關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)綜合治理工作的意見
住宅小區(qū)是市民群眾生活的基本場所，是城市管理的基礎(chǔ)單元，也是社會治理的重要領(lǐng)域。為貫徹落實黨的十八大和十八屆三中、四中全會精神，按照市委、市政府關(guān)于創(chuàng)新社會治理、加強(qiáng)基層建設(shè)的要求，現(xiàn)就加強(qiáng)本市住宅小區(qū)綜合治理工作提出如下工作意見：
一、明確指導(dǎo)思想、基本原則和主要目標(biāo)
（一）指導(dǎo)思想。以提升人民群眾的居住滿意度為目標(biāo)，以解決住宅小區(qū)中的突出問題為突破口，以落實主體責(zé)任和夯實基層基礎(chǔ)為重點，堅持系統(tǒng)施策、綜合治理，努力構(gòu)建政府監(jiān)管、市場主導(dǎo)、社會參與、居民自治四位一體和良性互動的住宅小區(qū)綜合治理格局，為加強(qiáng)和創(chuàng)新特大型城市社會治理奠定堅實基礎(chǔ)。
（二）基本原則。一是加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、合力推進(jìn)。發(fā)揮各級政府在住宅小區(qū)綜合治理中的領(lǐng)導(dǎo)作用，整合資源，合力推動相關(guān)管理責(zé)任部門和單位履行職責(zé)。二是市場主導(dǎo)、專業(yè)服務(wù)。加快實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)收費市場調(diào)節(jié)，進(jìn)一步培育社會化、專業(yè)化、規(guī)范化服務(wù)市場。三是問題導(dǎo)向、聚焦民生。聚焦安全隱患和頑癥難題，加大協(xié)調(diào)解決力度，著力解決住宅小區(qū)中人民群眾最直接、最關(guān)心、最現(xiàn)實的民生突出問題。四是居民自治、社會參與。發(fā)揮居民自治作用，調(diào)動居民自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督的積極性，提升業(yè)主大會、業(yè)委會的自治能力，強(qiáng)化居委會的指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督功能，引導(dǎo)專業(yè)社會中介組織積極參與社區(qū)公共事務(wù)管理。
（三）主要目標(biāo)。到2017年，完善住宅小區(qū)管理體制、機(jī)制，綜合管理水平明顯提升；形成以住宅小區(qū)為基礎(chǔ)單元的住宅小區(qū)自治和社區(qū)共治機(jī)制，業(yè)主自我管理能力和住宅小區(qū)社區(qū)共治能力明顯增強(qiáng)；建立“按質(zhì)論價、質(zhì)價相符”的物業(yè)服務(wù)收費協(xié)商和監(jiān)督機(jī)制，推動物業(yè)服務(wù)市場社會化、專業(yè)化、規(guī)范化建設(shè)，物業(yè)服務(wù)水平和行業(yè)滿意度明顯提高；基本解決住宅小區(qū)中涉及民生的突出問題，居民居住生活環(huán)境得到明顯改善。到2020年，形成與上海經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平和超大城市管理相適應(yīng)、符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的住宅小區(qū)綜合治理新模式。
二、完善管理體制機(jī)制，提高住宅小區(qū)綜合管理水平
（一）推動住宅小區(qū)綜合管理和專業(yè)服務(wù)主體責(zé)任落實。修訂完善本市住宅小區(qū)綜合管理和服務(wù)的責(zé)任清單，細(xì)化業(yè)務(wù)流程和操作指導(dǎo)手冊，明確市、區(qū)縣相關(guān)部門、管理單位和水、電、氣等專業(yè)服務(wù)單位在住宅小區(qū)綜合管理中的職責(zé)，切實強(qiáng)化政府管理和公共服務(wù)進(jìn)住宅小區(qū)。
（二）做實住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議。落實《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》要求，做實市、區(qū)縣、街鎮(zhèn)三級住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議，市相關(guān)部門、區(qū)縣、街鎮(zhèn)要明確同級聯(lián)席會議工作職責(zé)，落實專門工作人員和專項工作經(jīng)費，完善日常工作制度，及時牽頭協(xié)調(diào)解決住宅小區(qū)中跨部門、跨領(lǐng)域的問題。有條件的地區(qū)可探索在社區(qū)、居民區(qū)層面建立住宅小區(qū)綜合管理協(xié)調(diào)機(jī)制，定期研究、協(xié)調(diào)解決本住宅小區(qū)綜合管理問題。
（三）建立健全街鎮(zhèn)城市綜合管理平臺。建立街鎮(zhèn)城市網(wǎng)格化綜合管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)街鎮(zhèn)層面的聯(lián)勤聯(lián)動，完善行業(yè)管理、城管執(zhí)法、作業(yè)服務(wù)之間信息共享、協(xié)作聯(lián)動、無縫銜接的運行機(jī)制，使住宅小區(qū)的綜合治理職責(zé)真正落實到基層一線。
（四）推動城市網(wǎng)格化管理進(jìn)住宅小區(qū)。在本市住宅小區(qū)中實施網(wǎng)格化管理，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、居委會等對住宅小區(qū)突出問題的發(fā)現(xiàn)能力，暢通報送渠道，加大城市網(wǎng)格化管理對住宅小區(qū)內(nèi)綜合管理問題的處置解決力度，推動街鎮(zhèn)和社區(qū)基層從發(fā)現(xiàn)、受理、處置解決的有效循環(huán)，提高問題發(fā)現(xiàn)率和處置率。
（五）落實住宅小區(qū)城管綜合執(zhí)法。適度拓展城市管理綜合執(zhí)法的范圍內(nèi)容，推動城管綜合執(zhí)法進(jìn)住宅小區(qū)，逐步實現(xiàn)住宅小區(qū)范圍內(nèi)城市管理領(lǐng)域的綜合執(zhí)法。對大型居住社區(qū)、城郊結(jié)合部和人口密度高的區(qū)域，適度增加城管綜合執(zhí)法力量配置。
三、發(fā)揮市場作用，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展
（一）建立物業(yè)服務(wù)市場機(jī)制。堅持市場化方向，按照“按質(zhì)論價、質(zhì)價相符”的原則，引導(dǎo)業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)。對協(xié)商困難的，鼓勵雙方委托社會中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，并根據(jù)評估結(jié)果最終確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)，推動形成公開、公平、公正的物業(yè)服務(wù)價格形成機(jī)制。建立物業(yè)服務(wù)市場信息發(fā)布機(jī)制，由行業(yè)協(xié)會或第三方中介機(jī)構(gòu)定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價格等參考信息。各區(qū)縣結(jié)合本地區(qū)實際，對“售后房”小區(qū)、保障性住房小區(qū)和未成立業(yè)委會的早期建設(shè)的商品房小區(qū)，建立物業(yè)服務(wù)收費及相關(guān)事務(wù)的協(xié)商協(xié)調(diào)、指導(dǎo)監(jiān)督和應(yīng)急處置機(jī)制。完善政府扶持政策，各區(qū)縣繼續(xù)對收不抵支的“售后房”小區(qū)物業(yè)服務(wù)實行考核達(dá)標(biāo)獎勵補(bǔ)貼，到2017年年底前，基本實現(xiàn)“售后房”小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費市場化。對業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用酬金制物業(yè)服務(wù)計費方式予以支持，加快形成公平、合理的物業(yè)服務(wù)市場環(huán)境。
（二）進(jìn)一步提升物業(yè)行業(yè)監(jiān)管水平。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，建立動態(tài)檢查和企業(yè)資質(zhì)升降獎懲機(jī)制。完善物業(yè)管理招投標(biāo)管理，規(guī)范招投標(biāo)代理行為。完善物業(yè)行業(yè)信用體系建設(shè)，加大物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目經(jīng)理的誠信信息的公開力度，并將其納入本市公共信用信息服務(wù)平臺，依法面向社會提供查詢。
（三）推動物業(yè)行業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型發(fā)展。充分運用市場化手段，推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強(qiáng)競爭力、較大規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，引導(dǎo)規(guī)模小的物業(yè)服務(wù)企業(yè)走專業(yè)化發(fā)展道路；鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立新型社區(qū)商業(yè)服務(wù)模式，延伸服務(wù)鏈條，不斷滿足潛在的市場需求，提升服務(wù)能力，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)升級轉(zhuǎn)型。
（四）促進(jìn)本市勞動力在物業(yè)行業(yè)就業(yè)。調(diào)整本市勞動力和特定人員在物業(yè)行業(yè)的就業(yè)促進(jìn)政策，在適度提高對吸納特定人員就業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上，增加對上述人員在物業(yè)服務(wù)企業(yè)就業(yè)的個人補(bǔ)貼，進(jìn)一步提升上述人員在物業(yè)行業(yè)的就業(yè)數(shù)量。
四、發(fā)揮居民自治和社區(qū)共治作用，增強(qiáng)住宅小區(qū)綜合治理能力
（一）進(jìn)一步發(fā)揮居委會在業(yè)主自治管理中的作用。強(qiáng)化居委會對業(yè)主大會、業(yè)委會組建、換屆、日常運作的指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督職責(zé)。探索在居委會設(shè)立物業(yè)環(huán)境專業(yè)委員會，在有條件的居民區(qū)合法有序推進(jìn)居委會和業(yè)委會成員交叉任職。
（二）完善優(yōu)化業(yè)主自我管理規(guī)制。修訂和完善本市住宅小區(qū)《管理規(guī)約》、《臨時管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》等示范文本，規(guī)范居民居住生活秩序和行為；推進(jìn)實施《上海市文明居住行為規(guī)范》，積極培育和倡導(dǎo)文明居住意識，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)使用和文明居住行為，探索對不文明居住行為的懲戒制約機(jī)制；逐步提高業(yè)主大會組建率和業(yè)委會運作規(guī)范率，對尚無條件成立業(yè)主大會和業(yè)委會的，由街鎮(zhèn)牽頭、居委會加強(qiáng)指導(dǎo)，幫助業(yè)主加強(qiáng)自我管理。
（三）建立居住領(lǐng)域信用管理制度。建立業(yè)主（使用人）居住信用管理制度，將住宅小區(qū)內(nèi)拒交物業(yè)服務(wù)費、拒不續(xù)籌專項維修資金、違法建設(shè)和破壞房屋承重結(jié)構(gòu)、“群租”、擅自改變房屋使用性質(zhì)等違法違規(guī)違約行為錄入本市公共信用信息服務(wù)平臺，并依法面向社會提供查詢。
（四）積極發(fā)揮人民調(diào)解化解住宅小區(qū)矛盾的作用。完善住宅小區(qū)矛盾化解長效機(jī)制，充實人民調(diào)解專業(yè)力量，提升調(diào)解人員的專業(yè)水平，實現(xiàn)街鎮(zhèn)層面調(diào)解工作的全覆蓋。人民調(diào)解員調(diào)解住宅小區(qū)糾紛所需經(jīng)費，由區(qū)縣和街鎮(zhèn)按照有關(guān)規(guī)定予以安排。
（五）積極培育專業(yè)社會中介組織參與住宅小區(qū)管理。鼓勵通過政府購買服務(wù)的形式，探索專業(yè)社會中介組織提供公共服務(wù)和解決事項的社區(qū)治理模式，引導(dǎo)專業(yè)社會中介組織為業(yè)主大會組建、業(yè)委會換屆改選、物業(yè)選聘、維修資金使用、物業(yè)矛盾糾紛化解等住宅小區(qū)管理事務(wù)提供服務(wù)，逐步引導(dǎo)專業(yè)社會中介組織參與住宅小區(qū)事務(wù)管理工作。
五、整合各方資源，解決住宅小區(qū)民生突出問題
（一）加大老舊設(shè)施設(shè)備改造和居住環(huán)境改善力度。落實住宅小區(qū)供電設(shè)施改造方案。加快住宅小區(qū)二次供水設(shè)施改造。對易積水區(qū)域，逐年分批實施市政排水設(shè)施改造。開展對住宅小區(qū)的老舊消防設(shè)施、老舊電梯的安全評估工作。結(jié)合專項維修資金的補(bǔ)建、續(xù)籌，對住宅小區(qū)的老舊消防設(shè)施、老舊電梯等高風(fēng)險隱患設(shè)施，實施更新改造。通過規(guī)劃、建設(shè)、管理等措施，努力緩解住宅小區(qū)“停車難”矛盾。加大老舊住宅小區(qū)綠化建設(shè)力度，提升老舊住宅小區(qū)綠化布局和綠化品質(zhì)。完善住宅質(zhì)量的投訴處理機(jī)制，制訂實施專項管理辦法。
（二）持續(xù)開展違法建設(shè)、“群租”等頑癥治理。繼續(xù)完善違法建設(shè)和破壞房屋承重結(jié)構(gòu)、“群租”、擅自改變房屋使用性質(zhì)等影響房屋使用安全行為的發(fā)現(xiàn)、報告、勸阻、處置機(jī)制，落實管理執(zhí)法主體相應(yīng)責(zé)任，建立快速處置工作流程。整合法律、行政、社會和社區(qū)規(guī)范等資源，整治和消除一批群眾反映強(qiáng)烈、重復(fù)信訪的違法違規(guī)建設(shè)和使用房屋的行為。依托物業(yè)服務(wù)企業(yè)和社會專業(yè)機(jī)構(gòu)開展住宅小區(qū)閑置住房的代理經(jīng)租，增加公共租賃住房供應(yīng)保障，從源頭上遏制“群租”現(xiàn)象蔓延。
（三）加快專項維修資金補(bǔ)建和完善續(xù)籌長效機(jī)制。切實解決商品住宅專項維修資金缺失問題。對特定期間規(guī)定范圍的住宅小區(qū)，按照“業(yè)主出資為主、政府補(bǔ)貼為輔”的原則，解決商品住宅專項維修資金缺失的歷史遺留問題。對原以職工住宅立項“售后房”小區(qū)的公共設(shè)施維修資金缺失問題，按照初始籌集標(biāo)準(zhǔn)，由市、區(qū)縣政府支持解決。在此基礎(chǔ)上，“售后房”小區(qū)維修資金由三項歸并為一項，與商品房住宅小區(qū)并軌。對維修資金余額不足初始?xì)w集額30%的住宅小區(qū)，制定完善續(xù)籌辦法，建立維修資金續(xù)籌的長效機(jī)制。
六、保障措施
（一）加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合治理的組織領(lǐng)導(dǎo)。各區(qū)縣、各有關(guān)部門要將住宅小區(qū)綜合治理作為一項重要工作納入議事日程，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，推進(jìn)工作落實。
（二）完善住宅小區(qū)綜合治理的制度建設(shè)。按照法定程序修改完善相關(guān)法規(guī)、規(guī)章，進(jìn)一步理清住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有部分與專有部分設(shè)施的管理責(zé)任邊界，形成責(zé)任清單，細(xì)化職責(zé)分工。市、區(qū)縣相關(guān)部門對住宅小區(qū)人口管理與服務(wù)、綜合安全運行、支持本市勞動力就業(yè)等事項進(jìn)一步研究協(xié)同落實機(jī)制，細(xì)化流程，加快制定制度政策和工作措施。
（三）研究落實物業(yè)服務(wù)行業(yè)稅收政策。繼續(xù)落實國家和本市對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的有關(guān)財稅扶持政策。鼓勵住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)開展專業(yè)服務(wù)外包。研究完善業(yè)主自行管理物業(yè)模式的物業(yè)服務(wù)收費票據(jù)管理等配套政策。
（四）推進(jìn)住宅小區(qū)基礎(chǔ)管理信息平臺建設(shè)。利用整合現(xiàn)有商品房、“售后房”、公房等數(shù)據(jù)，加快推進(jìn)覆蓋全市統(tǒng)一動態(tài)更新的房屋數(shù)據(jù)庫，建立跨部門、跨領(lǐng)域的住宅小區(qū)業(yè)務(wù)協(xié)同辦理系統(tǒng)，完善行業(yè)行政監(jiān)管系統(tǒng)功能，拓展住宅小區(qū)綜合服務(wù)系統(tǒng)功能，形成“一庫三系統(tǒng)”的住宅小區(qū)基礎(chǔ)管理信息平臺?；A(chǔ)信息平臺建設(shè)由市、區(qū)縣政府統(tǒng)一規(guī)劃、分級建設(shè)，并落實運行維護(hù)資金保障。
（五）強(qiáng)化物業(yè)相關(guān)人員的教育培訓(xùn)。圍繞本市住宅小區(qū)綜合治理工作要求和物業(yè)管理工作內(nèi)容，依托現(xiàn)有的人才培養(yǎng)基地和場地資源，加快物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員及相關(guān)管理人員公共實訓(xùn)基地建設(shè)，基地建設(shè)、場地租金和管理經(jīng)費由市、區(qū)縣政府予以支持。加大從業(yè)人員崗位培訓(xùn)補(bǔ)貼力度，提高從業(yè)人員培訓(xùn)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。居委會、業(yè)委會、社會中介機(jī)構(gòu)、房管部門和社區(qū)街道等相關(guān)人員的培訓(xùn)費用，由區(qū)縣政府予以支持。進(jìn)一步加強(qiáng)培訓(xùn)工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，不斷完善培訓(xùn)大綱和培訓(xùn)教材，增強(qiáng)教育培訓(xùn)的針對性、操作性和實效性。
（六）加大考核督查和問責(zé)力度。依托住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議，建立工作評價指標(biāo)體系，完善市、區(qū)縣、街鎮(zhèn)三級督促考核和工作評價機(jī)制。優(yōu)化居委會對街鎮(zhèn)條線部門、街鎮(zhèn)對區(qū)縣條線部門、區(qū)縣對市條線部門在住宅小區(qū)綜合治理工作方面的考核評價機(jī)制。建立住宅小區(qū)綜合治理工作第三方測評制度。健全由行政監(jiān)察部門牽頭的跟蹤督辦和問責(zé)機(jī)制，將考核督查結(jié)果與相關(guān)部門的獎懲績效掛鉤。
上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和管理委員會
上海市住房保障和房屋管理局
2015年1月6日