談合肥多管齊下推進行業(yè)規(guī)范發(fā)展
——學(xué)習(xí)合肥市人民政府159號令《合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定》
近段時間以來，四川、河北、新疆、鄭州、成都、合肥、南京等地紛紛通過制發(fā)地方性法規(guī)和下發(fā)政府有關(guān)文件，從規(guī)范物業(yè)管理各方主體行為入手，對破解制約行業(yè)健康發(fā)展的問題提出了一系列針對性、操作性很強的意見，凸顯了各級政府和主管部門對發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)的給力，使業(yè)內(nèi)深受鼓舞。這期雜志對此作了專題報道，旨在進一步推動各地的經(jīng)驗交流和相互借鑒。
在6月召開的長江論壇上，我在發(fā)言中向到會代表介紹了合肥市人民政府今年2月1日以第159號令制發(fā)的《合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定》，以及同時配套出臺的《合肥市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等一系列規(guī)章制度和示范文本的一些亮點，引起參會代表的極大興趣。會后很多代表對此進行熱議，希望這些規(guī)范性意見能被更多的城市采納，由此推動行業(yè)生存環(huán)境的改善。
近年來，我們在呼吁行業(yè)自救的同時，從未放棄推動政策層面的突破。從近期各地的發(fā)文中，我們欣喜地看到這方面的進步。借著這期卷首語，我嘗試從以下三個方面對合肥發(fā)文做一些歸納和解讀，希望能引起更多地方政府和主管部門的關(guān)注。
一是合肥文件從厘清各主管部門職責(zé)入手，切實加強地方政府對行業(yè)的協(xié)調(diào)監(jiān)管與糾紛調(diào)解。
對組織業(yè)主大會的成立和業(yè)委會換屆工作，合肥文件提出“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)本區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作”；“符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到籌備業(yè)主大會書面申請后四十五日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組”；“首次業(yè)主大會會議籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定人員擔(dān)任；籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦”；“籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十五日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決”；“業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開，并應(yīng)當(dāng)邀請街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會、村民委員會參加”。
對于物業(yè)管理中重大糾紛的調(diào)解和處理，文件明確要求“涉及重大糾紛的，由市、縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)調(diào)解”；“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立完善定期處理物業(yè)管理問題工作機制”；“涉及十名以上業(yè)主聯(lián)名要求協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理有關(guān)問題的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時處理”；“市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強與人民法院的溝通聯(lián)系，協(xié)助完善物業(yè)管理糾紛審理工作機制”。
對于物業(yè)管理有關(guān)事項的協(xié)調(diào)和解決，文件規(guī)定“居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作”；“縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召開有關(guān)單位及業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決下列事項：（一）業(yè)主委員會未依法履行職責(zé)；（二）業(yè)主委員會未依法換屆；（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法退出和辦理交接手續(xù)；（四）物業(yè)管理與服務(wù)過程中發(fā)生的重大矛盾糾紛；（五）其他需要協(xié)調(diào)解決的事項。
二是合肥文件從強化業(yè)主委員會履職和行為規(guī)范入手，充分發(fā)揮業(yè)主委員會在促進和諧物業(yè)管理中的作用。
對于業(yè)委會的履職問題，文件規(guī)定，“除法律、法規(guī)規(guī)定的職責(zé)外，業(yè)主委員會還應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；（二）監(jiān)督管理業(yè)主共有收益；（三）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；（四）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
對于業(yè)委會組成人員不得有的行為，文件從“不得接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理利害關(guān)系人提供的利益或者財物”；“不得承攬本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)”；“不得接受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益”等方面一一作出羅列，以保證業(yè)委會組成人員行為的公正性。
對于原業(yè)主委員會委員無正當(dāng)理由怠于組織或者阻撓換屆選舉的，文件規(guī)定“不再列入新一屆業(yè)主委員會委員候選人名單”。
對于業(yè)主委員會組成人員任期屆滿后拒不移交檔案資料、印章或者其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，文件明確指出“業(yè)主委員會其他組成人員、新一屆業(yè)主委員會可以請求公安機關(guān)協(xié)助移交”。
三是合肥文件從規(guī)范企業(yè)和業(yè)主行為入手，對影響和制約物業(yè)管理的重點難點問題逐一提出具體指導(dǎo)意見，以推進物業(yè)管理各項工作的正常開展。
對于困擾物業(yè)管理的服務(wù)費收繳難問題，文件一方面規(guī)定”建設(shè)單位銷售物業(yè)時，不得承諾減免物業(yè)服務(wù)費用“；同時要求“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示”；還要求”業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。未按時足額交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)將未交費業(yè)主名單及欠費情況予以公示催交”；以及“業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用，權(quán)屬登記部門應(yīng)當(dāng)查驗業(yè)主物業(yè)服務(wù)費用交納情況”，以體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)對物業(yè)服務(wù)費繳納的把關(guān)。
對于業(yè)主或者物業(yè)使用人損害公共利益和他人合法權(quán)益的問題，文件規(guī)定“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生損害公共利益或者他人合法權(quán)益的行為時，其他業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)勸阻、制止和投訴；制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法予以制止或者處理”。
對于裝飾裝修的管理，文件規(guī)定“業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修允許施工的時間、廢棄物的清運和處置措施及方法、住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安全安裝規(guī)定等注意事項”；“業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記或者擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、改變住宅使用性質(zhì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時予以制止，向有關(guān)行政主管部門報告，并有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約的規(guī)定，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域”。
對于機動車庫、車位的管理，文件規(guī)定“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車庫、車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的停車需要，不得出售給業(yè)主以外的單位或者個人；業(yè)主或者物業(yè)使用人要求承租的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，機動車庫、車位可以出租給本區(qū)域業(yè)主以外的單位或者個人；租賃方案應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示不少于七日，租期不得超過三個月”。
對于利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營性活動，文件規(guī)定“應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益百分之三十用于補貼物業(yè)管理公共服務(wù)費，百分之七十納入專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用”。
相信以上政策的明確，會對合肥物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展產(chǎn)生重要的推動作用。