加強制度創(chuàng)新，推動業(yè)主大會制度的落實
——讀鄭州市《業(yè)主代表協(xié)調(diào)委員會指導(dǎo)意見》有感
隨著《物權(quán)法》出臺，《物業(yè)管理條例》修訂，業(yè)主大會制度得到進一步強化，業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立也急迫地提到推進物業(yè)管理工作規(guī)范發(fā)展的重要議程。2010年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定并發(fā)布了《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（以下簡稱《規(guī)則》）,對規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動，緩解成立和運作過程的矛盾糾紛，維護業(yè)主和物業(yè)公司的合法權(quán)益，總體起到積極的促進作用。上海、天津等地按照《規(guī)則》要求加快了業(yè)主大會召開和和業(yè)主委員會成立的步伐，取得了顯著成效。
但從全國目前對《規(guī)則》的執(zhí)行和業(yè)主委員會成立的數(shù)量來看，還遠未達到政策的預(yù)期目標(biāo)。業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立難的原因主要有以下幾方面：一是現(xiàn)行制度下業(yè)主大會協(xié)調(diào)成本高，各利益主體相互博弈，難以達成一致；二是公共區(qū)域共同決策的理念尚未形成，業(yè)主廣泛參與的積極性不高；三是有的建設(shè)單位消極抵觸、有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不主動配合，擔(dān)心會對企業(yè)的經(jīng)營和管理造成干擾；四是部分行政主管部門工作人員不足或怠于履職，沒有把足夠精力放著對業(yè)主大會制度健全的指導(dǎo)上，致使從全國看工作推進總體較為緩慢。
今年參加《中國物業(yè)管理》雜志社在鄭州組織的活動期間，在和鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局副局長李全云就物業(yè)管理推進中有關(guān)問題的交流中，李局長重點介紹了鄭州去年針對業(yè)主大會召開和業(yè)委會成立難問題出臺的《住宅小區(qū)業(yè)主代表協(xié)調(diào)委員會指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》）。她興奮地談到在貫徹中取得的突破和成效，對鄭州和諧物業(yè)管理局面的形成起到的重要推動作用，讓我深受鼓舞。我向她詳細了解了文件起草的背景，主要內(nèi)容和工作推進情況，并請她盡快將政府發(fā)文提供給我。
看了鄭州市政府下發(fā)的《指導(dǎo)意見》，印象最深的是其明確的指導(dǎo)思想，實施原則和具體推進上的可操作性和有力的保障措施。覺得非常有必要把這個文件向業(yè)內(nèi)推薦，希望引起一些成立業(yè)委會難的地區(qū)的關(guān)注，能結(jié)合本地情況加以借鑒。
歸納起來，《指導(dǎo)意見》有以下亮點：
一是明確的指導(dǎo)思想：堅持“社區(qū)主導(dǎo)、業(yè)主參與、自我管理、權(quán)責(zé)一致”的總體思路，積極拓寬業(yè)主自我管理渠道，搭建相關(guān)責(zé)任主體之間的溝通平臺，實現(xiàn)住宅小區(qū)日常管理有組織、自我服務(wù)有途徑、協(xié)調(diào)議事有制度的社區(qū)物業(yè)管理新局面，推動社區(qū)物業(yè)管理健康有序發(fā)展，逐步實現(xiàn)全市住宅小區(qū)業(yè)主委員會的全覆蓋。
二是嚴(yán)格的適用范圍：全市城市建成區(qū)，具備業(yè)主大會成立條件的住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會籌備組，組織召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。沒有召開業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主代表協(xié)調(diào)委員會。
三是業(yè)主代表協(xié)調(diào)委員會成立、運行和管理應(yīng)堅持的三條原則：一是社區(qū)主導(dǎo)原則。業(yè)主代表協(xié)調(diào)委員會工作，列入社區(qū)物業(yè)管理工作范圍，接受社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)；二是業(yè)主參與原則。全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極參與小區(qū)管理活動，履行自主管理、自我服務(wù)責(zé)任，共同協(xié)商處理小區(qū)事務(wù)；三是過渡建設(shè)原則。業(yè)主代表協(xié)調(diào)委員會，是住宅小區(qū)召開業(yè)主大會產(chǎn)生業(yè)主委員會前的過渡性組織，經(jīng)過培育且條件成熟的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
四是業(yè)主代表協(xié)調(diào)委員會的工作職責(zé)：在《規(guī)則》等相關(guān)制度法律框架下，主動宣傳國家物業(yè)管理法律法規(guī)和政策；召開業(yè)主會議，反饋小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)情況；協(xié)調(diào)小區(qū)管理中出現(xiàn)的問題，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；及時了解業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督業(yè)主管理規(guī)約的落實；督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用，協(xié)助完成社區(qū)物業(yè)管理的其他相關(guān)工作。
五是推進業(yè)主代表協(xié)調(diào)委員會成立和工作開展的保障措施：鄭州市要求各區(qū)政府、管委會加強業(yè)主代表協(xié)調(diào)委員會工作的領(lǐng)導(dǎo)，制定具體計劃方案，強化培訓(xùn)考核，確保住宅小區(qū)業(yè)主代表協(xié)調(diào)委員會組建工作落實到位，并逐步納入正常工作范疇，給予業(yè)主代表協(xié)調(diào)委員會必要的經(jīng)費支持。市、區(qū)對工作成績突出的業(yè)主代表協(xié)調(diào)委員會及其成員給予一定獎勵。
鄭州市制發(fā)《指導(dǎo)意見》的出發(fā)點和立足點，就是在業(yè)主大會召開和業(yè)主委員會成立條件尚不完全具備的條件下，由社區(qū)主導(dǎo)，以樓棟或單元為單位，挑選公益心強的業(yè)主作為業(yè)主代表，選舉成立業(yè)主代表協(xié)調(diào)委員會，代為行使業(yè)主大會協(xié)調(diào)議事的部分職能，協(xié)助解決小區(qū)內(nèi)日常管理事務(wù)，建立業(yè)主與社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)企業(yè)的聯(lián)系機制，以應(yīng)對現(xiàn)階段一些在管的物業(yè)項目因業(yè)主大會和業(yè)委會缺失帶來影響物業(yè)管理規(guī)范和諧推進的種種問題。文件明確提出經(jīng)過培育，成立業(yè)主大會時機成熟時，應(yīng)主動推動業(yè)主大會成立，促進業(yè)主代表協(xié)調(diào)委員會向業(yè)主委員會的轉(zhuǎn)換?？梢钥吹剑≌^(qū)成立業(yè)主代表協(xié)調(diào)委員會，作為一項過渡措施，不僅對解決當(dāng)前業(yè)主大會召開難和業(yè)委會成立難會起到立竿見影的效果，還將對創(chuàng)造條件促進業(yè)主大會的召開和業(yè)委會的成立產(chǎn)生推動作用。
據(jù)了解，《指導(dǎo)意見》實施一年來，從點到面均取得了可喜效果。截止目前，鄭州市除已成立業(yè)主委員會的639個小區(qū)外，其余3600多個小區(qū)已全部成立了業(yè)主代表協(xié)調(diào)委員會。產(chǎn)生的效果主要體現(xiàn)在加強了業(yè)主、社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)企業(yè)之間的聯(lián)系溝通，正確引導(dǎo)業(yè)主積極參與公共事務(wù)決策，有效化解了各類物業(yè)管理矛盾糾紛，促進了和諧社區(qū)的建設(shè)。
鄭州市惠濟區(qū)贏家水岸小區(qū)，由于前期開發(fā)商建筑遺留問題較多，小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在處理遺留問題上不夠主動，導(dǎo)致業(yè)主意見較大。在業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)調(diào)過程中，物業(yè)公司提出管理效益虧損，要求撤離小區(qū)。業(yè)主得知后非常著急，如果召開業(yè)主大會，在時間上無法保證。但不及時召開業(yè)主大會，難以完成對新聘請物業(yè)企業(yè)的選擇，原有企業(yè)一旦退出，將造成管理上的斷層，影響廣大住戶居住生活的便利和安寧。為了保證小區(qū)業(yè)主利益得到維護，在社區(qū)的大力協(xié)調(diào)和組織下，由熱心業(yè)主成立了業(yè)主代表協(xié)調(diào)委員會，組織全體業(yè)主選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，保障了小區(qū)物業(yè)服務(wù)的持續(xù)，得到業(yè)主和住戶的高度肯定。
黨的十八大報告中指出：“提高社會管理科學(xué)化水平，必須加強社會管理法律、體制機制、能力、人才隊伍和信息化建設(shè)。改進政府提供公共服務(wù)方式，加強基層社會管理和服務(wù)體系建設(shè)，增強城鄉(xiāng)社區(qū)服務(wù)功能，充分發(fā)揮群眾參與社會管理的基礎(chǔ)作用?！编嵵菔谐雠_的《指導(dǎo)意見》在加強和創(chuàng)新社會管理方面做了有益的嘗試，對推進業(yè)主大會制度的執(zhí)行有非常好的借鑒意義。一是業(yè)主代表協(xié)調(diào)委員會制度的提出，可以通過過渡性措施的采用，由協(xié)調(diào)委員會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)；二是充分發(fā)揮了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居委會的力量，將業(yè)主代表協(xié)調(diào)委員會工作列入社區(qū)工作范圍，通過社區(qū)組織正確引導(dǎo)業(yè)主活動的開展，監(jiān)督物業(yè)企業(yè)的規(guī)范運作;三是業(yè)主代表協(xié)調(diào)委員會主任由社區(qū)工作人員兼任，有利于最大限度地凝聚各方面力量，構(gòu)建和諧的物業(yè)管理關(guān)系;四是對于涉及全體業(yè)主在選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),籌集和使用專項維修資金,改變共有部分用途,利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用等公共事務(wù)上能及時形成決議，以保障物業(yè)管理相關(guān)工作的順利開展，切實維護全體業(yè)主的共同權(quán)益。
今年以來，各地主管部門的工作非常給力，尤其體現(xiàn)在法規(guī)建設(shè)和制度創(chuàng)新上。相信隨著政策制度的創(chuàng)新和完善，行業(yè)必將會迎來更加健康有序?qū)捤傻陌l(fā)展環(huán)境。