開放式小區(qū)的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)，拒絕繳納物業(yè)費，他們的這種做法能否得到法律的支持呢？2017年6月19日，柳城縣人民法院河?xùn)|巡回組就審結(jié)了這樣的案子。
事情的經(jīng)過是這樣：被告購買某公司位于柳城縣的房屋，該房屋建筑面積502.02平方米，并于2014年10月21日領(lǐng)取鑰匙收房。被告所在的小區(qū)屬于商業(yè)街性質(zhì)。2015年3月26日原告與某公司簽訂《柳城某小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定原告為上述小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，并采取包干制按建筑面積每平方米每月0.4元收取物業(yè)服務(wù)費，期限為2015年4月1日至2018年3月30日，并約定了服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、違約責(zé)任等內(nèi)容。原告于2015年4月1日進(jìn)駐該小區(qū)并提供物業(yè)服務(wù)，因此要求被告繳納2015年4月1日至2017年2月28日的物業(yè)服務(wù)費及滯納金。被告認(rèn)為，原告要求被告繳納上述費用沒有依據(jù)，雙方發(fā)生糾紛，原告訴至本院，提出上述訴請。
被告辯稱，其一，原告沒有訴訟主體資格。其二，某公司在向被告交房的時候，告知被告沒有物業(yè)服務(wù)；被告也沒有與原告簽訂任何物業(yè)服務(wù)合同。被告的房屋位于公共道路旁邊，屬于商業(yè)街，沒有綠化和相關(guān)公共設(shè)施，路燈是政府部門負(fù)責(zé)維護(hù)。原告未在該區(qū)域服務(wù)過，也未將服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及收費項目與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行過公示。因此，原告的訴請沒有事實與法律依據(jù)，要求駁回原告的訴訟請求。
那么，本案的被告能否以未享受物業(yè)服務(wù)拒交物業(yè)費呢？根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”的規(guī)定，原告與柳城某小區(qū)建設(shè)單位公司所簽訂的《柳城某小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》系雙方的真實意思表示，未違反法律規(guī)定，合法有效，原告也已經(jīng)在該小區(qū)實際提供物業(yè)服務(wù)至今，因此該合同對該小區(qū)全體業(yè)主均有約束力。原告按照合同的約定為該小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，基本履行了應(yīng)盡義務(wù)；被告作為該小區(qū)的業(yè)主，接受了原告提供的物業(yè)服務(wù)，即應(yīng)按合同約定履行交費義務(wù)。
那么，本案中原告在履行合同時是否存在瑕疵問題？被告所在的小區(qū)屬于商業(yè)街，小區(qū)沒有圍墻，車輛可以自由出入，客觀條件造成該小區(qū)不利于管理，不屬于原告的原因造成該小區(qū)物業(yè)服務(wù)不完善。因此，法律對開放式小區(qū)的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)費的做法是不予支持的。