未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)公司是否有權改變物業(yè)管理用房的用途？近日，蕪湖經(jīng)開區(qū)法院受理一起業(yè)委會狀告前物業(yè)公司，要求歸還物業(yè)用房的糾紛案件。
經(jīng)開區(qū)法院法官陳誠介紹了案情經(jīng)過：2017年7月，蕪湖某物業(yè)公司在某小區(qū)服務撤場前，與一家咨詢公司簽訂《房屋租賃協(xié)議》，將小區(qū)的物業(yè)用房以每年租金10000元租給該公司，租賃期限為5年。合同簽訂后不久，該物業(yè)公司就撤出了小區(qū)。
今年9月，該小區(qū)業(yè)主委員會經(jīng)小區(qū)首屆業(yè)主大會選舉成立，經(jīng)社區(qū)居民委員會及街道辦事處批準并備案。業(yè)委會成立后發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理用房未經(jīng)業(yè)主同意“被出租”，要求收回物業(yè)用房，而承租方咨詢公司認為其與前物業(yè)公司簽訂了房屋租賃協(xié)議，拒絕返還房屋。雙方爭執(zhí)未果，小區(qū)業(yè)委會訴至法院要求該咨詢公司歸還物業(yè)用房。
經(jīng)審查，經(jīng)開區(qū)法院認為，業(yè)主委員會可代表全體業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)并交接物業(yè)用房，其就物業(yè)用房主張權益并無不妥。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十八條規(guī)定，物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。案涉物業(yè)用房的所有權歸全體業(yè)主共有，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主授權無權出租，物業(yè)公司在撤出小區(qū)前，未經(jīng)業(yè)主授權擅自將物業(yè)用房出租給咨詢公司用于商業(yè)用途，事后亦未獲業(yè)主追認，屬無權代理。且《房屋租賃協(xié)議》改變了物業(yè)管理用房的用途，對小區(qū)后來的物業(yè)管理造成不利影響，違反了《物業(yè)管理條例》的強制性規(guī)定，故物業(yè)公司與咨詢公司就案涉物業(yè)用房所簽的《房屋租賃協(xié)議》屬無效合同。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。咨詢公司對上述事實應有明知，其仍承租案涉物業(yè)用房，系其過錯。最終，法院確認案涉《房屋租賃協(xié)議》無效，咨詢公司應返還其占用的物業(yè)用房。
法官建議，業(yè)委會是廣大業(yè)主選舉出來保障業(yè)主權益的部門，在涉及金額較大的出租房屋時，建議由全體業(yè)主進行表決，租賃期限也不宜超過本屆業(yè)委會任期，以便妥善管理業(yè)主資產(chǎn)。