和市場(chǎng)集中度提升期，物業(yè)服務(wù)具備“剛需+長(zhǎng)周期”的消費(fèi)特征，市場(chǎng)空間還很大，尤其對(duì)于當(dāng)前在管面積、覆蓋用戶數(shù)量較大，基于現(xiàn)有客戶基礎(chǔ)提前進(jìn)行新業(yè)務(wù)布局的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
2015年，南都物業(yè)成立浙江悅都網(wǎng)絡(luò)科技有限公司，應(yīng)用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)，專注于搭建以悅嘉家、Joypark、悅服務(wù)三大APP為載體，為業(yè)主、辦公用戶提供多元化、綜合性服務(wù)的物業(yè)服務(wù)云平臺(tái)，正式向整合多方資源、提供增值服務(wù)的平臺(tái)型企業(yè)轉(zhuǎn)型。其中，“悅嘉家”APP通過(guò)與支付寶、菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)等互聯(lián)網(wǎng)、物流企業(yè)的合作，實(shí)現(xiàn)與業(yè)主互動(dòng)互聯(lián)，橫向涵蓋小區(qū)業(yè)主的生活需求，縱向拓展物業(yè)服務(wù)的寬度。南都物業(yè)以現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)為基礎(chǔ)，通過(guò)輕資產(chǎn)擴(kuò)張手段不斷擴(kuò)大服務(wù)面積，作為切入互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的起點(diǎn)和入口，在此基礎(chǔ)上圍繞社區(qū)場(chǎng)景的各個(gè)維度孵化各個(gè)E化平臺(tái)為用戶提供服務(wù)。社區(qū)O2O平臺(tái)建設(shè)和智能化系統(tǒng)傾心打造所形成的多元化的增值服務(wù)，不僅對(duì)南都物業(yè)的毛利率具有一定的拉動(dòng)作用，而且服務(wù)給客戶帶來(lái)了更好的體驗(yàn)。這也是能吸引資本投入的重要原因。
南都物業(yè)募投資金的最大投向是公寓租賃服務(wù)（1億元），在“租購(gòu)并舉”等政策的引導(dǎo)下，2017年以來(lái)公寓租賃迎來(lái)發(fā)展“風(fēng)口”。2016年，南都物業(yè)前瞻性地成立了浙江大悅資產(chǎn)管理有限公司，將物業(yè)服務(wù)與租賃服務(wù)相結(jié)合，以社區(qū)客群為入口，以“產(chǎn)品+互聯(lián)網(wǎng)+社群”為手段，對(duì)城市不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行綜合管理，打造以服務(wù)公寓、國(guó)際青年社區(qū)、托管公寓、復(fù)合型園區(qū)四大產(chǎn)品為核心的“群島”品牌，幫助業(yè)主實(shí)現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)持續(xù)增值。在南都物業(yè)的招股說(shuō)明書中會(huì)發(fā)現(xiàn)，大業(yè)主物業(yè)項(xiàng)目總計(jì)將承租1000套公寓住宅，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為25.6%，非?？捎^。租賃運(yùn)營(yíng)服務(wù)是南都物業(yè)向上游環(huán)節(jié)的延伸，也是對(duì)目前物業(yè)管理業(yè)務(wù)的補(bǔ)充，從需求及供給兩端看都有著廣闊的前景。而資本市場(chǎng)正是看中了這一點(diǎn)，既契合國(guó)家重大政策方向，又符合投資長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，物業(yè)租賃運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)與公司現(xiàn)有的客戶資源和傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)所具有的較強(qiáng)協(xié)同效應(yīng)、龐大的用戶數(shù)據(jù)和流量，讓投資者充分感受到了南都物業(yè)未來(lái)發(fā)展的成長(zhǎng)性和價(jià)值性。
南都物業(yè)A股上市對(duì)物業(yè)管理行業(yè)具有里程碑的意義。在新一屆發(fā)審委從嚴(yán)審核的情況下，南都物業(yè)通過(guò)不懈的努力，憑借優(yōu)秀的業(yè)務(wù)價(jià)值和發(fā)展戰(zhàn)略，讓物業(yè)管理行業(yè)得到了監(jiān)管層的認(rèn)可和支持，成為物業(yè)管理行業(yè)第一家A股上市的企業(yè)并獲得高估值。這是物業(yè)管理行業(yè)資本化的重要突破，是資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)值的認(rèn)知與認(rèn)可；是在房地產(chǎn)市場(chǎng)從“開(kāi)發(fā)時(shí)代”邁向“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”大背景下，圍繞業(yè)主社區(qū)生活服務(wù)、存量資產(chǎn)價(jià)值再造的物業(yè)服務(wù)的強(qiáng)勢(shì)崛起。這是行業(yè)資本化進(jìn)程加速的里程碑式事件，也更加提振了行業(yè)創(chuàng)新、與資本技術(shù)深度融合發(fā)展，提升服務(wù)、造福客戶的熱情和信心。有更多物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市，也就會(huì)有更多資金和人才進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，百花齊放地促進(jìn)行業(yè)共同進(jìn)步，激蕩出更多的商業(yè)模式和服務(wù)內(nèi)容。
相信南都物業(yè)依托資本市場(chǎng)，將進(jìn)一步提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和品牌信譽(yù)度，進(jìn)一步增強(qiáng)創(chuàng)新發(fā)展的活力和動(dòng)力，進(jìn)一步拓展企業(yè)成長(zhǎng)的空間和深度，憑借其多元化布局戰(zhàn)略、資源整合能力及資本技術(shù)的融合優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)智慧物業(yè)服務(wù)的跨越升級(jí)，以更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)回報(bào)業(yè)主，以更加優(yōu)異的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)回報(bào)投資者和社會(huì)。
在消費(fèi)升級(jí)、存量物業(yè)面積持續(xù)增長(zhǎng)的背景下，物業(yè)管理市場(chǎng)正處于快速增長(zhǎng)的黃金發(fā)展期。相信會(huì)有更多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)抓住機(jī)遇，續(xù)寫資本助推行業(yè)發(fā)展春天的故事，在中國(guó)的股市中綻放光芒，讓物業(yè)管理行業(yè)真正成為資本市場(chǎng)分享行業(yè)發(fā)展成果、價(jià)值成長(zhǎng)紅利和實(shí)現(xiàn)理想回報(bào)的沃土，共同為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要作出新貢獻(xiàn)！