城市政府對推動物業(yè)管理工作的發(fā)力
——談?chuàng)P州市政府大力加強市區(qū)物業(yè)管理工作
最近從各方面了解到江蘇揚州市在推動物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展上所做的大量有成效工作，很受鼓舞。抽時間到揚州作了一次調(diào)研，了解到揚州市委市政府對物業(yè)管理發(fā)展給予的高度關(guān)注，把“采取有效措施，全面提升物業(yè)管理水平”寫入了市政府工作報告，確定2013年為“物業(yè)管理提升年”；按照“提升物業(yè)管理水平、提高群眾居住滿意度”的總體要求，經(jīng)市政府常務會專題研究通過，今年3月下發(fā)了《市政府辦公室關(guān)于進一步加強市區(qū)物業(yè)管理工作的意見》（簡稱《市政府意見》），之后召開了市區(qū)物業(yè)管理工作推進大會，成為貫徹《江蘇省物業(yè)管理條例》行動最快、力度最大的城市。在調(diào)研中感到，這是揚州市在近幾年大力推動物業(yè)管理工作的進一步發(fā)力，他們的以下做法值得各地借鑒。
一、在管理模式上，采取市場化物業(yè)管理和基本物業(yè)服務“兩條腿”并進，大幅度提高物業(yè)管理覆蓋面
近年來，揚州采取了市場化物業(yè)管理和基本物業(yè)服務“兩條腿”的并進。對市區(qū)新建商品住宅小區(qū)，要求100%推行專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理，由物業(yè)企業(yè)依據(jù)合同實施管理；對暫時不具備市場化條件的老舊住宅區(qū)，結(jié)合綜合整治，全面實施由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）成立基本物業(yè)服務中心提供的包括治安防范、清掃保潔、綠化養(yǎng)護、維修服務、停車管理的“五有”基本物業(yè)服務。由此大幅度提高了物業(yè)管理和服務的覆蓋面，使得近幾年政府投資改造后的老舊住宅小區(qū)能保持完好狀態(tài)，讓居住在老舊小區(qū)的居民得到基本的物業(yè)服務。這次我們調(diào)研的建有28幢多層住宅，居住789戶居民的荷花池老舊住宅小區(qū)，在2010年市政府實施了整治改造后，由街道建立了荷禾物業(yè)服務中心，徹底改變了過去“大門四處敞，路燈鬧下崗；水泥路不平，停車要靠搶；垃圾難入箱，隨地到處放；花園不見花，雜草茁壯長”面貌，呈現(xiàn)“小區(qū)有保安，大門設(shè)門崗；路燈個個亮，路平下水暢；車輛停車位，垃圾全入箱；衛(wèi)生有保潔，綠地花兒放”景象，在小區(qū)整治和管理上，交出了一份讓居民滿意的答卷。新建小區(qū)市場化物業(yè)管理和老舊小區(qū)基本物業(yè)服務的全面推進，對揚州城市整體管理水平的提升，文明城市的建設(shè)，以及社會的和諧，都作出了重要貢獻。
二、在工作推進上，建立社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)“三位一體”的協(xié)調(diào)機制，打造物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的良性互動
成立由社區(qū)居委會、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會參加的議事班子，建立工作例會制度，形成統(tǒng)一的管理協(xié)調(diào)機制，以物業(yè)管理推動社區(qū)服務發(fā)展，拓展社區(qū)服務范圍，建設(shè)管理有序、服務完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的現(xiàn)代化社區(qū)，是揚州推進物業(yè)管理的重要抓手。僅荷花池老舊住宅小區(qū)在整治改造和基本物業(yè)管理推進過程中，針對停車位不足的問題，社區(qū)居委會、小區(qū)業(yè)主委員會、基本物業(yè)服務分中心就召開了40多次“圓桌會議”和80多次現(xiàn)場協(xié)調(diào)會，與每一戶居民進行協(xié)商，共建立18座79間1400多平米的合用車庫，在原有40個停車位的基礎(chǔ)上合理規(guī)劃、裁邊補角再增加了40個停車位，有效解決了居民停車難問題。
在管理體制上，落實市、區(qū)、街道、社區(qū)“兩級政府、三級管理、四級網(wǎng)絡(luò)”的行政監(jiān)管和公共服務責任，將加強市區(qū)物業(yè)管理的工作落到實處
揚州《市政府意見》提出，按照“統(tǒng)一領(lǐng)導、分級負責，以塊為主、綜合協(xié)調(diào)”的原則，落實行政監(jiān)管和公共服務責任，進一步明確市、區(qū)兩級職責分工，健全市房管部門行業(yè)管理、各區(qū)政府（管委會）屬地負責、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）具體組織、職能部門密切配合的工作體制，有效發(fā)揮社區(qū)基層組織和業(yè)主自治組織作用，共同推進市區(qū)物業(yè)管理工作。市政府建立市相關(guān)職能部門和各區(qū)政府（管委會）參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，主要研究物業(yè)管理重大事項，會商區(qū)級機構(gòu)無法處理解決的物業(yè)管理重點工作，協(xié)調(diào)推進條塊協(xié)作，研究提出重大政策建議。
在今年一季度末召開的市區(qū)物業(yè)管理工作推進大會上，聞道才副市長在講話中要求市相關(guān)職能部門進一步將工作觸角延伸到小區(qū)，立足職能、分工協(xié)作、密切配合，對房屋建筑質(zhì)量、違章開店、油煙噪音、犬類管理等與群眾生活息息相關(guān)的民生實事，該管的必須管，要管就管到位；要求各區(qū)政府對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作負總責，建立相應的聯(lián)席會議制度和物業(yè)管理工作機制，落實轄區(qū)物業(yè)管理責任，積極推進物業(yè)管理進社區(qū)；要求強化部門聯(lián)動、構(gòu)建大物管工作格局，切實提升業(yè)主滿意度。
揚州市將有關(guān)事項的具體組織實施落腳到街道，由此構(gòu)筑覆蓋全市的物業(yè)管理工作網(wǎng)絡(luò)。《市政府意見》明確要求街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）建立物業(yè)管理專門機構(gòu)，明確分管領(lǐng)導具體負責，配備2—3名專、兼職人員，具體組織轄區(qū)物業(yè)管理工作；負責物業(yè)服務項目監(jiān)督管理和矛盾投訴調(diào)解等工作，調(diào)解本轄區(qū)物業(yè)管理方面的投訴，完善社區(qū)公共服務體系；牽頭組織召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會，并指導、監(jiān)督其日常運作；對轄區(qū)內(nèi)的老舊住宅小區(qū)，按照要求負責為居民提供基本物業(yè)服務。
在工作重點上，強化部門聯(lián)動、齊抓共管，群策群力解決群眾關(guān)注的熱點難題。
揚州市下發(fā)的《市區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議成員單位工作職責》對各區(qū)政府、市房管局、公安局、民政局、中級法院、財政局、人社局、規(guī)劃局、建設(shè)局、城管局、民防局、環(huán)保局、物價局、政府法制辦、地稅局、工商局、質(zhì)監(jiān)局、消防支隊、揚州報業(yè)傳媒集團、揚州廣電傳媒集團（總臺）的職責做了明確分工。
市政府把緩解住宅小區(qū)停車難，提高物業(yè)服務費收繳率，擴大維修資金應急使用通道，加大違章搭建管控力度等作為近階段打好攻堅戰(zhàn)的突破關(guān)鍵。區(qū)別不同情況，《市政府意見》對加強物業(yè)管理從四方面提出了分類指導意見。
一是對新建商品住宅小區(qū)，以建立市場化的物業(yè)管理機制為主要措施，加強對前期物業(yè)服務招投標的監(jiān)管，重點解決物業(yè)服務市場資源合理配置、承接查驗制度建立、住宅小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)和落實等問題；二是對已經(jīng)實施市場化物業(yè)服務的住宅小區(qū)以提高物業(yè)服務水平和建立協(xié)調(diào)矛盾調(diào)處機制為主要措施，重點解決部分住宅小區(qū)物業(yè)服務水平不高、物業(yè)服務企業(yè)不誠信經(jīng)營、物業(yè)服務費市場化機制不健全、矛盾突出小區(qū)的停車難、拆違難、物業(yè)服務費收費難、調(diào)價難等問題；三是對老舊住宅小區(qū)以開展老小區(qū)綜合整治和落實基本物業(yè)服務為主要措施，重點解決基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善、財政補貼資金保障等問題，保證老舊住宅小區(qū)有治安防范、有清掃保潔、有綠化養(yǎng)護、有維修維護、有停車管理等有償性基本物業(yè)服務；四是對拆遷安置和保障性住宅小區(qū)以增加配套服務設(shè)施建設(shè)面積、落實建設(shè)單位監(jiān)管責任和提高物業(yè)費收繳率為主要措施，重點解決小區(qū)物業(yè)服務經(jīng)費不足、物業(yè)服務水平不高等問題。
五、在政策引導上，多措并舉加大扶持力度，促進物業(yè)管理整體水平的提升
《市政府意見》明確：“對不具備市場化物業(yè)服務的老舊住宅小區(qū)實施基本物業(yè)服務的，市、區(qū)財政給予0.15—0.2元/㎡/月的資金補貼”；“拆遷安置和保障性住宅小區(qū)配建的配套服務設(shè)施經(jīng)營收益用于彌補物業(yè)服務經(jīng)費缺口。如仍有不足，由市、區(qū)財政各承擔50%給予補貼”；對物業(yè)服務企業(yè)為“2004年前建成住宅小區(qū)提供的物業(yè)服務質(zhì)量考核達標后，對其在物業(yè)服務過程中所繳納的營業(yè)稅地方留成部分實行先征后返政策”；對物業(yè)服務企業(yè)錄用的“40—50”人員，依勞動合同時限，區(qū)分給予基本養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育社保補貼，及明確資金列支渠道；對物業(yè)服務企業(yè)新招用符合條件的人員，區(qū)分勞動合同時限與考核，給予職業(yè)培訓補貼。市政府還通過以獎代補，加大物業(yè)服務爭優(yōu)創(chuàng)先獎勵力度，促進物業(yè)服務水平不斷提升。