前言
《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。這是業(yè)主家中失竊時物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任的法律依據(jù)。業(yè)主家中被盜，物業(yè)公司承擔(dān)賠償額與其過錯程度相對應(yīng)。具體賠償標(biāo)準(zhǔn)尚無法律明確規(guī)定，由法官在個案中自由裁量。根據(jù)目前的裁判規(guī)則，物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任的范圍在10%至30%之間。
請看下例
楊某系龍崗區(qū)某小區(qū)的業(yè)主，物業(yè)公司系該小區(qū)的物業(yè)管理公司。
2011年2月12日19時，楊某發(fā)現(xiàn)自己家中被盜，向坪地派出所報警，稱被盜現(xiàn)金51300元、白金耳環(huán)一對、黃金手鏈兩條、黃金項鏈一條、6克金塊一塊、西鐵城手表一只、松下數(shù)碼相機一部、華碩筆記本電腦一部、損失價值約10萬元。公安機關(guān)對此立案處理，并對現(xiàn)場進行了勘驗，發(fā)現(xiàn)此次盜竊是在門鎖完好的情況下發(fā)生的。
在雙方的物業(yè)服務(wù)協(xié)議第二條第七款約定：“保安：外來人員進出小區(qū)有登記，出入有序”，在本案所涉事件發(fā)生時，物業(yè)公司未能對進入車輛和人員進行登記管理。此后，本案一直未偵破。
楊某索賠未果，遂訴至法院，要求物業(yè)公司賠償損失12萬元。
物業(yè)公司抗辯
物業(yè)公司則認(rèn)為在楊某家中失竊這一事件中，物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)公司并不存在過錯，因此無需賠償。其主要理由如下：
1楊某沒有按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)管理費。
物業(yè)公司與楊某之間雖然簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，但楊某并沒有繳納2011年2月份的物業(yè)管理費。因此，楊某沒有權(quán)利要求物業(yè)公司履行合同義務(wù)及民事賠償責(zé)任。
2物業(yè)公司未對進出車輛、人員進行登記不足以認(rèn)定存在過錯。
物業(yè)公司在本案中不存在過錯。原審法院以物業(yè)公司違反物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定，未對進出車輛和人員進行登記，不能對公安機關(guān)的偵破提供線索的角度認(rèn)定物業(yè)公司存在過錯，毫無法律和事實依據(jù)。
3在案件沒有偵破時，無法確定物業(yè)公司的補充賠償責(zé)任份額。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)即使需要承擔(dān)法律責(zé)任，也只是承擔(dān)補充賠償責(zé)任。在案件沒有偵破，沒有抓到犯罪嫌疑人的情況下，無法確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的補充賠償責(zé)任份額。
4楊某未舉證證明其損失數(shù)額。
楊某在派出所報案時稱損失達10萬元，其中包括現(xiàn)金51300元。但在訴狀中及開庭時陳述損失12萬元，其中包括現(xiàn)金6萬多元，可以看出兩次陳述存在矛盾之處。而且楊某也沒有對現(xiàn)金來源、現(xiàn)金存放原因、丟失物品價值以及陳述矛盾等問題作出解釋說明。
判決結(jié)果
該案經(jīng)深圳市中級人民法院終審認(rèn)定，最終判令物業(yè)公司對楊某的損失承擔(dān)20%的賠償責(zé)任。法院的作出該判決的主要理由包括：
1 物業(yè)公司違反物業(yè)服務(wù)合同約定對進出車輛、人員進行登記，存在一定過錯，法院酌情物業(yè)公司對楊某的損失承擔(dān)20%的賠償責(zé)任。
楊某被盜的主要和直接的原因是第三人的行為，因當(dāng)時盜竊者并未撬鎖或者打破窗戶，而是采取一定手段正常、安靜地進入楊某的房間實施盜竊，因此物業(yè)公司也不大可能對此及時察覺和防范。從防范案件的發(fā)生的角度來講，物業(yè)公司是沒有過錯的。
但物業(yè)公司違反物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定，未對進出車輛和人員進行登記，不能對公安機關(guān)的偵破提供線索，對案件的偵破并追回楊某的損失的角度來講，物業(yè)公司存在一定過錯，與楊某的損失存在一定的因果關(guān)系。本案酌情認(rèn)定物業(yè)公司對楊某的損失應(yīng)承擔(dān)20%的責(zé)任。
2關(guān)于楊某的總體損失，法院結(jié)合公安機關(guān)立案情況、生活常識，酌情定為8萬元。
由于事故發(fā)生后，相關(guān)物品被盜取，對于楊某的損失，事實上難以得到確定的證據(jù)加以證實，該院只能從自由心證的角度，通過蓋然性的原理，來對相關(guān)事實加以認(rèn)定。
楊某在事故發(fā)生的第一時間，向公安機關(guān)陳述案情，按照正常的生活實踐，其內(nèi)容較為真實，原則上應(yīng)予采信。楊某在本案中訴稱損失12萬元，與報案記錄中的價值相矛盾，該院采信報案記錄中的陳述。
同時，本案中楊某稱被盜物品有5萬余元的現(xiàn)金，根據(jù)生活常識，在家里保存如此大額的現(xiàn)金較為異常，楊某又未能提供相應(yīng)的銀行取款的憑據(jù)，因此，該院酌情認(rèn)定現(xiàn)金3萬元。因此，對于楊某的總體損失，該院酌情認(rèn)定為8萬元。物業(yè)公司應(yīng)賠償楊某16000元。
3刑事案件是否偵破，不影響物業(yè)公司依據(jù)合同法上過錯承擔(dān)的賠償責(zé)任。
物業(yè)公司辯稱本案應(yīng)先待公安機關(guān)破案后才能處理，所以應(yīng)該中止，但本案物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任是依據(jù)其合同法上的過錯來承擔(dān)的，與被盜人的行為無關(guān)，無論公安機關(guān)查明的事實如何，都不能免除物業(yè)公司基于自身的過錯而向楊某承擔(dān)的責(zé)任。
唯物觀點
業(yè)主家中失竊的，物業(yè)公司是否需要承擔(dān)賠償責(zé)任，通常從以下思路予以考慮：
1物業(yè)服務(wù)公司是否按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行了安全防范義務(wù)。
我國《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
根據(jù)該條例可知，物業(yè)管理公司的保安措施是否達到職業(yè)所要求的標(biāo)準(zhǔn)是判斷其是否承擔(dān)責(zé)任的關(guān)鍵。對于物業(yè)管理公司是否履行了正常的安全防范義務(wù)且不存在失職情形的判斷，則要根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同以及業(yè)主公約、住戶手冊等規(guī)則載體并結(jié)合具體案件情況確定。
如上述案例所述，楊某被盜的主要和直接的原因是第三人的行為，盜竊者采取一定手段正常、安靜地進入楊某的房間實施盜竊，因此物業(yè)公司也不大可能對此及時察覺和防范。從防范案件的發(fā)生的角度來講，物業(yè)公司是沒有過錯的。但物業(yè)公司違反物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定，未對進出車輛和人員進行登記，不能對公安機關(guān)的偵破提供線索，對案件的偵破并追回楊某的損失的角度來講，物業(yè)公司存在一定過錯，與楊某的損失存在一定的因果關(guān)系。
物業(yè)公司違反物業(yè)服務(wù)合同約定，未對進出車輛、人員進行登記，是法院判令其承擔(dān)20%賠償責(zé)任的主要原因。
2業(yè)主的損失額由法官結(jié)合公安機關(guān)立案證據(jù)材料、生活常識予以確定。
如上述案例，楊某在派出所報案時稱損失達10萬元，其中包括現(xiàn)金5萬余元。但在訴狀中及開庭時陳述損失12萬元，其中包括現(xiàn)金6萬多元。兩次陳述存在矛盾之處，法院采信了報案記錄中的陳述。
另外，楊某沒有對現(xiàn)金來源、現(xiàn)金存放原因、丟失物品價值以及陳述矛盾等問題作出解釋說明。法官出于生活常識考量，在家里保存如此大額的現(xiàn)金較為異常，楊某又未能提供相應(yīng)的銀行取款的憑據(jù)，因此，酌情認(rèn)定現(xiàn)金損失為3萬元。
3物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任的比例一般在10%—30%之間，具體標(biāo)準(zhǔn)由法官在個案中自由裁量。
根據(jù)現(xiàn)有案例的判決尺度，賠償比例一般以財物損失的10%-30%之間。但具體的賠償比例并沒有有相應(yīng)的法律規(guī)定。
如果業(yè)主失竊主要是因為物業(yè)公司違反服務(wù)合同約定，沒有盡到安全防范義務(wù)的，一般賠償業(yè)主30%損失；如果物業(yè)公司承擔(dān)次要過錯，則賠償業(yè)主損失的20%左右；如物業(yè)公司僅存在一般過錯，則賠償業(yè)主損失的10%左右。
在具體案件中，法官還會結(jié)合物業(yè)管理公司的過錯程度、業(yè)主所交物業(yè)管理費的多少以及業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同來定奪。
注：本文系真實案例改編，參見深圳市中級人民法院(2012)深中法商終字第713號《深圳市XX管理有限公司與楊某物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案》民事判決書。