江蘇省住房城鄉(xiāng)建設廳關于印發(fā)
《江蘇省”十三五”物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展規(guī)劃的通知》
各設區(qū)市建設局（委），房產局：
現(xiàn)將《江蘇省”十三五”物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展規(guī)劃》印發(fā)給你們，請結合實際，認真貫徹落實。
江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設廳
2017年4月6日
江蘇省”十三五”物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展規(guī)劃
“十三五”時期是江蘇率先全面建成小康社會的決勝階段，是積極探索開啟基本現(xiàn)代化建設新征程的重要階段，也是推動建設”強富美高”新江蘇的關鍵時期。根據(jù)《江蘇省國民經濟和社會發(fā)展十三五規(guī)劃綱要》，結合《江蘇省”十三五”現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃》、《江蘇省”十三五”住房城鄉(xiāng)建設事業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》，制定本規(guī)劃。本規(guī)劃主要闡明”十三五”時期物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的指導思想、總體目標、主要任務和保障措施，是今后五年全省物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的綱領性文件。
一、”十二五”江蘇省物業(yè)管理發(fā)展情況
（一）發(fā)展成就
“十二五”期間，隨著經濟快速發(fā)展和人民生活水平不斷提高，特別是2013年《江蘇省物業(yè)管理條例》修訂實施以來，各地各有關部門認真履行職責，嚴格落實有關規(guī)定，推進配套法規(guī)體系建設，強化物業(yè)服務市場監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)行為，增強物業(yè)服務行業(yè)自律，提升物業(yè)管理服務水平和覆蓋面，各項工作取得了積極成效。
1、物業(yè)管理法規(guī)體系不斷完善。全省各地各有關部門認真貫徹落實《物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，及時細化相關規(guī)定，初步形成了以2013年修訂的《江蘇省物業(yè)管理條例》為主干，以《江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法》、《江蘇省住宅專項維修資金管理辦法》等相關規(guī)定為支撐的物業(yè)管理法規(guī)體系，為培育市場、規(guī)范服務、引導行業(yè)健康發(fā)展提供了法律保障。南京、無錫等市出臺地方物業(yè)管理條例，揚州、徐州等市制定物業(yè)管理辦法。
2、物業(yè)行業(yè)管理體制日趨健全。各地各有關部門嚴格履行行業(yè)監(jiān)管職責，不斷完善屬地為主、部門聯(lián)動的行政監(jiān)管工作機制，大力整頓行業(yè)秩序，物業(yè)管理市場得到進一步規(guī)范。省住建廳切實加強行業(yè)指導，并按照”雙隨機”檢查要求，不定期地開展物業(yè)服務行為專項檢查。省物價局按照國家和省有關要求，積極指導各地建立科學合理的物業(yè)管理定價機制。各地積極探索建立健全部門協(xié)作、齊抓共管的物業(yè)管理體制機制。南京市明確”市級抓宏觀、區(qū)級抓企業(yè)、街道負責指導業(yè)主組織”；泰州市明確”統(tǒng)籌協(xié)調在市、責任落實在區(qū)、工作推進在街道、問題化解在社區(qū)”；宿遷市明確”市級指導、區(qū)負總責、街道主抓、社區(qū)參與”等，積極推動物業(yè)管理重心下移。
3、培育市場方式不斷創(chuàng)新。各級物業(yè)行政主管部門研究制定物業(yè)服務標準，通過物業(yè)服務標準化規(guī)范企業(yè)行為；開展物業(yè)管理示范項目評價活動，以典型示范引導企業(yè)提升服務水平；加強培訓和繼續(xù)教育，著力提高物業(yè)企業(yè)項目經理和從業(yè)人員的素質；組織開發(fā)物業(yè)服務行業(yè)信用信息管理系統(tǒng)，采取記錄信用行為的辦法，加強物業(yè)管理信用監(jiān)管，促進物業(yè)服務企業(yè)守法誠信經營。揚州市運用”互聯(lián)網+”積極探索智慧物業(yè)，實現(xiàn)了政府部門從管理向服務、物業(yè)服務企業(yè)從粗放型向集約型、傳統(tǒng)物業(yè)管理向現(xiàn)代物業(yè)管理和社會治理的”三個轉變”。南京市江寧區(qū)針對老舊小區(qū)停車難問題，整合辦公大廈和住宅小區(qū)停車資源，通過手機APP實現(xiàn)錯峰停車。
4、行業(yè)服務能力明顯提升。各地通過不斷推進物業(yè)管理服務專業(yè)化、社會化和市場化，積極培育市場主體，物業(yè)管理服務企業(yè)得到穩(wěn)健發(fā)展。截至2015年底，全省共有物業(yè)服務企業(yè)7190家，管理項目30836個，管理建筑面積16.5億平方米。在中國物業(yè)管理協(xié)會評選的全國物業(yè)服務企業(yè)百強中，我省占了10家。物業(yè)管理服務范圍由過去的單一住宅物業(yè)，逐步擴展到商業(yè)、辦公、醫(yī)療、教育、軍隊、金融等各個行業(yè)；服務內容也由過去的基本服務逐步延伸到社區(qū)電子商務、社區(qū)養(yǎng)老、家政服務、短期租賃等不同領域服務。物業(yè)管理服務已成為社區(qū)公共事務管理、精神文明建設和社區(qū)文化建設的重要載體，群眾滿意度有效提升。在省質量技術監(jiān)督局開展的江蘇省十大服務行業(yè)公眾滿意度調查中，物業(yè)管理公眾滿意度指數(shù)達到70.25，處于第五位，達到比較滿意水平。
5、物業(yè)管理服務覆蓋面穩(wěn)步增加。截止2015年底，我省物業(yè)管理服務面積已達16.5億平方米，約占全省城市年末實有房屋建筑面積的60 %，其中，住宅12.49億平方米，約占全省城市年末實有住宅房屋面積的70%。為讓更多業(yè)主享受到現(xiàn)代物業(yè)服務發(fā)展成果，我省進一步加大了對老舊小區(qū)整治工作，積極推進”基本保潔、基本保綠、基本保安”的”三基本”物業(yè)管理服務，努力擴大物業(yè)管理服務覆蓋面。截至2015年底，全省已整治老舊小區(qū)3370個，改造小區(qū)面積1.5億平方米，受益群眾超過300萬戶。全省城市主城區(qū)總體實現(xiàn)了基本物業(yè)管理服務全覆蓋。
6、矛盾化解調處機制初步形成。針對物業(yè)矛盾糾紛較多的實際，全省各地普遍加強矛盾糾紛化解調處機制建設，注重發(fā)揮街道、社區(qū)作用，努力將矛盾化解在基層。省住建廳與省高院建立健全物業(yè)矛盾糾紛司法調解機制，推動這項工作納入法治化軌道。各級公安機關深入實施社區(qū)警務戰(zhàn)略，大力推進警務工作進小區(qū)，下沉警力、前移關口，切實加強小區(qū)矛盾糾紛排查調解。淮安市將建立物業(yè)管理矛盾糾紛調處機制列為平安建設的重要課題，在盱眙縣率先成立物業(yè)矛盾糾紛調處中心。鹽城市房管局與亭湖區(qū)法院聯(lián)合成立房產物業(yè)巡回法庭，打造綠色訴訟通道，成功調解了近百件物業(yè)矛盾糾紛，初步形成了行政執(zhí)法與司法審判相銜接的物業(yè)管理矛盾調處模式。常州市推進調解組織、巡回法庭和聯(lián)席會議制度，并根據(jù)案件類型采用支付令、先行調解、速裁和小額訴訟程序等手段，對物業(yè)糾紛尤其是物業(yè)服務費糾紛的化解起到了積極的推動作用。
經過努力，我省物業(yè)管理工作不斷深化拓展，在經濟社會發(fā)展中的作用日益顯現(xiàn)。一是物業(yè)管理已經成為加強城市基層管理的重要內容。物業(yè)管理作為政府城市管理的補充和延伸，有效解決了城市管理”最后一公里”問題，實現(xiàn)了基層社區(qū)管理的網格化、精細化，降低了城市管理成本，提升了城市管理水平。二是物業(yè)管理成為促進社區(qū)和諧穩(wěn)定的重要基礎。物業(yè)服務企業(yè)切實履行職責，積極協(xié)助各級政府及有關部門開展社區(qū)文化、秩序維護、安全防范等工作，在應對自然災害、維護公共秩序、減少刑事發(fā)案率、推進社會綜合治理等方面發(fā)揮了積極作用。三是物業(yè)管理成為改善城市人居環(huán)境的重要手段。物業(yè)服務企業(yè)通過提供專業(yè)化、標準化的物業(yè)服務，不斷改善群眾居住環(huán)境、提升居住品質，努力增強城市居民的獲得感和滿意度。同時，物業(yè)管理行業(yè)通過綠色物業(yè)管理，在推進節(jié)能減排，減少污染方面發(fā)揮了重要作用，為全省生態(tài)文明建設作出了貢獻。四是物業(yè)管理成為緩解城鄉(xiāng)就業(yè)矛盾的重要途徑。截至2015年年底，全省物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員達52.1萬人，其中70%以上來自企事業(yè)單位分流人員、大中專畢業(yè)生、部隊復轉軍人、下崗及再就業(yè)人員、農村進城務工人員。五是物業(yè)管理成為促進服務業(yè)發(fā)展的重要方面。物業(yè)管理行業(yè)已經從單純住宅物業(yè)服務向辦公樓、工廠、醫(yī)院、學校、商場、市政設施、城市綜合體等多種物業(yè)服務延伸拓展，從建成交付后的建筑物管理向物業(yè)全過程管理和為居住者提供包括基礎物業(yè)服務、家政服務、養(yǎng)老服務、電子信息服務、理財服務等全方位服務延伸拓展。2015年，全省物業(yè)服務企業(yè)主營業(yè)務收入263.7億元，創(chuàng)造增加值274.4億元。
（二）面臨的機遇與挑戰(zhàn)
“十三五”期間，江蘇省的社會發(fā)展、城市建設、市場經濟發(fā)育將為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供良好機遇。與此同時，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展也會面臨諸多挑戰(zhàn)。
1、物業(yè)管理面臨的機遇
根據(jù)我省”十三五”經濟社會發(fā)展規(guī)劃綱要，到2020年末，我省地區(qū)生產總值將達到10萬億元左右，居民人均可支配收入達到4.2萬元左右，快速發(fā)展的經濟和居民收入的增加，將為我省物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件，對物業(yè)管理行業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展具有巨大的促進作用，為未來五年我省物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供良好機遇。
習近平在視察江蘇時明確提出了建設經濟強、百姓富、環(huán)境美、社會文明程度高的新江蘇目標，提出了”更舒適的居住條件”的要求；我省第十三次黨代會圍繞”兩聚一高”的發(fā)展任務，明確了聚力創(chuàng)新、聚焦富民、高水平建成全面小康社會的目標。我省”十三五”規(guī)劃提出，到2020年，要實現(xiàn)”居住品質提升，人居環(huán)境舒適，推動住有所居向住有宜居邁進?！蔽飿I(yè)管理一頭連著經濟發(fā)展，一頭涉及百姓生活的方方面面，是惠及民生的重要環(huán)節(jié)，這是行業(yè)發(fā)展面臨的有利機遇。
2、物業(yè)管理面臨的挑戰(zhàn)
與此同時，當前及未來一段時期內，我省物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展依然面臨著許多困難和問題：
一是業(yè)主法制觀念和自治意識亟待提高。第一，一些業(yè)主法制觀念淡薄，”要權利不要責任，要服務不要收費”的思想仍普遍存在，找各種理由不交物業(yè)費，致使物業(yè)費收繳困難，一些小區(qū)物業(yè)費收繳率只有30%-40%，嚴重影響物業(yè)服務水平的提高。第二，不少業(yè)主自治意識不強，主動參與物業(yè)管理的積極性不高，導致業(yè)主大會召開難、決策難，業(yè)委會成立難、運行難。第三，業(yè)委會成員大多是兼職，專業(yè)人士匱乏，有能力的不想干，想干的不少存有私利想法，業(yè)委會不作為、亂作為的情況屢見不鮮。
二是物業(yè)服務企業(yè)的管理和扶持力度仍需加大。第一，物業(yè)行業(yè)準入門檻普遍偏低。雖然我省物業(yè)服務企業(yè)總體數(shù)量不少，但品牌企業(yè)、龍頭企業(yè)較少；在中國物業(yè)服務百強企業(yè)排名中，江蘇只有10家，遠低于廣東、浙江等省份。第二，物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏。與其他現(xiàn)代服務業(yè)比較來看，物業(yè)服務從業(yè)人員總體素質偏低，全省50多萬的物業(yè)從業(yè)人員中，具有本科及研究生學歷者只有4.3萬多人。第三，物業(yè)服務不夠到位。部分物業(yè)服務企業(yè)”重利益、輕服務”傾向嚴重，存在管理水平不高、服務標準不規(guī)范、誠信經營不足等問題，尤其是財務收支透明度不高、侵害業(yè)主權益的現(xiàn)象時有發(fā)生。第四，物業(yè)服務企業(yè)經營負擔依然較重。全省大部分地區(qū)沒有制定為物業(yè)服務企業(yè)減負的實施細則，物業(yè)管理行業(yè)與現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展要求還有不小差距，有的地方對物業(yè)服務中的代收代繳費用同樣征稅，加重了企業(yè)負擔，嚴重影響了物業(yè)管理水平的提高。
三是法規(guī)政策支撐有待完善。第一，專項維修資金使用難、續(xù)籌難問題仍然突出。雖然省條例以及一些地方針對住宅專項維修資金應急使用問題做出了相應規(guī)定，但從全省面上來看，專項維修資金使用難問題沒有得到根本解決。同時，對于住宅專項維修資金續(xù)籌問題，缺少具體的操作條款和機制，在實際操作中難以落實。第二，物業(yè)服務收費標準調整困難。省條例規(guī)定價格行政主管部門應當每三年內對物業(yè)服務等級收費標準及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據(jù)評估結果適時調整。但從實施情況看普遍不理想，大部分城市仍然長期沿用老標準，有的城市使用統(tǒng)一標準長達10年多，物業(yè)管理質價相符的收費機制沒有得到落實。第三，破解業(yè)主自治難題缺乏法規(guī)依據(jù)。近年來，因業(yè)主組織不當維權、侵害業(yè)主共同利益所引發(fā)的矛盾糾紛日趨激烈。其問題關鍵在于業(yè)主組織缺乏明確的法律地位，從而無法形成有效的外部監(jiān)督機制。南京等地在地方立法中通過民政備案嘗試賦予業(yè)主委員會獨立法人資格，但仍未根本解決問題。
四是管理體制機制需要進一步健全。第一，屬地權責不對稱。省條例明確街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）屬地管理責任，但街道、社區(qū)居委會管理手段不多，缺少有效抓手，責大權小、監(jiān)管有盲區(qū)、對接有縫隙。第二，部門合力發(fā)揮不夠。由于缺少統(tǒng)一的協(xié)調配合及考核獎懲機制，加之各職能部門職責界定相對模糊，在綜合執(zhí)法進小區(qū)過程中，存在相互推諉、相互觀望的現(xiàn)象。第三，舊住宅區(qū)物業(yè)長效管理機制未完全建立。大部分舊住宅區(qū)受收費標準低、收繳率不高、無法封閉管理等諸多因素制約，受資金限制，管理和服務水準整體較低，長效管理難度較大。
五是物業(yè)管理矛盾糾紛需要有效化解。第一，物業(yè)管理矛盾糾紛案件呈迅速上升趨勢。近年來各地物業(yè)管理糾紛案件快速增長，如南京市法院全年受理的各類物業(yè)糾紛案件約占全部民事案件總數(shù)的17%以上，常州市法院2015年物業(yè)糾紛案件受理數(shù)量比2013年上升了93%，物業(yè)糾紛案件已經成為主要的民事案件類型。第二，引起物業(yè)管理矛盾的諸多”老大難”問題依然存在。由于承接查驗不到位，不少開發(fā)建設遺留問題導致的責任和矛盾轉嫁到物業(yè)服務企業(yè)，成為物業(yè)管理矛盾糾紛的重要原因；由于業(yè)委會解聘更換物業(yè)服務企業(yè)，新舊物業(yè)交接矛盾頻頻發(fā)生，出現(xiàn)舊物業(yè)不愿走、新物業(yè)進不來的情況，甚至引發(fā)嚴重的暴力事件。此外，小區(qū)停車難、經營網點擾民、業(yè)主違建等仍然是物業(yè)管理矛盾糾紛的焦點。第三，矛盾糾紛調解難度越來越大。有些糾紛涉及到業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)的經濟利益，對矛盾調處帶來很大難度，結果往往是矛盾雙方都不滿意。
六是傳統(tǒng)物業(yè)服務及收費模式面臨諸多困難。不少住宅小區(qū)存在服務標準、質量不高，收費標準、收繳率均低的雙重問題。究其原因，一方面，物業(yè)服務企業(yè)傳統(tǒng)的服務模式和服務內容難以滿足廣大業(yè)主的需求，受制于產業(yè)結構及成本因素，物業(yè)服務企業(yè)辦法不多，困難重重。另一方面，長期以來住宅小區(qū)均實行包干制收費模式，而這一模式又客觀造成物業(yè)管理收費不透明、業(yè)主對物業(yè)服務的內容、標準和價格認可度不高，從而導致對物業(yè)服務不滿意，物業(yè)企業(yè)也難以按照市場行情合理調整物業(yè)費。
二、指導思想、基本原則及發(fā)展目標
（一）指導思想
全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會和省委第十三次黨代會精神，以及中央城市工作會議、中央城鎮(zhèn)化工作會議精神，深入貫徹習近平同志系列重要講話特別是視察江蘇時重要講話精神，按照國家、省委進一步加強城市規(guī)劃建設管理的要求，牢固樹立”創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享”的發(fā)展理念，以增進民生福祉為目標，以全面深化改革為主題，鞏固和完善物業(yè)管理的社會化、專業(yè)化、市場化的科學定位，通過強化法制建設和政策扶持，不斷加強物業(yè)行業(yè)監(jiān)管和服務標準化，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)采用先進技術方法，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理的現(xiàn)代化、智能化、信息化、低碳化，加快推進物業(yè)服務行業(yè)從傳統(tǒng)服務業(yè)向現(xiàn)代服務業(yè)轉型升級，為推進美麗宜居新江蘇建設提供有力支撐。
（二）基本原則
1、堅持人才培養(yǎng)，增強創(chuàng)新動力。以規(guī)劃為指導，完善人才培養(yǎng)和流動機制，多渠道、多途徑培養(yǎng)物業(yè)管理專業(yè)人才，打造優(yōu)秀人才團隊。健全物業(yè)管理專業(yè)人才激勵機制，通過搭建企業(yè)與人才”雙贏”的互動平臺，以人才促進企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，提升行業(yè)綜合競爭力。
2、堅持區(qū)域統(tǒng)籌，促進協(xié)調發(fā)展。以市場機制為驅動，區(qū)分地區(qū)差異，完善政策措施，強化分類指導。在抓好重點物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展的同時，采取以強帶弱、以強促弱等措施，促進物業(yè)服務中小企業(yè)積極開展科技創(chuàng)新、產業(yè)融合、跨界發(fā)展，推進區(qū)域、行業(yè)統(tǒng)籌協(xié)調發(fā)展。
3、堅持試點先行，著力品牌培育。以問題為導向，聚力開展管理模式創(chuàng)新、服務方式變革、新技術應用等試點，通過總結經驗，以點帶面，努力打造具有我省特色的物業(yè)行業(yè)品牌，推進物業(yè)管理服務行業(yè)轉型升級、創(chuàng)新發(fā)展，整體提升物業(yè)管理水平和服務質量。
4、堅持完善機制，加強行業(yè)監(jiān)管。以深化”放管服”改革為契機，著力理順涉及物業(yè)管理的各政府部門的權責關系，建立健全物業(yè)管理信用體系，實施信用信息互聯(lián)互通，突出政府服務和部門協(xié)調聯(lián)動，加強事中事后監(jiān)管；健全完善市、區(qū)、街道、社區(qū)四級管理體制，推動管理重心下移，努力構建行為規(guī)范、運轉暢通、公正透明、高效廉潔的物業(yè)管理服務體制。
5、堅持共享發(fā)展，突出社會服務。以落實國家”創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享”五大發(fā)展理念為指導，通過管理方式、技術措施等方面的創(chuàng)新，積極推進綠色物業(yè)管理和低碳發(fā)展，建設美麗宜居新江蘇；積極推進物業(yè)標準化服務，擴大物業(yè)覆蓋面，增強業(yè)主自主自治意識，讓更多業(yè)主在物業(yè)服務共建共享發(fā)展中有更多獲得感。
（三）發(fā)展目標
──——──——物業(yè)管理覆蓋率進一步提高。通過健全市場機制，明確政府職責，到2020年，江蘇省新建住宅小區(qū)物業(yè)管理服務實現(xiàn)全覆蓋，出新的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務實現(xiàn)全覆蓋，老舊小區(qū)基本物業(yè)管理實現(xiàn)全覆蓋。
──——──——物業(yè)服務企業(yè)競爭力進一步增強。通過優(yōu)化物業(yè)服務企業(yè)產業(yè)結構，在立足物業(yè)管理本業(yè)的基礎上，借助互聯(lián)網、物聯(lián)網等新興科技與社區(qū)經營、社區(qū)養(yǎng)老等新興概念逐步實施產業(yè)的轉型升級與再造，增強物業(yè)服務企業(yè)經濟實力，到2020年，培育年營業(yè)收入億元以上物業(yè)服務企業(yè)50家，其中10億元以上物業(yè)服務企業(yè)10家，進入全國物業(yè)管理100強的企業(yè)進一步增加。
──——──——物業(yè)服務質量和群眾滿意度進一步提升。通過推進物業(yè)服務標準化，加強行業(yè)監(jiān)管，樹立行業(yè)典型，深化物業(yè)信用體系建設，促進全省物業(yè)服務業(yè)主滿意度穩(wěn)步提升。到2020年，創(chuàng)建省級示范物業(yè)管理項目500個。
──——──——物業(yè)管理體制機制進一步健全。通過深化落實《江蘇省物業(yè)管理條例》，大力推進物業(yè)行業(yè)法規(guī)及制度建設，促進物業(yè)管理發(fā)展環(huán)境進一步得到優(yōu)化。
──——──——業(yè)主自治能力和運作水平進一步提高。通過建立健全政府引導、扶持工作機制，將業(yè)主自治組織活動與基層社區(qū)治理有機融合，通過信息化手段建立業(yè)主電子決策平臺，有效解決業(yè)主自治難題，促進、引導業(yè)主組織依法、高效開展自治活動。
三、主要任務
（一）積極培育和規(guī)范物業(yè)服務市場
1、積極放開搞活物業(yè)服務市場。進一步改革機關、事業(yè)單位、國有企業(yè)用房自我使用、自我服務的管理模式，積極推進后勤管理服務社會化、市場化。積極引入競爭機制，鼓勵有條件的工廠、醫(yī)院、學校、大型公建設施等物業(yè)，采用公開招標方式選擇物業(yè)服務。
2、完善物業(yè)服務市場監(jiān)管體系。完善物業(yè)服務招投標制度，加快招投標專家?guī)旖ㄔO，遏制無序競爭，建立公開公平公正的市場秩序。健全物業(yè)服務市場準入機制，加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管。加強對物業(yè)承接驗收的監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)項目承接驗收行為，維護業(yè)主和使用人的合法權益。大力開展物業(yè)服務質量評價，通過典型示范、劣質淘汰等機制引導企業(yè)提升服務水平、規(guī)范服務行為。加強對物業(yè)區(qū)域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、環(huán)衛(wèi)、市政等共有設施設備移交工作的監(jiān)管，確保按時移交給相關專業(yè)單位。進一步加強住宅專項維修資金監(jiān)管，暢通資金應急使用渠道，提高資金使用效率。
3、制訂實施物業(yè)服務標準。推進物業(yè)管理標準化工作，構建江蘇省物業(yè)管理行業(yè)標準體系，把標準的制定與行業(yè)發(fā)展相結合，把標準的實施與規(guī)范從業(yè)行為相結合，不斷擴大標準覆蓋范圍，提高標準適用性，逐步形成科學合理、層次分明、重點突出、能夠滿足整個行業(yè)發(fā)展要求的標準化體系，以標準化手段全力支持物業(yè)管理行業(yè)轉型升級，助推全省物業(yè)管理行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
4、探索引入第三方評估機制。積極培育和支持物業(yè)管理市場第三方專業(yè)評估機構，如招投標咨詢、財務審計、分析評估、質量評價等，以政府購買服務、業(yè)委會或業(yè)主委托等多種形式培育和支持物業(yè)管理第三方專業(yè)評估機構的發(fā)展，為規(guī)范物業(yè)服務、解決物業(yè)費糾紛、落實物業(yè)價格調整機制提供制度保障。
5、建立健全行業(yè)誠信體系。進一步完善物業(yè)服務企業(yè)誠信檔案管理辦法，搭建物業(yè)服務企業(yè)誠信檔案和信息發(fā)布平臺，及時向社會發(fā)布企業(yè)誠信信息和不良信用記錄。逐步將企業(yè)誠信體系建設與項目評選、企業(yè)管理掛鉤，對信譽好、口碑佳的企業(yè)，在項目評選和招投標管理中予以優(yōu)先考慮；對社會形象差、服務不規(guī)范、管理水平低的企業(yè)堅決予以清理整頓，依法實施處罰。
6、建立物業(yè)服務糾紛快速處理機制。充分發(fā)揮調解工作在物業(yè)服務糾紛處理中的作用，構建人民調解、行政調解、司法調解相互銜接的物業(yè)服務糾紛調解工作新模式，建立市、縣、街道、社區(qū)四級物業(yè)管理投拆受理制度和物業(yè)服務糾紛快速處理調解組織體系，著力解決物業(yè)服務糾紛逐年增多的問題。充分發(fā)揮社區(qū)法律顧問作用，引導人民群眾依法理性表達利益訴求，在法治的軌道上推動物業(yè)服務糾紛的及時解決。
7、著力加強行業(yè)自律。加強物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會建設，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的積極作用，著手開展制訂行業(yè)行規(guī)，加快推進行業(yè)自律機制建設，引導物業(yè)服務企業(yè)開展服務承諾、履行社會責任，確保物業(yè)服務質價相符，努力構建和維護良好的物業(yè)服務市場秩序，促進物業(yè)服務業(yè)健康發(fā)展。
（二）促進物業(yè)管理行業(yè)轉型升級
1、不斷健全物業(yè)服務體系。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)橫向多元化經營，進入高附加值的領域發(fā)展，為業(yè)主提供更為豐富的社區(qū)增值服務。在傳統(tǒng)的保潔、綠化、安保和設施設備維護保養(yǎng)之外，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)拓展信息咨詢、房屋中介、家政服務、電子商務、居家養(yǎng)老等領域，一方面滿足業(yè)主個性化需求，另一方面拓寬行業(yè)的發(fā)展空間，提升盈利能力，帶動物業(yè)管理全行業(yè)的轉型升級。同時，支持物業(yè)服務企業(yè)積極拓寬服務領域，從住宅區(qū)物業(yè)服務加快向辦公樓、工業(yè)企業(yè)、醫(yī)院、學校、市政設施、城市綜合體、農居點的多種物業(yè)服務延伸拓展，加快形成完備的現(xiàn)代物業(yè)服務體系。
2、探索建立新型物業(yè)管理商業(yè)模式延伸產業(yè)鏈。將物業(yè)管理行業(yè)的活動延伸至房地產整個鏈條，包括房地產前期規(guī)劃設計，中期的招商策劃、代理營銷和后期的對物業(yè)資產的保值增值、商業(yè)物業(yè)經營管理等等。改變傳統(tǒng)單純依靠物業(yè)管理費盈利模式，促進新型商業(yè)模式的形成，進而推動行業(yè)的轉型升級。引導物業(yè)服務企業(yè)提升綜合競爭力，更新傳統(tǒng)物業(yè)服務產品結構，加強與物業(yè)管理相關產業(yè)市場的開發(fā)與參與程度，逐步建立以居住消費服務和設施設備管理為核心，智慧物業(yè)信息化為平臺，全產業(yè)鏈發(fā)展的新格局。
3、大力推進綠色物業(yè)管理。大力推進綠色物業(yè)管理有序、健康發(fā)展，逐步健全完善綠色物業(yè)管理技術規(guī)范和評價體系。全面導入資源節(jié)約、環(huán)境保護理念，倡導綠色低碳生產生活方式，深入開展以節(jié)能、節(jié)水、垃圾減量分類、環(huán)境美化綠化為主要內容的綠色物業(yè)管理，不斷提高物業(yè)管理對可再生能源、資源的循環(huán)利用率，有效降低各類物業(yè)運行能耗，最大限度地節(jié)約資源和保護環(huán)境，致力構建宜居小區(qū)、節(jié)能低碳居住區(qū)。
4、大力發(fā)展智慧物業(yè)。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)借用互聯(lián)網+、物聯(lián)網、大數(shù)據(jù)、云計算、O2O等先進網絡信息技術及理念，重點進行”智慧物業(yè)”建設，通過不斷為業(yè)主提供優(yōu)質服務來提高業(yè)主滿意度和信任度。協(xié)同推進社區(qū)公共數(shù)據(jù)資源中心建設，逐步實現(xiàn)在節(jié)能減排、智能家居、安防監(jiān)控、電子政務、停車服務等方面的物業(yè)服務智慧化，搭建社區(qū)公共事務決策平臺，提升”智慧物業(yè)”在社區(qū)治理與便民服務等方面的社會效益。
5、引導實行酬金制物業(yè)服務模式。以貫徹《江蘇省物業(yè)管理條例》為基礎，引導具備條件的居民小區(qū)推行酬金制服務模式。通過公開透明的物業(yè)服務及收費新模式，在切實解決住宅小區(qū)業(yè)主不滿意、企業(yè)不盈利的”惡性循環(huán)”問題的同時，有效提升業(yè)主自治能力，形成業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)平等對話、理性溝通、按照市場規(guī)律合作的良好氛圍。
（三）著力提高業(yè)主自治能力和水平
1、切實加強業(yè)主組織建設。加快修訂業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)管理規(guī)約等示范文本，加強指導和培訓，健全業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組織建設，充分發(fā)揮其在物業(yè)管理中的積極作用。鼓勵各地探索建立業(yè)主電子表決平臺，切實解決業(yè)主大會召開難的問題。探索業(yè)主委員會的法律主體地位，研究加強業(yè)主委員會的監(jiān)管措施。完善物業(yè)服務合同，規(guī)范物業(yè)服務委托方和受托方的責權利關系和行為。注重組織引導業(yè)主大會和業(yè)主委員會對業(yè)主公共財產進行自主管理，不斷提高業(yè)主委員會的管理水平。
2、促進業(yè)主自治與社區(qū)治理融合發(fā)展。探索將業(yè)主委員會納入基層管理的范疇，做實以基層黨組織為核心，以社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)社會組織等積極參與和配合的”一核多元”的社區(qū)治理模式。在社區(qū)治理中突出黨的領導，鼓勵和支持符合條件的物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會成立黨支部，鼓勵和引導政府公職人員積極參選所居住小區(qū)業(yè)主委員會委員。通過黨建活動規(guī)范業(yè)主委員會的日常運作，提高業(yè)主委員會的履職能力和自律水平。
3、建立業(yè)主誠信管理制度。根據(jù)國家和省關于加強個人誠信體系建設的要求，探索建立針對業(yè)主的誠信管理制度。進一步強化業(yè)主公約的約束力，在維護業(yè)主合法權益的基礎上，引導業(yè)主自覺履行有關物業(yè)使用、維護和管理的義務，保障物業(yè)安全與合理使用，維護公共秩序。探索建立業(yè)主不良信用記錄制度，對業(yè)主違法搭建、擅自改變物業(yè)使用性質、破壞建筑物承重結構、拒絕繳納專項維修資金等物業(yè)使用違法違規(guī)行為拒不整改的，以及無故欠繳物業(yè)服務費經仲裁裁決或司法判決確認后仍不履行繳費義務的，納入個人誠信檔案，并推送至公共信用信息共享平臺，作為多部門聯(lián)合實施信用懲戒措施的參考。
4、落實基層組織和管理部門職責。進一步發(fā)揮基層政府組織在業(yè)主組織管理中的作用，強化街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)居委會對業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆、日常運作的指導、服務和監(jiān)督職責。建立住宅小區(qū)綜合管理和服務的責任清單，明確城管執(zhí)法、工商、公安、規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)、綠化、物價、民政、市政等相關職能部門在住宅小區(qū)綜合管理中的職責，強化政府管理和公共服務進住宅小區(qū)，并建立對住宅小區(qū)綜合治理工作方面的考核評價機制，為強化住宅小區(qū)綜合治理提供有力保障。切實將物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理和公共服務的范疇。
（四）不斷提升老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理服務水平
1、加快老舊住宅小區(qū)綜合整治改造。堅持政府主導，推進老舊住宅小區(qū)綜合整治改造。對老舊住宅小區(qū)進行全面摸底，對需整治改造的事項進行分類建檔?？茖W編制改造規(guī)劃和年度實施計劃，合理確定老舊住宅小區(qū)綜合整治改造的目標任務，逐年實施，穩(wěn)步推進。綜合整治改造老舊住宅小區(qū)管網管線、綠化硬化、節(jié)能改造和內外環(huán)境，進一步完善供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、排水與垃圾處理等市政基礎設施和物業(yè)用房等公用服務設施。按照”居住宜老、設施為老、活動便老、服務助老、和諧敬老”的要求積極開展老舊小區(qū)適老化改造，不斷適應人口老齡化發(fā)展趨勢。老舊住宅小區(qū)綜合整治改造比例每年不低于總數(shù)的20%，爭取用3──——5年的時間把符合條件的老舊住宅小區(qū)全部改造完成。
2、推進基本物業(yè)管理服務全覆蓋。對整治改造后的老舊住宅小區(qū)，按照屬地管理原則，引入市場化的物業(yè)管理或推行基本物業(yè)管理服務，實現(xiàn)基本物業(yè)管理服務全覆蓋。對物業(yè)管理主體缺失的，由街道、社區(qū)居委會根據(jù)居民的意見，選擇物業(yè)服務企業(yè)或組織居民進行自我管理。對不具備市場化條件的，鼓勵街道成立基本物業(yè)服務中心，為整治改造后舊住宅區(qū)提供基本物業(yè)管理服務。
四、保障措施
（一）加強組織協(xié)調，形成工作合力。建立由物業(yè)行政主管部門牽頭，發(fā)展改革、公安、民政、司法、財政、稅務、工商、質監(jiān)、安監(jiān)、金融、電力等部門和單位組成的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，加強統(tǒng)籌協(xié)調，及時解決工作中遇到的重大問題。充分認識加快發(fā)展物業(yè)服務業(yè)的重要性和緊迫性，進一步轉變觀念，拓寬思路，把提高物業(yè)行業(yè)發(fā)展水平和服務能力、培育和規(guī)范物業(yè)服務市場、減輕物業(yè)企業(yè)負擔、落實扶持政策工作列入各級政府和相關部門重要議事日程，明確任務，落實責任，確保各項工作和扶持政策落實到位。
（二）加大扶持力度，提升服務水平。研究制定促進現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)發(fā)展的指導意見，將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃，落實財政補貼獎勵、稅費優(yōu)惠、金融扶持等政策，切實減輕企業(yè)經營負擔。鼓勵和支持各地結合實際，探索建立適合物業(yè)行業(yè)發(fā)展的產業(yè)基金，按照”政府引導、市場運作、科學決策、防范風險”的原則，發(fā)揮財政性資金的杠桿放大效應，扶持促進物業(yè)行業(yè)發(fā)展的重大關鍵技術、方法、手段產業(yè)化，引入PPP模式，提供優(yōu)質公共服務，優(yōu)化物業(yè)行業(yè)的產業(yè)結構。按照質價相符原則，加快修訂和完善物業(yè)服務等級標準和收費標準，推廣”菜單式服務、等級化收費”的物業(yè)服務費分級定價機制。規(guī)范物業(yè)服務相關收費，凡由政府及相關職能部門承擔的費用，不得轉由業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)承擔。鼓勵各地對在達標創(chuàng)優(yōu)、節(jié)能減排、安置就業(yè)、社區(qū)建設中作出突出貢獻的物業(yè)服務企業(yè)給予獎勵。
（三）完善法規(guī)制度，夯實法制基礎?？偨Y全省物業(yè)管理做法和經驗，深入研究《江蘇省物業(yè)管理條例》實施過程中的重大問題，將實踐證明行之有效、立法條件成熟的改革舉措提請省人大及其常委會上升為地方性法規(guī)。進一步抓緊制定和完善與《條例》相配套的辦法措施，把《條例》的原則規(guī)定具體化。鼓勵各設區(qū)市積極提請人大及其常委會在地方立法中，結合市情實際制定物業(yè)管理地方性法規(guī)，為地方物業(yè)管理工作的有序開展提供法規(guī)制度保障。
（四）加強培訓教育，提高行業(yè)素質。引導物業(yè)服務企業(yè)改進對員工的管理，加強職業(yè)技能培訓和職業(yè)道德建設，規(guī)范物業(yè)服務從業(yè)人員的服務行為。加快物業(yè)服務定點培訓機構建設，推動校企合作、聯(lián)合辦學，加快培養(yǎng)滿足現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)發(fā)展需要的專業(yè)人才。加強對業(yè)主委員會成員的教育培訓，提高業(yè)主委員會成員物業(yè)管理法律意識、責任意識和履職能力。培育業(yè)主責任意識、法律意識和契約意識，樹立”花錢買服務”的消費觀，為物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展奠定堅實基礎。
（五）放大試點效應，突出示范引導。加強全省各地行業(yè)管理和發(fā)展的典型案例的試點和宣傳工作，在全省形成一批例如南京、無錫條例立法，泰州、宿遷四級統(tǒng)籌協(xié)調機制，揚州智慧物業(yè)，鹽城物業(yè)服務訴訟簡易司法程序，常州物業(yè)服務糾紛調節(jié)機制等行政管理試點項目；開展物業(yè)服務示范項目評價，通過示范引領物業(yè)服務水平提升。
（六）強化輿論引導，營造良好氛圍。大力開展物業(yè)管理輿論宣傳活動，發(fā)揮各級政府和有關部門、行業(yè)協(xié)會、物業(yè)服務企業(yè)等單位的宣傳主陣地作用，提高全社會對物業(yè)管理的認識，引導業(yè)主合法與理性維權，促進物業(yè)服務企業(yè)之間的合作。引導新聞媒體堅持正確輿論導向，既曝光物業(yè)管理中的不良現(xiàn)象，也報道相關部門嚴格執(zhí)法、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)良性互動、物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員感人事跡等正面情況，弘揚社會正能量，充分調動各方力量，共同打造良好的生活環(huán)境。
（七）健全統(tǒng)計制度，加強考核評價。研究制定物業(yè)服務業(yè)統(tǒng)計指標體系，開展物業(yè)服務業(yè)發(fā)展統(tǒng)計工作。加強物業(yè)服務業(yè)統(tǒng)計信息平臺建設，完善統(tǒng)計報告制度和信息發(fā)布制度。加快建立物業(yè)服務業(yè)發(fā)展形勢分析制度，完善物業(yè)服務業(yè)和重點聯(lián)系企業(yè)運行監(jiān)測分析。建立物業(yè)服務業(yè)發(fā)展考核評價制度，對規(guī)劃目標任務進行細化分解，強化績效考核導向，建立動態(tài)規(guī)劃評估體系，健全督查督辦機制和獎懲激勵機制，確保規(guī)劃順利實施。