物業(yè)公司強(qiáng)拆業(yè)主違建空調(diào) 法院判決恢復(fù)原狀報(bào)道，2011年11月朱某購買了江陰市某小區(qū)的商品房，并裝修安裝空調(diào)。2017年4月小區(qū)物業(yè)在朱某上班期間不知情的情況下，擅自違法拆除并侵占朱某已安裝好的兩臺空調(diào)外機(jī)。
家住江陰某小區(qū)的朱某與物業(yè)公司因?yàn)榭照{(diào)安裝問題發(fā)生矛盾，協(xié)商未果后，朱某起訴至法院要求物業(yè)公司歸還空調(diào)外機(jī)并恢復(fù)原狀。到底是怎么一回事呢？一起來看看~
案情介紹
2011年11月朱某購買了江陰市某小區(qū)的商品房，并裝修安裝空調(diào)。2017年4月小區(qū)物業(yè)在朱某上班期間不知情的情況下，擅自違法拆除并侵占朱某已安裝好的兩臺空調(diào)外機(jī)。朱某與物業(yè)公司協(xié)商未果后，起訴至法院要求物業(yè)公司歸還空調(diào)外機(jī)并恢復(fù)原狀。
審判結(jié)果
法院判決物業(yè)管理有限公司應(yīng)返還原告朱某空調(diào)外機(jī)兩臺并恢復(fù)安裝的原狀。
主審法官：鄧云
江陰市人民法院濱江法庭
裁判說理
庭上，物業(yè)公司辯稱，開發(fā)商交付的房屋，預(yù)留了固定的空調(diào)外機(jī)安裝位置，朱某為擴(kuò)大陽臺，拆除空調(diào)外機(jī)的位置，導(dǎo)致該空調(diào)外機(jī)不能在原位置安裝，違反了物業(yè)協(xié)議的約定。那物業(yè)公司是否有權(quán)實(shí)施強(qiáng)制拆除朱某的空調(diào)外機(jī)行為呢？
首先，制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約由業(yè)主共同決定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。物業(yè)公司作為開發(fā)公司指定的前期物業(yè)管理單位，其權(quán)利本質(zhì)屬于業(yè)主的授予，并通過雙方的合約確定權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
其次，強(qiáng)制性措施是由國家權(quán)力機(jī)關(guān)依法賦予法定機(jī)關(guān)或授權(quán)有關(guān)機(jī)關(guān)依照法定程序和法律規(guī)定行使或?qū)嵤?。物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，無權(quán)行使強(qiáng)制性措施。
第三，雖然物業(yè)管理規(guī)約對朱某具有約束力。朱某也承諾嚴(yán)格按設(shè)計(jì)預(yù)留位置安裝空調(diào)。但朱某能否在兩樓之間的平臺上安裝空調(diào)，物業(yè)公司無權(quán)作出評判，更無權(quán)利拆除。
無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物，造成不動產(chǎn)或者動產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以請求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀。物業(yè)公司拆除并占有朱某的空調(diào)外機(jī)，侵犯了朱某的物權(quán)，故法院判決物業(yè)公司返還財(cái)產(chǎn)并恢復(fù)原狀。
法官評析
朱某在兩樓之間的平臺上安裝空調(diào)，并不屬于禁止范圍之列，沒有侵犯第三人的相鄰權(quán)，也沒有侵犯公共利益。本案中，物業(yè)公司辯稱拆除空調(diào)的依據(jù)是業(yè)主違反了物業(yè)管理規(guī)約，物業(yè)管理規(guī)約是業(yè)主相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基本規(guī)定，為自治規(guī)范或自治規(guī)則。物業(yè)管理規(guī)約對業(yè)主具有約束力，但不得排除對業(yè)主專有部分的合理使用。
本案朱某在其兩樓間公共平臺靠近自家的一側(cè)安裝空調(diào)外機(jī)，物業(yè)管理規(guī)約不能排除對朱某對區(qū)分所有權(quán)部分的合理使用，因此，物業(yè)公司抗辯朱某違反物業(yè)管理規(guī)約不能成立。物業(yè)公司這種故意私自拆除他人并侵占他人財(cái)產(chǎn)的行為，嚴(yán)重違背物業(yè)管理者基本職責(zé)，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。
由于物業(yè)企業(yè)管理權(quán)來源于全體業(yè)主的授權(quán)或委托對物業(yè)本身和對業(yè)主等人的行為的管理。物業(yè)的管理并非是從上至下的管理，或者行政意義的管理，而僅僅是基于業(yè)主共同利益的需要為履行物業(yè)服務(wù)合同所實(shí)施的管理，故不得超出合同約定的權(quán)限。業(yè)主不是立法者，物業(yè)也不是行政管理機(jī)關(guān)，無權(quán)在管理規(guī)約中規(guī)定強(qiáng)制措施。如在管理規(guī)約中約定對業(yè)主進(jìn)行罰款、限制出行自由等。
對業(yè)主的私搭亂建行為違反了業(yè)主共同利益，物業(yè)公司可以依據(jù)管理規(guī)約進(jìn)行禁止，但不得采取措施直接拆除。因此，即使朱某在兩棟樓平臺安裝空調(diào)影響其他專有人的利益，物業(yè)公司也無權(quán)對空調(diào)外機(jī)進(jìn)行拆除。相鄰關(guān)系人可以相鄰關(guān)系防免糾紛向法院起訴，由法定判定是否影響相鄰關(guān)系。
法律依據(jù)
《中華人民共和國物權(quán)法》
第三十四條 無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物。
第三十六條 造成不動產(chǎn)或者動產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以請求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀。
第三十八條 本章規(guī)定的物權(quán)保護(hù)方式，可以單獨(dú)適用，也可以根據(jù)權(quán)利被侵害的情形合并適用。侵害物權(quán)，除承擔(dān)民事責(zé)任外，違反行政管理規(guī)定的，依法承擔(dān)行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。