天津市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理辦法
第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理的活動(dòng)，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，做好物業(yè)項(xiàng)目管理的銜接工作，保持業(yè)主正常生活秩序，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第504號(hào)）和《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，制定本管理辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)，因物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)雙方當(dāng)事人不再續(xù)約或者雙方當(dāng)事人依據(jù)法律、法規(guī)和合同約定提前解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理活動(dòng)，適用本辦法。
第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保證居民基本生活秩序、依法有序、平穩(wěn)過(guò)渡的原則進(jìn)行。
第四條 市國(guó)土房管局負(fù)責(zé)本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理活動(dòng)的監(jiān)督。
市建設(shè)、市容園林、交通運(yùn)輸、公安、消防和市場(chǎng)監(jiān)管等部門(mén)要按照各自工作職責(zé)，指導(dǎo)區(qū)縣所屬部門(mén)配合有關(guān)部門(mén)做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
區(qū)縣房管部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督管理。
第五條 區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及相關(guān)職能部門(mén)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理的具體行為實(shí)施監(jiān)督。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)調(diào)解決業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出項(xiàng)目管理階段出現(xiàn)的問(wèn)題。
第六條 各區(qū)縣建設(shè)、市容園林、環(huán)衛(wèi)、交通運(yùn)輸、公安、消防和市場(chǎng)監(jiān)管等部門(mén)要按照屬地管理原則，加強(qiáng)與街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)縣房管部門(mén)的協(xié)調(diào)配合，協(xié)助做好本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理階段的銜接工作，并依照各自職責(zé)做好監(jiān)督管理和檢查工作。
第七條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行職責(zé)，直接為業(yè)主提供服務(wù)，向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用，并依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，協(xié)助區(qū)縣人民政府和有關(guān)部門(mén)做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理階段的工作。
第八條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，兌現(xiàn)售房承諾，解決項(xiàng)目遺留問(wèn)題，為物業(yè)管理順利開(kāi)展提供保證。
第九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持誠(chéng)信守法的原則，嚴(yán)格履行退出程序和相應(yīng)義務(wù)，協(xié)助解決項(xiàng)目遺留問(wèn)題，做好銜接工作，保證項(xiàng)目管理的連續(xù)性。
第十條 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)從保持項(xiàng)目管理的連續(xù)性和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，慎用辭退權(quán)，保證物業(yè)項(xiàng)目的正常秩序。
選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主表決同意。
第十一條 本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目預(yù)警報(bào)告制度。物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)不再續(xù)約或者提前解除合同的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在合同終止3個(gè)月前做好下列工作：
（一）業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)不再續(xù)約或者提前解除合同的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)作出決定后3日內(nèi)將不再續(xù)約或者提前解除合同的原因和時(shí)間書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)不再續(xù)約或者提前解除合同的，應(yīng)當(dāng)將不再續(xù)約或者提前解除合同的原因和時(shí)間書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)。在接到書(shū)面告知后，雙方應(yīng)當(dāng)就物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目時(shí)間、交接事宜進(jìn)行協(xié)商。
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與業(yè)主大會(huì)確定有關(guān)退出事宜3個(gè)工作日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將擬退出原因、退出時(shí)間和有關(guān)事宜書(shū)面告知所在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和居民委員會(huì)（村民委員會(huì)），并到物業(yè)所在地的區(qū)縣房管部門(mén)辦理退出備案手續(xù)后在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
（三）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的準(zhǔn)備工作。
（四）區(qū)縣房管部門(mén)接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)警報(bào)告后5個(gè)工作日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和居民委員會(huì)（村民委員會(huì)）到物業(yè)項(xiàng)目聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)，并就繼續(xù)管理服務(wù)做好協(xié)調(diào)溝通工作，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十二條 物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)不再續(xù)約或者提前解除合同，業(yè)主大會(huì)重新選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好銜接工作：
（一）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定做好服務(wù)，并積極協(xié)助業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)；業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)至合同終止或者雙方約定之日。
（二）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事宜進(jìn)行表決，在物業(yè)服務(wù)終止之日1個(gè)月前依法完成選聘工作，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
（三）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)辦理下列移交事宜：
1．預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、場(chǎng)地占用費(fèi)和收取的利用物業(yè)共用部位、設(shè)施和場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收益余額；
2．物業(yè)管理項(xiàng)目的檔案資料；
3．物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共有的場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備；
4．竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料；
5．物業(yè)竣工驗(yàn)收資料；
6．共用設(shè)施設(shè)備安裝、使用、維護(hù)、保養(yǎng)和出廠技術(shù)資料；
7．物業(yè)質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)；
8．物業(yè)管理需要的其他資料；
9．實(shí)行酬金制的，應(yīng)當(dāng)移交管理期間的財(cái)務(wù)資料。
（四）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在征得業(yè)主委員會(huì)同意后，也可向新物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接辦理移交，并由業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督確認(rèn)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)辦理交接的，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將本條第（三）項(xiàng)所列事項(xiàng)轉(zhuǎn)交新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
（五）新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi)，到物業(yè)所在地的區(qū)縣房管部門(mén)辦理備案手續(xù)。
第十三條 物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)不再續(xù)約或者提前解除合同，暫時(shí)選聘不到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好銜接工作：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理1個(gè)月前業(yè)主大會(huì)未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）牽頭組織，區(qū)縣房管部門(mén)實(shí)施業(yè)務(wù)指導(dǎo)，居民委員會(huì)（村民委員會(huì)）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)共同就管理方式、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容對(duì)業(yè)主進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，擬定管理預(yù)案報(bào)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）審定。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在征詢(xún)市容園林、環(huán)衛(wèi)等行政主管部門(mén)意見(jiàn)后，將確定的管理預(yù)案等有關(guān)情況書(shū)面報(bào)送區(qū)縣人民政府，并及時(shí)組織召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理時(shí)，業(yè)主大會(huì)仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，在區(qū)縣人民政府組織領(lǐng)導(dǎo)下,由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）牽頭負(fù)責(zé)按照確定的管理預(yù)案做好門(mén)崗執(zhí)勤、清掃保潔、垃圾清運(yùn)、綠化維護(hù)、車(chē)輛管理、秩序維護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行養(yǎng)護(hù)等工作。物業(yè)項(xiàng)目配置電梯等機(jī)電設(shè)施設(shè)備的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織居民委托具有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的管理服務(wù)單位進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理、專(zhuān)業(yè)維修。
所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主交納，居民委員會(huì)（村民委員會(huì)）協(xié)助業(yè)主委員會(huì)收取。
（三）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出之日起10日內(nèi)，按照本辦法第十二條第（三）項(xiàng)有關(guān)規(guī)定向業(yè)主委員會(huì)辦理移交事宜。
第十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主、業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的期限或解除合同條件終止合同，任何一方不得擅自解除合同。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理階段不依法履行職責(zé)，無(wú)法選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織召集物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，擅自作出解聘和重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定的，物業(yè)所在地的區(qū)縣房管部門(mén)或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)和新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接工作應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何理由拒絕辦理交接和履行退出義務(wù)。
第十八條 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理時(shí)，未成立業(yè)主委員會(huì)的，區(qū)縣房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)其向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）辦理移交手續(xù)。
新物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將代為保管的該項(xiàng)目資金、物品和資料，轉(zhuǎn)交給新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照規(guī)定履行退出程序和相應(yīng)義務(wù)的，按照《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定處理。同時(shí)，作為企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定的重要依據(jù)，記入企業(yè)誠(chéng)信檔案，向社會(huì)公布。
第二十條 本辦法自2015年3月1日起施行，至2020年2月29日廢止。