【主要案情】2011年12月28日，某物業(yè)公司與涉案小區(qū)業(yè)委會簽訂《小區(qū)物業(yè)服務合同》，并在合同簽訂后依約為涉案小區(qū)提供物業(yè)管理服務。黃某作為小區(qū)業(yè)主，在獲得物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務后，以該公司提供物業(yè)服務不到位，及對業(yè)主委員會成立的合法性及業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)的程序存在質(zhì)疑為由，拒絕繳納物業(yè)服務費。
法院經(jīng)審理認為，黃某對其抗辯意見未能提供證據(jù)予以證明，應承擔舉證不能的不利后果。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的代表機構(gòu)，其簽訂的《小區(qū)物業(yè)服務合同》是代表業(yè)主大會所簽訂的，該合同對涉案小區(qū)全體業(yè)主具有約束力，黃某作為業(yè)主，在獲得物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務后，按照等價有償?shù)脑瓌t，應向物業(yè)公司支付物業(yè)服務費用及逾期付費的違約金。
【點評】在物業(yè)糾紛審判實踐中，業(yè)主多以物業(yè)公司服務不到位、物業(yè)公司選聘程序不合法、業(yè)主并非合同當事人等為由進行抗辯，但業(yè)主往往難以對自己的抗辯意見提供證據(jù)證明，或因沒有法律依據(jù)而難以勝訴。根據(jù)我國《合同法》的相關(guān)規(guī)定，如果物業(yè)公司基本履行了物業(yè)服務義務，只是存在部分的瑕疵，并不構(gòu)成根本違約。此時，物業(yè)公司已履行了合同的主要義務，業(yè)主應當承擔支付物業(yè)服務費的義務，但依法享有要求物業(yè)公司繼續(xù)履行和采取補救措施的權(quán)利。我國物業(yè)管理相關(guān)司法解釋規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力，業(yè)主以其并非合同當事人為由，或僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為由提出抗辯的，法院不予支持。業(yè)主對于物業(yè)公司選聘程序或物業(yè)服務質(zhì)量存在質(zhì)疑，可向住建部門、街道辦、社區(qū)等機構(gòu)反映、表達意見，妥善處理糾紛，并不能據(jù)此拒交物業(yè)費，否則，在沒有充足證據(jù)證明物業(yè)服務存在質(zhì)量問題的情況下，應按約定付費，并承擔違約責任。