再談成本上漲和行業(yè)應(yīng)對(duì)
——打好開源節(jié)流的組合拳
上期雜志我向大家推薦了一些企業(yè)對(duì)服務(wù)費(fèi)成功調(diào)價(jià)的做法和經(jīng)驗(yàn)，在業(yè)內(nèi)引起較大反響。之后，我要求雜志社就成本上漲和行業(yè)應(yīng)對(duì)繼續(xù)約稿，在推薦成功調(diào)價(jià)案例的同時(shí)，將重點(diǎn)轉(zhuǎn)到開源和節(jié)流上，并在專題聚焦欄目進(jìn)一步展開討論。
看了這期稿子，很感欣慰。在成功調(diào)價(jià)的案例中，成都金房物業(yè)服務(wù)有限公司董事長(zhǎng)聞濤《立足服務(wù)走出調(diào)價(jià)難困境》一文談到的六條心得和體會(huì)很值得一讀。文章介紹了該企業(yè)自2008年起，對(duì)在管105個(gè)住宅項(xiàng)目中的79個(gè)先后順利上調(diào)了服務(wù)費(fèi)，調(diào)價(jià)率達(dá)75%，其中有6個(gè)項(xiàng)目在三年內(nèi)兩次上調(diào)服務(wù)費(fèi)，由此成功化解了成本費(fèi)上漲給企業(yè)帶來(lái)的危機(jī)，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。此外，我們還看到在深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)的介入指導(dǎo)下，世外桃源物業(yè)管理(深圳)有限公司對(duì)總建筑面積180萬(wàn)平方米、居住人口達(dá)5萬(wàn)、物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從0.8元至2.8元不等的桃源居社區(qū)成功實(shí)現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)的上調(diào)，并由此帶動(dòng)了中海怡翠山莊等一大批虧損項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的合理上調(diào)。北京怡海達(dá)豐物業(yè)管理有限公司針對(duì)因成本一再上漲出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)虧損，危及企業(yè)良好服務(wù)品質(zhì)的問(wèn)題，對(duì)有1190戶居民居住、16.8萬(wàn)平方米的在管怡錦園小區(qū)，擬定了“將服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從1.65元/月.平方米調(diào)整到1.98元/月.平方米”和“現(xiàn)有服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不變，調(diào)整縮減服務(wù)項(xiàng)目”的兩個(gè)方案供業(yè)主選擇。通過(guò)艱苦細(xì)致的工作，有三分之二的業(yè)主鑒于對(duì)怡海物業(yè)多年來(lái)服務(wù)的認(rèn)可，選擇了調(diào)價(jià)方案，使調(diào)價(jià)工作順利進(jìn)行。在綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理?xiàng)钫品ā拔ㄓ行娜耸戮钩伞币晃闹?，我們看到綠城物業(yè)2011年對(duì)在管41個(gè)項(xiàng)目成功調(diào)整了服務(wù)費(fèi)，年度服務(wù)費(fèi)收入增加近1000萬(wàn)元。加之各項(xiàng)延伸服務(wù)收入已占集團(tuán)公司年?duì)I業(yè)總收入的30%以上，企業(yè)在應(yīng)對(duì)成本不斷上漲的同時(shí)，贏得了可觀的經(jīng)營(yíng)效益。
除了以上這些成功調(diào)價(jià)的案例之外，這期雜志的很多文章從開源和節(jié)流兩個(gè)角度交流了應(yīng)對(duì)成本上漲的經(jīng)驗(yàn)，從更開闊的角度給行業(yè)上下以更多的啟示，值得很好地學(xué)習(xí)和借鑒。
重慶新龍湖物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理周洪斌在《打造低成本運(yùn)營(yíng)能力 應(yīng)對(duì)剛性成本上升挑戰(zhàn)》一文中指出：放眼當(dāng)下，既能從容面對(duì)挑戰(zhàn)，又能過(guò)得滋潤(rùn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，無(wú)非有這樣一些共性，那就是必須具備組織管理能力、低成本運(yùn)營(yíng)能力、資產(chǎn)管理能力和服務(wù)創(chuàng)新能力。他認(rèn)為：企業(yè)起碼要具備一定規(guī)模、高滿意度和品牌影響力，才能在開源上有所作為；要具備完善的管理機(jī)制和較高的組織效率及組織管理能力，才能在節(jié)流上有所作為。就重慶新龍湖的運(yùn)作體會(huì)，他歸納了優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，提升組織效率；加強(qiáng)全面預(yù)算管理，建立全員成本意識(shí)；轉(zhuǎn)變物業(yè)服務(wù)企業(yè)角色，加強(qiáng)服務(wù)集成；重視科技力量，運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)提升勞動(dòng)生產(chǎn)率；大膽推行老項(xiàng)目工程改造和節(jié)能降耗措施，打造新項(xiàng)目前期介入能力；建立集中采購(gòu)制度和物資稽核制度，降低物耗成本的六大策略。并提出：打造低成本運(yùn)營(yíng)能力不僅是企業(yè)應(yīng)對(duì)剛性成本上升的短期策略，也是未來(lái)企業(yè)必備的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的立命之本。
上海上房物業(yè)管理有限公司周超、陳維佳在《堅(jiān)定信心 開源節(jié)流 應(yīng)對(duì)成本上漲》一文中，從加大市場(chǎng)拓展力度，通過(guò)擴(kuò)大管理規(guī)模、提升營(yíng)業(yè)收入、承接利潤(rùn)率較高的優(yōu)質(zhì)物業(yè)項(xiàng)目以保持企業(yè)的總體贏利能力穩(wěn)定；充分利用合同續(xù)約機(jī)會(huì)，精心安排，力爭(zhēng)由點(diǎn)到面推動(dòng)公司住宅項(xiàng)目大規(guī)模調(diào)整物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；通過(guò)調(diào)整作業(yè)流程、改進(jìn)作業(yè)方法與產(chǎn)品升級(jí)、使用先進(jìn)設(shè)備、加快推進(jìn)專業(yè)服務(wù)分包以降低物業(yè)服務(wù)工作中所需員工數(shù)量，有效控制服務(wù)成本增長(zhǎng)等三個(gè)方面?zhèn)魇诹松戏课飿I(yè)應(yīng)對(duì)成本上漲的經(jīng)驗(yàn)。
重慶曉月物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理趙峻嶺在《打好組合拳，應(yīng)對(duì)行業(yè)冬天》一文中，介紹了“一個(gè)中心、兩個(gè)基本點(diǎn)”的基本戰(zhàn)略，即緊緊圍繞企業(yè)文化和發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃確定的保證企業(yè)能夠活下來(lái)并健康走下去的中心，以及增收與節(jié)支并重的“兩個(gè)基本點(diǎn)”。該企業(yè)通過(guò)適當(dāng)提高物業(yè)費(fèi)價(jià)格，開展特約服務(wù)與推行服務(wù)集成以實(shí)現(xiàn)增收；合理設(shè)置崗位、減員增效，降低能耗、日常開支以及采購(gòu)成本與庫(kù)存，運(yùn)用科技手段降低運(yùn)行成本等，值得更多的企業(yè)借鑒。
上海商務(wù)中心物業(yè)管理公司總經(jīng)理張國(guó)建在《物業(yè)服務(wù)成本上漲的應(yīng)對(duì)舉措探析》一文中，從用工成本、能源費(fèi)用、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)成本和專項(xiàng)服務(wù)外包費(fèi)用、安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的強(qiáng)制實(shí)施等四方面分析了物業(yè)服務(wù)成本上漲的原因。從節(jié)能減耗，向管理要效益；引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)，降低對(duì)人力的依賴；整合人力資源,合理配置人力；整合現(xiàn)有資源，挖掘員工潛能；開展增值服務(wù)，開辟創(chuàng)收新路五方面提出了應(yīng)對(duì)舉措。
中航物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理朱俊春在《轉(zhuǎn)變發(fā)展模式 努力提高發(fā)展質(zhì)量》一文中，重點(diǎn)介紹了中航物業(yè)樓宇設(shè)備公司推出EMC服務(wù)（合同能源管理）、BOT服務(wù)（建設(shè)－經(jīng)營(yíng)－轉(zhuǎn)讓模式）、EPC模式（設(shè)計(jì)-采購(gòu)-建設(shè)模式）參與在管項(xiàng)目節(jié)能改造，以及對(duì)在管樓宇提供包括供暖節(jié)能、空調(diào)節(jié)能、照明節(jié)能、電梯改造安裝、節(jié)水應(yīng)用、太陽(yáng)能應(yīng)用、諧波治理等節(jié)能服務(wù)項(xiàng)目所取得的良好效果和經(jīng)濟(jì)效益。并從對(duì)企業(yè)內(nèi)部管理以及各種現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)流程進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化改進(jìn)以提高運(yùn)營(yíng)效率，通過(guò)技術(shù)手段提升現(xiàn)場(chǎng)人員管理效率，通過(guò)多種手段達(dá)到增收節(jié)支目的三方面提供了中航物業(yè)獲取良好經(jīng)營(yíng)績(jī)效和可持續(xù)發(fā)展強(qiáng)大驅(qū)動(dòng)力的寶貴經(jīng)驗(yàn)。
西安電子科技大學(xué)后勤服務(wù)集團(tuán)總經(jīng)理助理兼物業(yè)管理公司經(jīng)理劉衛(wèi)東在《強(qiáng)化節(jié)能減排 降低服務(wù)成本》一文中，將企業(yè)在高校物業(yè)管理的供暖、供水、電梯、照明、綠化等方面入手，采取節(jié)水節(jié)電措施，大力壓縮公共能耗支出，降低運(yùn)營(yíng)成本的有益探索和經(jīng)驗(yàn)提供與同行分享。
廣州珠江物業(yè)酒店管理有限公司董事長(zhǎng)羅小鋼在《關(guān)于服務(wù)成本上漲的思考及對(duì)策》一文中，對(duì)2007年新的《勞動(dòng)合同法》實(shí)施造成企業(yè)成本急速上漲，以及2008年金融危機(jī)給行業(yè)生存帶來(lái)嚴(yán)峻考驗(yàn)的兩次困境中，行業(yè)在頑強(qiáng)的應(yīng)對(duì)中不斷發(fā)展壯大進(jìn)行了回顧。從抑制行業(yè)不良競(jìng)爭(zhēng)，倒逼行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，加速行業(yè)優(yōu)勝劣汰三方面對(duì)成本上漲可能給行業(yè)帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇作出分析。并從四個(gè)方面指出服務(wù)成本上漲是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，從合法上調(diào)管理費(fèi)、調(diào)整收費(fèi)模式、恢復(fù)服務(wù)本質(zhì)、更新用人政策、積極開拓經(jīng)營(yíng)等方面提出了應(yīng)對(duì)成本上漲的策略。
為了解和掌握成本上漲與行業(yè)應(yīng)對(duì)狀況，雜志社還對(duì)業(yè)內(nèi)50余家物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織了小型調(diào)查，取得了一些寶貴的數(shù)據(jù)，并對(duì)有關(guān)企業(yè)的應(yīng)對(duì)思路進(jìn)行了深度分析，很有說(shuō)服力。在調(diào)查表設(shè)置的“2011年，面臨行業(yè)服務(wù)成本大幅度上漲，貴公司采取的應(yīng)對(duì)措施”多選問(wèn)答中，有36%的企業(yè)選擇了“上調(diào)物業(yè)費(fèi)”， 21%選擇了“減員增效，壓縮企業(yè)人工成本”，100%選擇了“拓寬經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，增加企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)收入”；46%選擇了“節(jié)能降耗，降低企業(yè)能耗成本”。由此可見(jiàn)，盡管不同的企業(yè)作出不一樣的選擇，但大家對(duì)于應(yīng)用開源節(jié)流組合拳，多渠道應(yīng)對(duì)成本上漲的意見(jiàn)是一致的。正如羅小鋼在文章中提到的，成本的上漲確實(shí)給行業(yè)帶來(lái)了迫在眉睫的壓力，當(dāng)務(wù)之急是憑借行業(yè)30年發(fā)展中練就的堅(jiān)毅與智慧，八仙過(guò)海，各顯本領(lǐng)，應(yīng)對(duì)洶涌的“漲”潮，舒緩沉重的“漲”壓，堅(jiān)定發(fā)展的信心，以積極的心態(tài)戰(zhàn)勝困難，共渡難關(guān)，去開創(chuàng)和迎接行業(yè)發(fā)展的新時(shí)代。