“揚州市區(qū)2017年上半年物業(yè)服務(wù)訴求統(tǒng)計分析報告”正式出爐。據(jù)統(tǒng)計，上半年市民通過各種渠道，反映的物業(yè)訴求累計達370件，與去年同期483件相比，同比下降23%，整體呈下降趨勢。
為更好地分析業(yè)主訴求熱點，市物管中心精選5個典型案例進行解讀，以助業(yè)主、物業(yè)公司等妥善處理好小區(qū)內(nèi)發(fā)生的各類矛盾。
案例1
新房未入住要交物業(yè)費？
不管業(yè)主是否入住都要交
【市民反映】網(wǎng)友“小小”反映，她于2016年6月底拿到新房，一直沒有入住，今年8月開始裝修房屋，卻被物業(yè)通知需交納一年的物業(yè)費。“小小”認為，自己沒有入住就沒有享受物業(yè)的相應(yīng)服務(wù)，因此無需交納相應(yīng)費用。
【案例分析】2017年6月1日起，我市開始施行《關(guān)于明確市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費有關(guān)事項的通知》（以下簡稱《通知》），其中第四條規(guī)定，“因業(yè)主原因未及時辦理入住手續(xù)（事實已入住的除外）、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用連續(xù)六個月（含）以上的房屋，業(yè)主應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按合同約定標(biāo)準(zhǔn)的百分之七十交納物業(yè)公共服務(wù)費、電梯運行費、公共能耗費?！?/span>
江蘇省擎天柱律師事務(wù)所的張一軍律師表示，物業(yè)費主要用于公共區(qū)域和共用設(shè)施設(shè)備的維護和保養(yǎng)，不管業(yè)主是否入住，物業(yè)提供的服務(wù)都不會改變。許多人對物業(yè)費的用途存有誤解，其實物業(yè)費是用于小區(qū)全體業(yè)主，而不是個人。
案例2
沒拿房也要交物業(yè)費？
自交付之日起就要交費
【市民反映】市民王小姐反映，她在城北某小區(qū)買了一套新房，8月22日，她去拿房時，卻被物業(yè)人員告知，物業(yè)費要從2017年6月20日開始算起?！爱?dāng)時因為貸款沒有下來，我就沒有去收房。既然如此，為啥我還要補交物業(yè)費？”
【案例分析】根據(jù)《通知》第三條規(guī)定：“按照房屋買賣合同（符合竣工驗收條件）、入住通知書的約定，自房屋交付之日起，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按月交納物業(yè)公共服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，預(yù)收不超過一年的物業(yè)公共服務(wù)費和代收代交費用（包括電梯運行費、公共能耗費等）?！?/span>
張一軍律師表示，根據(jù)房屋買賣合同約定，只要房屋已具備交付條件，且開發(fā)商已經(jīng)明確了交房日期，因自身原因而沒有及時收房的業(yè)主，仍然不能避免交納物業(yè)費的義務(wù)，還是應(yīng)按照合同約定的時間起算物業(yè)費。因為此時物業(yè)公司已經(jīng)對小區(qū)綠化、清潔、安全以及其他公共部位進行了約定服務(wù)，所以業(yè)主不可拒繳。
案例3
外墻滲漏，業(yè)主不愿交費
由開發(fā)商保修，物業(yè)無需擔(dān)責(zé)
【市民反映】居民孫先生反映，2014年7月拿房時，因房屋外墻滲漏，一直無法裝修入住，雖然開發(fā)商陸陸續(xù)續(xù)維修了三年，但問題一直沒有得到徹底解決。如今，物業(yè)公司索要前兩年的物業(yè)費。孫先生認為，物業(yè)沒有幫他解決問題，因此產(chǎn)生矛盾。
【案例分析】根據(jù)我國建設(shè)部2000年發(fā)布的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第四條規(guī)定，房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。但是如果房屋已過保修期，那么出現(xiàn)自用部分損壞，如衛(wèi)生間馬桶漏水、水管破裂等，業(yè)主需要自己掏錢維修；如果非人為造成的共用部分損壞，維修費用需要居民分攤，有住宅專項維修資金的小區(qū)也可提取小區(qū)物業(yè)專項維修資金進行維修。
張一軍律師表示，在保修范圍、保修期內(nèi)發(fā)生的工程質(zhì)量問題，應(yīng)該由開發(fā)商負責(zé)保修，如果物業(yè)公司在業(yè)主反映房屋質(zhì)量問題后，已經(jīng)將問題告知開發(fā)商，并進行積極協(xié)助和協(xié)調(diào)，那么，物業(yè)公司則已經(jīng)盡到了自己的義務(wù)，并不需要為業(yè)主的損失負責(zé)。若業(yè)主對工程質(zhì)量或開發(fā)建設(shè)單位的保修工作不滿意，可直接向工程質(zhì)量主管部門建設(shè)局反映。
案例4
車輛被劃，物業(yè)管理不善？
停車費一般不包含保管費
【市民反映】家住西區(qū)一高檔小區(qū)的許女士反映，車停在小區(qū)時莫名被劃了一道劃痕，可當(dāng)她想查看監(jiān)控肇事者時，卻發(fā)現(xiàn)停車位置在監(jiān)控死角，無法找到肇事者。許女士認為，這是物業(yè)管理不善所致，因而提出投訴。
【案例分析】市物管中心相關(guān)工作人員介紹，根據(jù)市物價部門定義，物業(yè)收取的停車費是“汽車停放費”。依據(jù)《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十四條規(guī)定，汽車停放費包括用于車位、車庫的公共設(shè)施設(shè)備運行能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務(wù)人員費用以及法定稅費等。因此，這筆費用并不是對業(yè)主車輛進行看管而產(chǎn)生的保管費用。
張一軍律師表示，業(yè)主車輛在小區(qū)內(nèi)被剮蹭，物業(yè)是否要擔(dān)責(zé)，主要取決于業(yè)主和物業(yè)公司之間有沒有相應(yīng)的合同約定。一般情況下，物業(yè)公司主要負責(zé)衛(wèi)生保潔、秩序維護和共用設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)工作，收取的停車費為汽車停放費，并不是因保管產(chǎn)生的保管費，所以物業(yè)公司并不承擔(dān)保管義務(wù)。如果業(yè)主對于車輛等個人財產(chǎn)或是人身安全有特殊保護要求的，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主和物業(yè)公司需另行約定，并承擔(dān)相應(yīng)費用。
案例5
住改商擾民，拒交物業(yè)費
業(yè)主不能因此拒交費
【市民反映】居民王先生反映，他所在小區(qū)有住戶私自在家開設(shè)培訓(xùn)班，將住房改為商用，因班次多，學(xué)生多，小區(qū)頻繁有陌生人進出，給小區(qū)安全造成不利影響。與此同時，學(xué)生的吵鬧聲、桌椅的拖拽聲嚴重影響其他住戶的正常生活。雖然王先生已經(jīng)向物業(yè)多次反映，但問題遲遲未解決，因此他們決定拒交物業(yè)費以示抗議。
【案例分析】根據(jù)《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第五十條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。確需改變的，應(yīng)當(dāng)滿足建筑安全、居住環(huán)境、景觀、交通、鄰里等方面的要求，征得利害關(guān)系人同意。”同時，全國《物業(yè)管理條例》第四十五條規(guī)定：“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。”
張一軍律師表示，對于“住改商”行為，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止，并報告有關(guān)主管部門。但是物業(yè)企業(yè)本身并沒有執(zhí)法權(quán)，不能強制阻止業(yè)主利用住房開展經(jīng)營活動。因此，只要物業(yè)履行勸阻、上報等義務(wù)，業(yè)主就不能拒交物業(yè)費。通訊員 尹玉婷 記者 羌伊然
【你知道嗎？】
物業(yè)服務(wù)包含哪些項目？
生活中，很多業(yè)主不合理的拒交物業(yè)費，實際都源于對物業(yè)服務(wù)范疇認識不清。那么物業(yè)服務(wù)到底包括哪些內(nèi)容呢？
根據(jù)《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第三條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。
簡而言之，物業(yè)公司應(yīng)按照與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容提供相應(yīng)的服務(wù)，而業(yè)主則交納合同約定的物業(yè)服務(wù)費用，如果業(yè)主有超出合同以外的其他需求，則需與物業(yè)公司另行約定。