談物業(yè)管理行業(yè)開(kāi)拓資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)
一、問(wèn)題的提出
物業(yè)管理在我國(guó)發(fā)展近30年，在取得輝煌成就的同時(shí)，行業(yè)生存狀態(tài)不容樂(lè)觀卻是業(yè)內(nèi)廣為關(guān)注的問(wèn)題。如何利用物業(yè)服務(wù)的平臺(tái)和客戶(hù)資源以及物業(yè)管理自身的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)創(chuàng)新發(fā)展理念、豐富服務(wù)內(nèi)容、拓展業(yè)務(wù)范圍，向物業(yè)管理的上游和下游延伸產(chǎn)業(yè)鏈，給傳統(tǒng)的物業(yè)管理賦予新的內(nèi)涵和外延，以提高物業(yè)管理的創(chuàng)富能力，尋求物業(yè)管理行業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，帶動(dòng)全行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與管理規(guī)模的同步上升，成為擺在我們面前的重要課題。近年來(lái)，國(guó)外物業(yè)管理拓展資產(chǎn)管理的經(jīng)驗(yàn)，以及來(lái)自境外的第一太平戴維斯、高力國(guó)際、戴德梁行、仲量聯(lián)行和世邦魏理仕等公司超前于內(nèi)地企業(yè)開(kāi)拓資產(chǎn)管理所表現(xiàn)出來(lái)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，國(guó)內(nèi)一些品牌企業(yè)嘗試開(kāi)展資產(chǎn)管理取得的盈利能力，都讓我們把目光投向了資產(chǎn)管理。
二、物業(yè)管理開(kāi)拓資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)
資產(chǎn)管理，有廣義與狹義之分。資產(chǎn)管理與物業(yè)管理互為關(guān)聯(lián)、內(nèi)容交集。當(dāng)前，廣闊的市場(chǎng)需求構(gòu)成了物業(yè)管理開(kāi)拓資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)。一是隨著房產(chǎn)不斷升值和住房成為城鎮(zhèn)居民家庭財(cái)產(chǎn)的最主要組成部分，有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的期望正在從傳統(tǒng)的設(shè)施設(shè)備維修、清潔、綠化與秩序維護(hù)四項(xiàng)基本服務(wù)，轉(zhuǎn)為更多地關(guān)心物業(yè)的保值和增值，物業(yè)設(shè)備更新與節(jié)能改造也展現(xiàn)出巨大的市場(chǎng)空間；二是隨著以收益性房地產(chǎn)為目標(biāo)對(duì)象的投資活動(dòng)增加，業(yè)主對(duì)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)提供持有或租售咨詢(xún)顧問(wèn)、代為開(kāi)展房屋買(mǎi)賣(mài)和出租等需求急劇上升。依托物業(yè)管理開(kāi)展資產(chǎn)代理經(jīng)營(yíng)，獲得的租售溢價(jià)分成、經(jīng)營(yíng)收益分成、代理費(fèi)用收入等正在成為部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)新的盈利點(diǎn)；三是一些開(kāi)發(fā)企業(yè)為了銷(xiāo)售和后期入住環(huán)節(jié)的順利，聘請(qǐng)品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期顧問(wèn)，包括提供項(xiàng)目發(fā)展咨詢(xún)、物業(yè)市場(chǎng)研究、銷(xiāo)售策略策劃、整體商業(yè)規(guī)劃等、以及代為選用設(shè)施設(shè)備，代理尾盤(pán)銷(xiāo)售；四是一些單位的不良資產(chǎn)在找不到出路的情況下，交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)去代理盤(pán)活。
三、物業(yè)管理行業(yè)開(kāi)拓資產(chǎn)管理的意義
一是將提高物業(yè)管理的整體水平，為業(yè)主提供全方位的服務(wù)。在圍繞業(yè)主需求進(jìn)行分析和調(diào)研的基礎(chǔ)上，通過(guò)運(yùn)用資產(chǎn)管理理論方法及操作手段開(kāi)展物業(yè)管理并開(kāi)拓資產(chǎn)管理，可以改變行業(yè)運(yùn)行狀態(tài)，提升行業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。在給業(yè)主帶來(lái)良好服務(wù)和投資收益的同時(shí)，也為社會(huì)創(chuàng)造了財(cái)富；二是豐富物業(yè)管理的內(nèi)容，滿(mǎn)足業(yè)主日益增長(zhǎng)的物業(yè)服務(wù)需求。在做好四項(xiàng)基本服務(wù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)開(kāi)展多層次、多角度、全方位及有針對(duì)性的特約服務(wù)與資產(chǎn)管理，將使物業(yè)管理在對(duì)人的服務(wù)、對(duì)物業(yè)的管理、對(duì)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)三方面職能得到充分發(fā)揮，以滿(mǎn)足業(yè)主的不同需求；三是提高物業(yè)管理的盈利能力，改變行業(yè)生存狀況。介入資產(chǎn)管理能豐富物業(yè)服務(wù)企業(yè)的贏利渠道和途徑，開(kāi)辟新的收入增長(zhǎng)點(diǎn)，改變企業(yè)收入結(jié)構(gòu)，構(gòu)成企業(yè)新利潤(rùn)，提高企業(yè)創(chuàng)富能力。達(dá)到讓一部分企業(yè)先富起來(lái)，帶動(dòng)全行業(yè)的脫貧致富，讓物業(yè)管理在更高的層面上收獲社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。
四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)拓資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)
根據(jù)實(shí)踐操作以及各方觀點(diǎn)歸納，物業(yè)管理開(kāi)拓資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)存在諸多的優(yōu)勢(shì)，如客戶(hù)優(yōu)勢(shì)。有龐大的業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的客戶(hù)群體，就有各類(lèi)巨大的潛在需求等待挖掘。與業(yè)主近距離的接觸，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)能通過(guò)良好的溝通及時(shí)掌握和了解不同業(yè)主的不同需求，有針對(duì)性地提供服務(wù)；業(yè)主信任度優(yōu)勢(shì)。與業(yè)主長(zhǎng)期和睦相處，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)比較其他中介機(jī)構(gòu)容易建立與業(yè)主間的相互信任；成本和規(guī)模優(yōu)勢(shì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可利用現(xiàn)有資源，以及眾多業(yè)主需求的規(guī)模，在控制成本和市場(chǎng)競(jìng)價(jià)上占到一定優(yōu)勢(shì)；專(zhuān)業(yè)技能優(yōu)勢(shì)。對(duì)所管物業(yè)較為充分細(xì)微的了解，有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)挖掘?qū)I(yè)技能為業(yè)主提供代客理財(cái)?shù)热轿坏馁Y產(chǎn)管理服務(wù)。我相信，只要我們不斷挖掘和研究，還會(huì)發(fā)現(xiàn)更多的優(yōu)勢(shì)。
五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)拓資產(chǎn)管理的特征
物業(yè)管理行業(yè)開(kāi)拓資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，開(kāi)展資產(chǎn)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)，與專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的最大區(qū)別是依托傳統(tǒng)意義的物業(yè)管理為基礎(chǔ)平臺(tái)，由四項(xiàng)基本服務(wù)為主的基礎(chǔ)層面向資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)拓展。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展資產(chǎn)管理的前提是首先要做好基礎(chǔ)服務(wù)，占領(lǐng)市場(chǎng)，獲取拓展業(yè)務(wù)的平臺(tái)和空間。此外，建立健全制度，使基礎(chǔ)服務(wù)與資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)既有配合又有隔離，是需要重點(diǎn)研究解決的問(wèn)題。
六、物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何開(kāi)拓資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)
戴德梁行物業(yè)管理有限公司董事劉偉杰指出：將物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理升級(jí)為資產(chǎn)管理，這種涵蓋房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上下游所有行業(yè)的“一站式”服務(wù)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了相當(dāng)嚴(yán)格的要求。一要擁有大量經(jīng)驗(yàn)豐富的能服務(wù)于大型跨國(guó)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、政府、發(fā)展商及投資者等各類(lèi)客戶(hù)，又能熟練掌握顧問(wèn)、代理、買(mǎi)賣(mài)、估價(jià)、融資等一站式服務(wù)技巧，還包括在酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、住宅等多種業(yè)態(tài)上有成功積累的專(zhuān)業(yè)人員。二要擁有豐富的高端客戶(hù)資源和穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作伙伴。物業(yè)管理公司相當(dāng)于一個(gè)產(chǎn)品集成商，有效管理分包公司成了物業(yè)管理公司的重要工作。三要擁有雄厚的資金支持。一站式的打包服務(wù)，不僅能節(jié)約委托人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的雙重成本，還能提高工作效率、減少資源浪費(fèi)。但這需要有雄厚的資金支持和相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)管理能力。
第一太平融科物業(yè)管理（北京）有限公司總經(jīng)理周頌明認(rèn)為，對(duì)一家專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，做資產(chǎn)管理至少涉及包括物業(yè)定位、設(shè)計(jì)定位、營(yíng)銷(xiāo)策劃、運(yùn)營(yíng)管理、租務(wù)管理、財(cái)務(wù)管理等較長(zhǎng)的業(yè)務(wù)鏈條，工作綜合性很強(qiáng)，難度很大，這也是為什么當(dāng)前只有幾“大行”在做資產(chǎn)管理，而目前國(guó)內(nèi)的眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)還遠(yuǎn)未達(dá)到這一層面。他提出，內(nèi)地物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)拓資產(chǎn)管理，有兩個(gè)方面很重要：一是物業(yè)的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要完善；二是市場(chǎng)研究和運(yùn)營(yíng)能力。此外，還需要做好三方面工作：一要加強(qiáng)人才儲(chǔ)備和培養(yǎng)，特別是物業(yè)管理師的培養(yǎng)；二要注重市場(chǎng)研究，建立起企業(yè)自己的數(shù)據(jù)庫(kù)；三要有做金融地產(chǎn)的意識(shí)，為將來(lái)物業(yè)管理發(fā)展到資產(chǎn)管理作儲(chǔ)備和積蓄。
以上兩位的意見(jiàn)，包括國(guó)外和港、澳、臺(tái)地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)值得我們學(xué)習(xí)、研究和借鑒。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)開(kāi)拓資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)還有很長(zhǎng)的路要走，需要全行業(yè)的積極探索和共同努力。在此，我還想再?gòu)?qiáng)調(diào)一點(diǎn)，物業(yè)管理行業(yè)開(kāi)拓資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，首先要以精心精致的物業(yè)服務(wù)與創(chuàng)造物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值最大化為目的，打造忠誠(chéng)客戶(hù)群體。全面掌握客戶(hù)資料，加強(qiáng)有關(guān)信息收集，建立客戶(hù)關(guān)系管理平臺(tái)。使業(yè)主充分相信物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠(chéng)信與專(zhuān)業(yè)能力并產(chǎn)生“依賴(lài)”，建立遇到有關(guān)問(wèn)題首先向物業(yè)服務(wù)企業(yè)咨詢(xún)的意識(shí)，愿意將相關(guān)的事務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理和解決。唯此，才能為物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面開(kāi)拓資產(chǎn)管理創(chuàng)造條件并奠定基礎(chǔ)。此外，制定企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)、打造核心競(jìng)爭(zhēng)力，建立健全內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制等都十分重要。