湖南省安鄉(xiāng)縣某物業(yè)公司要求王女士交物業(yè)費(fèi)，王女士以購(gòu)房時(shí)開(kāi)發(fā)商向其承諾可以終身免交物業(yè)費(fèi)為由拒絕交納物業(yè)費(fèi)。近日，湖南省安鄉(xiāng)縣人民法院公開(kāi)開(kāi)庭審理一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案，判決王女士向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)7395.36元。
2005年1月1日，王女士與安鄉(xiāng)某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同書(shū)，購(gòu)買(mǎi)安鄉(xiāng)縣某花園小區(qū)的四套房屋。原告系該花園小區(qū)物業(yè)公司，與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂了 物業(yè)管理服務(wù)合同。王女士自2012年1月1日至2014年12月31日期間，只交納一套房屋的物業(yè)費(fèi)，而沒(méi)有交納另外三套房屋的物業(yè)費(fèi)。王女士辯稱(chēng)，自 己購(gòu)買(mǎi)的四套房屋，一套用于自家居住，另外三套用于開(kāi)辦幼兒園。因計(jì)劃開(kāi)辦幼兒園，當(dāng)時(shí)與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商約定按照幼兒園格局建造這三套房屋，且購(gòu)房?jī)r(jià)格高于該 小區(qū)普通房屋價(jià)格。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同書(shū)附件中對(duì)自己承諾了物業(yè)費(fèi)“四套終身按一套收取”，自己才會(huì)決定購(gòu)買(mǎi)這三套房屋，否則，自己不會(huì)購(gòu)買(mǎi)。由此王女 士拒絕交納另外三套房屋的物業(yè)費(fèi)。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，購(gòu)房合同書(shū)附件中“四套終身按一套收取”的約定對(duì)物業(yè)公司沒(méi)有約束力，被告王女士不能由此主張免交另外三套房屋的物業(yè)費(fèi)。法院最終判決王女士需向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)7395.36元。
■法官說(shuō)法■
開(kāi)發(fā)商的承諾屬于無(wú)權(quán)代理行為
這起案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)對(duì)業(yè)主作出的關(guān)于減免物業(yè)費(fèi)的承諾對(duì)物業(yè)公司是否具有約束力，物業(yè)公司對(duì)此是否需要無(wú)條件地執(zhí)行。
該案承辦法官說(shuō)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與物業(yè)公司各自具有獨(dú)立的法人資格，是兩個(gè)不同的法律關(guān)系主體。王女士與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司之間形成的是房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，而其 與物業(yè)公司之間形成的是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，這是兩個(gè)完全不同的民事法律關(guān)系。在未獲得物業(yè)公司授權(quán)委托的情形下，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司無(wú)權(quán)擅自處分物業(yè)公司權(quán)利， 無(wú)權(quán)在購(gòu)房合同書(shū)附件中就物業(yè)費(fèi)收取事項(xiàng)對(duì)被告作出承諾，減免物業(yè)費(fèi)的承諾超越了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系中的應(yīng)有權(quán)利范圍，可以理解為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公 司在售房時(shí)為促使被告成功購(gòu)房所采取的一種商業(yè)促銷(xiāo)手段。該承諾是一種無(wú)權(quán)代理行為，根據(jù)合同法的規(guī)定，無(wú)權(quán)代理行為在未經(jīng)被代理人追認(rèn)的情形下，對(duì)被代 理人不發(fā)生法律效力。事實(shí)上，對(duì)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為獲取自身利益所作出的越權(quán)承諾，如果物業(yè)公司需要無(wú)條件執(zhí)行的話，對(duì)物業(yè)公司而言顯失公平。
該法官同時(shí)指出，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)為了打動(dòng)購(gòu)房者，往往會(huì)大力宣傳樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)，虛假或違法宣傳的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮：有的作出一些不屬于自己權(quán)利范圍內(nèi)的承 諾，如上述案例中擅自處分物業(yè)公司的收費(fèi)權(quán)利;有的作出一些違法的承諾，如售后包租承諾，即開(kāi)發(fā)商承諾對(duì)購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的商品房，由開(kāi)發(fā)商承租或者代為出租并 支付固定年回報(bào);還有的對(duì)出售房屋的位置、環(huán)境、周邊設(shè)施等做虛假宣傳。開(kāi)發(fā)商在通過(guò)這些虛假宣傳誘導(dǎo)業(yè)主購(gòu)房后，對(duì)售樓時(shí)的承諾往往置之不理，使業(yè)主遭 受損失。因此，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)要擦亮眼睛，以免因誤導(dǎo)而購(gòu)房，遭遇王女士同樣的苦惱。