據(jù)某地2015年1至3季度的司法統(tǒng)計(jì)顯示，物業(yè)管理糾紛已呈大幅上升之勢(shì)，甚至同比漲幅超過50%。究其原因，主要是由于業(yè)主拒繳物業(yè)管理費(fèi)；而業(yè)主之所以拒繳，往往是因?yàn)檎J(rèn)為自己有“正當(dāng)理由”。
理由一：彼此未簽合同
【案例】向女士購得住房時(shí)，小區(qū)的房屋已售出90%，且成立了業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，其中包括收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。今年5月，因向女士以收費(fèi)偏高、自己并沒有與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由，拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司遂提起訴訟要求向女士清償。法院對(duì)物業(yè)公司的訴求予以支持。
【評(píng)析】最高法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第1條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。 ”即只要業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同，則不管業(yè)主本人是否與物業(yè)公司簽約，都應(yīng)依據(jù)物業(yè)管理合同規(guī)定的服務(wù)價(jià)格交納相應(yīng)費(fèi)用，對(duì)已提供相關(guān)服務(wù)的物業(yè)公司予以補(bǔ)償。
理由二：物業(yè)服務(wù)欠缺
【案例】今年7月，因小區(qū)業(yè)主肖女士一再拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司在向肖女士發(fā)出書面催繳通知后，見肖女士依舊無動(dòng)于衷，便提起訴訟。雖然肖女士以小區(qū)衛(wèi)生狀況很差、盜竊案件時(shí)有發(fā)生等為由抗辯，但法院經(jīng)審理，照樣判令肖女士補(bǔ)交所有物業(yè)管理費(fèi)，并支付滯納金。
【評(píng)析】雖然最高法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持”，即業(yè)主的確有權(quán)追究物業(yè)公司的違約責(zé)任，但基于業(yè)主履行繳費(fèi)義務(wù)與向物業(yè)公司追究違約責(zé)任屬不同法律關(guān)系，決定了業(yè)主不能因?yàn)槲飿I(yè)公司違約而拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。
理由三：物業(yè)捆綁收費(fèi)
【案例】一家自來水公司曾與物業(yè)公司約定：由物業(yè)公司幫助收取水費(fèi)，自來水公司給予一定比例的提成作為報(bào)酬。此后，物業(yè)公司采取捆綁式收費(fèi)，要求業(yè)主必須同時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)和所欠水費(fèi)。業(yè)主張女士覺得物業(yè)公司的做法違法，既不繳納物業(yè)管理費(fèi)，也不繳納水費(fèi)。法院雖然駁回了物業(yè)公司要求張女士支付水費(fèi)的請(qǐng)求，但卻責(zé)令張女士務(wù)必繳清物業(yè)管理費(fèi)。
【評(píng)析】最高法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第5條第一款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。”正因?yàn)槲飿I(yè)公司將本應(yīng)由自來水公司向最終用戶收取的水費(fèi)，擅自納入、捆綁在自己收費(fèi)范圍，決定了張女士的確有權(quán)拒絕，但這并等于其可以否定與物業(yè)公司間的物業(yè)服務(wù)合同，以及由此產(chǎn)生的繳納物業(yè)管理費(fèi)義務(wù)。
理由四：物業(yè)經(jīng)營(yíng)牟利
【案例】為增加收入，物業(yè)公司在未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意的情況下，搭建起兩間店鋪出租牟利。業(yè)主楊先生認(rèn)為，店鋪所在地塊為業(yè)主共有，物業(yè)公司無權(quán)處分，所得收益應(yīng)歸業(yè)主，但物業(yè)公司不予理睬，楊先生只好以拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)抗。讓令楊先生不解的是，法院竟支持了物業(yè)公司要求其如數(shù)繳納物業(yè)管理費(fèi)的訴求。
【評(píng)析】《物業(yè)收費(fèi)辦法》第18條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。”即物業(yè)公司私自搭建店鋪出租牟利、企圖占用租金的行為必須糾正，但在物業(yè)公司置之不理的情況下，應(yīng)通過業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)處理。如果對(duì)處理不服，則可以以受害業(yè)主的身份提起訴訟，而不能以拒繳物業(yè)管理費(fèi)的方式來對(duì)抗。