文 | 陳偉
形勢比人強(qiáng)。2014年11月8日，我的APEC假期被國家發(fā)改委價(jià)格司電話、短信和公函的輪番轟炸徹底打亂了，主題只有一個(gè)：落實(shí)國務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神，要求住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部馬上就“放開非保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)”表態(tài)并提出意見。此后，通過一系列緊鑼密鼓的特急件方式，迅速走完了匯報(bào)、征詢、討論、起草、修改、完善和會(huì)簽等程序，12月17日，國家發(fā)改委印發(fā)了《關(guān)于放開部分服務(wù)收費(fèi)價(jià)格意見的通知》（以下簡稱《通知》），要求各地盡快放開非保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。遙想自2012年以來，我們響應(yīng)行業(yè)不絕于耳的“放開價(jià)格”的呼聲，以拜會(huì)、陳情、懇談，在京調(diào)研、邀請外調(diào)，提供案例樣本，草擬框架文件等方式與國家發(fā)改委價(jià)格司進(jìn)行的一系列溝通和協(xié)調(diào)，可以用步履維艱來形容。從山重水復(fù)到峰回路轉(zhuǎn)，價(jià)格政策在不到40天時(shí)間里就取得階段性的突破，實(shí)乃大勢所趨，讓人不禁有一種“踏破鐵鞋無覓處，得來全不費(fèi)工夫”的感慨。
縱觀我國物業(yè)服務(wù)價(jià)格政策的變遷，從1996年《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的以政府定價(jià)為主，到2003年《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)并重，再到2014年《通知》的以市場調(diào)節(jié)價(jià)為主，物業(yè)服務(wù)價(jià)格政策的調(diào)整與物業(yè)管理市場的進(jìn)程基本上是同步的。但是，應(yīng)當(dāng)注意到，《通知》在明確放開保障性住房物業(yè)服務(wù)價(jià)格的同時(shí)，授權(quán)地方根據(jù)實(shí)際情況決定是否對(duì)“保障性住房、房改房和老舊小區(qū)”以及前期物業(yè)階段的物業(yè)服務(wù)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其鼓勵(lì)全面放開物業(yè)服務(wù)價(jià)格管治的政策傾向是明顯的，力度是空前的。在充分肯定《通知》發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用的出發(fā)點(diǎn)和積極意義的同時(shí)，如果我們要最大限度發(fā)揮政策效用，收獲政策紅利，就必須靜下心來，結(jié)合物業(yè)管理市場的現(xiàn)狀和特征，客觀理性回答一個(gè)問題：面對(duì)放開的價(jià)格，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和政府，你們準(zhǔn)備好了嗎？
物業(yè)服務(wù)企業(yè)：放開≠放水
客觀地說，放開價(jià)格管控對(duì)于大多數(shù)近年來飽受保守價(jià)格政策之苦的從事居住物業(yè)服務(wù)的企業(yè)來說是個(gè)利好，在許多地方的“指導(dǎo)價(jià)”因?yàn)槎嗄晟踔潦畮啄瓴蛔兌鴾S為“僵尸價(jià)”的情況下，放開就意味著給了條生路，因?yàn)槎▋r(jià)權(quán)不再受到政府的干預(yù)，使得合約雙方共同認(rèn)可的漲價(jià)成為可能。但是，價(jià)格放開不能等同于價(jià)格放水，政府放棄的定價(jià)權(quán)并不是當(dāng)然地由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方面承繼，而是由企業(yè)和業(yè)主雙方共同行使。因此，雖然政府指導(dǎo)價(jià)偏低是物業(yè)服務(wù)業(yè)的普遍現(xiàn)狀，根據(jù)物業(yè)服務(wù)的成本增長適度上調(diào)服務(wù)價(jià)格在情理之中，但是放開后的價(jià)格變動(dòng)同樣存在下調(diào)的可能。價(jià)格放開后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要使?jié)q價(jià)從可能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，至少面臨兩種壓力：一是如何說服業(yè)主客戶，二是如何戰(zhàn)勝競爭對(duì)手。要說服業(yè)主客戶，形成價(jià)格共識(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅要在服務(wù)“品質(zhì)”上下力氣，提供最優(yōu)性價(jià)比的服務(wù)產(chǎn)品，而且要在客戶“溝通”上下功夫，最大限度爭取客戶滿意；要戰(zhàn)勝競爭對(duì)手，形成價(jià)格優(yōu)勢，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅應(yīng)當(dāng)向“品牌”要溢價(jià)，通過科技創(chuàng)新，不斷提高品牌附加值，而且應(yīng)當(dāng)向“管理”要效益，通過科學(xué)管理，不斷降低服務(wù)成本。
業(yè)主：放開≠放手
雖然在行業(yè)生存邏輯和話語體系中，政府主導(dǎo)物業(yè)服務(wù)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的作法備受詬病，但對(duì)于大多數(shù)缺乏專業(yè)素養(yǎng)和競價(jià)能力的業(yè)主來說，政府指導(dǎo)價(jià)不僅起到“保護(hù)價(jià)”的作用，而且具有“標(biāo)桿價(jià)”的功能。價(jià)格放開，意味著政府的放手，但接手的不僅是作為經(jīng)營者的企業(yè)，還有作為消費(fèi)者的業(yè)主。取消政府指導(dǎo)價(jià)之后，由于缺少相應(yīng)的價(jià)格標(biāo)本作為議價(jià)的參考依據(jù)，部分業(yè)主可能面臨無所適從的困難，但如果業(yè)主因此放手任由物業(yè)服務(wù)企業(yè)定價(jià)，不僅有悖放開價(jià)格政策的本意，而且有損于業(yè)主自身的利益。在某種程度上，政府放開價(jià)格管制，有利于建立倒逼機(jī)制，促使業(yè)主主動(dòng)參與物業(yè)服務(wù)的定價(jià)活動(dòng)。面對(duì)價(jià)格放開的新常態(tài)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)加快從無償福利制的房屋管理觀念向有償市場化的物業(yè)管理理念的轉(zhuǎn)變，真正從消費(fèi)、契約和財(cái)產(chǎn)的層面認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的價(jià)值，才能真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)財(cái)產(chǎn)利益的最大化。業(yè)主接手物業(yè)服務(wù)市場定價(jià)，至少可以通過三個(gè)抓手提高競價(jià)能力：一是著手建立高效的業(yè)主決策機(jī)制，解決現(xiàn)行規(guī)定“雙二分之一”的難題；二是動(dòng)手審議物業(yè)服務(wù)預(yù)算方案，解決被動(dòng)接受企業(yè)單方定價(jià)的難題；三是借手第三方價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，解決專業(yè)能力薄弱和專業(yè)人員久缺的難題。
政府：放開≠放任
放開價(jià)格是政府職能的轉(zhuǎn)變，絕不是政府監(jiān)管的終結(jié)。放開不是放棄，更不是放任。為順應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的時(shí)代大潮，政府的監(jiān)管方式應(yīng)當(dāng)從命令控制式向扶持激勵(lì)式轉(zhuǎn)變，監(jiān)管手段應(yīng)當(dāng)從強(qiáng)制禁止型向協(xié)助指導(dǎo)型轉(zhuǎn)變。價(jià)格放開以后，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，政府要正確行使行政執(zhí)法的“剛性”監(jiān)管權(quán)力，及時(shí)查處串通漲價(jià)、價(jià)格欺詐等不正當(dāng)價(jià)格行為，維護(hù)公平競爭的價(jià)格秩序；對(duì)于業(yè)主，政府要立足發(fā)揮行政服務(wù)的“柔性”指導(dǎo)功能，要加大對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)和協(xié)助的力度，提高業(yè)主自主定價(jià)的專業(yè)能力和決策效率。價(jià)格放開以后，對(duì)于政府的價(jià)格監(jiān)管能力提出了更高的要求，如何解決前期物業(yè)管理階段業(yè)主共同利益代表者的缺位問題，防止建設(shè)單位憑借優(yōu)勢地位濫用定價(jià)權(quán)？如何在保障性住房服務(wù)價(jià)格不放開的情況下，建立成本價(jià)格聯(lián)動(dòng)機(jī)制和價(jià)格補(bǔ)貼機(jī)制？如何對(duì)包干制和酬金制收費(fèi)模式進(jìn)行分類指導(dǎo)和價(jià)格監(jiān)督？如何建立成本價(jià)格定期公示制度，以強(qiáng)化信息披露，減少價(jià)格沖突？如何加強(qiáng)對(duì)第三方價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，以防止利益輸送和尋租現(xiàn)象？......等等，都是政府主管部門必須面對(duì)的新課題。
價(jià)格機(jī)制在市場機(jī)制中的核心地位，決定了放開價(jià)格將成為培育物業(yè)管理市場的強(qiáng)大正能量。但是，如果沒有與之相匹配的市場主體、市場客體、市場供求、市場競爭和市場行為其他市場要素的跟進(jìn)，市場機(jī)制的完善依然要受到諸多的掣肘和制約。雖然物業(yè)服務(wù)業(yè)已誕生三十多年，但物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品和物業(yè)服務(wù)定價(jià)的特殊性至今依然不為大眾所理解，雖然《通知》將物業(yè)服務(wù)列入了“已具備競爭條件”的行業(yè)，但現(xiàn)實(shí)中由于“價(jià)格失靈”導(dǎo)致的物業(yè)管理市場不正當(dāng)競爭依然客觀存在，因此，價(jià)格的放開，同樣不能和物業(yè)管理市場機(jī)制的完善劃等號(hào)。
如果僅僅因?yàn)閮r(jià)格的放開，我們就彈冠相慶，也許還為時(shí)過早。培育一個(gè)良性健康的物業(yè)管理市場，我們的前面還有很長的一段路?！?/span>
（作者系住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司物業(yè)管理處處長）