【主要案情】2011年2月28日，物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂一份《商住小區(qū)前期物業(yè)管理合同》，約定物業(yè)公司是涉案小區(qū)的前期物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，為業(yè)主和住戶提供服務(wù)和管理。2015年5月24日涉案小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。2015年8月3日，涉案小區(qū)以該物業(yè)公司謀取私利嚴(yán)重?fù)p害全體業(yè)主合法權(quán)益為由，就解聘該公司進(jìn)行業(yè)主表決，已表決業(yè)主共157戶，所占的專有部分面積為33059.49 ，符合法定人數(shù)的業(yè)主同意解聘涉案前期物業(yè)公司。2015年8月10日，業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)公司出具《解聘通知書》，要求其于2015年8月13日終止物業(yè)服務(wù)并撤場(chǎng)。但是該物業(yè)公司以該業(yè)主委員會(huì)成立程序不合法、無權(quán)代表小區(qū)業(yè)主解除前期物業(yè)管理合同且物業(yè)公司不存在違約行為為由拒絕退出涉案小區(qū)的物業(yè)管理。業(yè)主委員會(huì)遂向法院起訴，要求法院判令解除雙方的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，前期物業(yè)公司退出小區(qū)物業(yè)服務(wù)區(qū)域，移交物業(yè)用房以及相關(guān)設(shè)施設(shè)備以及物業(yè)服務(wù)材料。在訴訟過程中，該前期物業(yè)公司退出涉案小區(qū)的物業(yè)管理，并移交了部分物業(yè)管理相關(guān)材料。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，當(dāng)?shù)氐淖》亢统青l(xiāng)建設(shè)局已對(duì)選舉產(chǎn)生的涉案業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行備案，是對(duì)其合法性進(jìn)行確認(rèn)。涉案小區(qū)總建筑面積為58158 ，住宅單位為262戶，而參與表決的業(yè)主共157戶，所占的專有部分面積為33059.49 ，符合《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條以及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條關(guān)于 “兩個(gè)過半數(shù)” 的規(guī)定，因此，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定有權(quán)解除與涉案前期物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。但是由于該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)未能提供證據(jù)證明該前期物業(yè)公司持有的具體物業(yè)管理資料明細(xì)，因此對(duì)其返還余下物業(yè)管理有關(guān)資料的主張因證據(jù)不足不予支持。法院最終判令解除前期物業(yè)公司對(duì)涉案小區(qū)的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，但駁回業(yè)主委員會(huì)要求移交其余物業(yè)服務(wù)材料的訴訟請(qǐng)求。
【點(diǎn)評(píng)】依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條關(guān)于“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”的規(guī)定以及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條關(guān)于“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”的規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，涉案小區(qū)表決解聘前期物業(yè)公司的程序合法，而涉案小區(qū)業(yè)主委員會(huì)經(jīng)選舉產(chǎn)生并已經(jīng)當(dāng)?shù)氐淖》亢统青l(xiāng)建設(shè)局備案確認(rèn)，該業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)表決的結(jié)果有權(quán)解聘涉案前期物業(yè)公司。
依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條：“在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)?！薄稄V東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）物業(yè)的報(bào)建、批準(zhǔn)文件，竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備買賣合同復(fù)印件及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備的清單；（五）物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；（六）物業(yè)服務(wù)用房的清單;（七）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理必需的其他資料。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得泄露業(yè)主資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的活動(dòng)。在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將前款資料移交給業(yè)主委員會(huì)?！薄稄V東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十一條關(guān)于“物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交其合法占有的下列資料和財(cái)物，并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作：（一）第四十二條規(guī)定的資料；（二）物業(yè)服務(wù)用房；（三）物業(yè)管理服務(wù)期間改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料；（四）物業(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備；（五）其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物、資料”的規(guī)定，涉案前期物業(yè)公司確實(shí)應(yīng)該移交其合法占有的資料給業(yè)主委員會(huì)。但是涉案前期物業(yè)公司對(duì)持有業(yè)主委員會(huì)所主張的物業(yè)管理資料予以否定，而業(yè)主委員會(huì)作為主張方未能提供前期物業(yè)公司持有相關(guān)物業(yè)管理資料的具體明細(xì)，雙方提交的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中也未能反映開發(fā)商聘任前期物業(yè)公司時(shí)所移交的管理資料。因此本案因證據(jù)不足而駁回業(yè)主委員會(huì)要求前期物業(yè)公司返還物業(yè)管理資料的訴訟主張。