為杭州市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程叫好
——讀《杭州市區(qū)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程實施方案》
近日，看到杭州市政府出臺了《杭州市區(qū)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程實施方案》（以下簡稱《方案》），感到其工作思路清晰，實施目標(biāo)明確，各項措施具體，推進(jìn)力度強大。彰顯了杭州市著力提升人民群眾居住生活品質(zhì)的決心和敢為人先的城市精神，以及該市所具有的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展實力。該方案有以下幾點值得大家關(guān)注。
一是從總體目標(biāo)和具體目標(biāo)看，立足于全覆蓋和全方位，以構(gòu)建與杭州經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平相適應(yīng)的居住環(huán)境?！斗桨浮诽岢龅目傮w目標(biāo)是力爭到2011年末，杭州市區(qū)1000萬平方米實施了庭院和危舊房改善的住宅小區(qū)基本實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，未列入庭院和危舊房改善的住宅小區(qū)根據(jù)實際條件開展物業(yè)管理改善，逐步建立老舊住宅小區(qū)“低收費、廣覆蓋、有補貼”的物業(yè)管理長效機制；具體目標(biāo)為：通過改善工程的開展，爭取老舊住宅小區(qū)實現(xiàn)“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、有維修管理。
二是從工作思路看，著眼于政府主導(dǎo)、企業(yè)和市民共同參與，以形成全面提升老舊住宅區(qū)群眾居住生活品質(zhì)的合力。《方案》突出了五個堅持。一是堅持屬地管理，充分發(fā)揮屬地街道辦事處和社區(qū)居委會的組織指導(dǎo)作用；二是堅持突出重點，對已完成庭院及危舊房改善工程且目前尚未推行專業(yè)化物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，全面建立日常物業(yè)管理長效機制；三是堅持“軟”“硬”共建，將物業(yè)管理改善工程與庭院及危舊房改善工程緊密結(jié)合，實現(xiàn)建管改善的并舉；四是堅持項目結(jié)合，做到庭院和危舊房改善工程完成一個、物業(yè)管理改善工作推進(jìn)一個；五是堅持業(yè)主參與，確保業(yè)主、居民的“知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)”，明確業(yè)主、居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與職責(zé)。
三是從具體措施看，突出于完善硬件配置和建立物業(yè)管理長效機制兩個環(huán)節(jié)，以創(chuàng)造條件將各項目標(biāo)落到實處。《方案》將完善硬件配置作為推進(jìn)物業(yè)管理改善工程的前提，提出對已列入庭院及危舊房改善計劃的住宅小區(qū)，除完成原定改善任務(wù)外，還要從三個方面完善配置：一是劃定物管區(qū)域并設(shè)置圍墻，以形成相對封閉獨立的管理區(qū)域；二是增加房屋單元防盜門和小區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控器安裝，以及小區(qū)消防等特種設(shè)施配備；三是補充配置或通過租賃房屋解決小區(qū)物業(yè)管理用房。對未列入庭院及危舊房改善計劃的住宅小區(qū)和零星住宅，由財政每年安排一定的資金實施物業(yè)管理改善工程，主要內(nèi)容包括：一是增加安全防盜門和消防設(shè)施等配置；二是開展包括小區(qū)道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚（庫）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等環(huán)境整治；三是進(jìn)行包括屋頂?shù)裙灿貌课痪S修整理（含平改坡）、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等房屋整治；四是開展包括小區(qū)內(nèi)自來水、電力和燃?xì)獾裙檬聵I(yè)管網(wǎng)整治。
在對老舊住宅區(qū)開展硬件設(shè)施整治改善的基礎(chǔ)上，《方案》將工作重點轉(zhuǎn)入物業(yè)管理長效機制的建立上，并突出了兩個方面的指導(dǎo)思想：一是考慮到住戶的經(jīng)濟(jì)承受能力和對物業(yè)管理的認(rèn)知程度，將在老舊住宅區(qū)推行的物業(yè)管理定位于逐步建立“低收費、廣覆蓋、有補貼”上；二是在確定管理模式時，體現(xiàn)了政府為民辦事充分尊重民意，提出了社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理和專業(yè)化物業(yè)管理兩種模式，由街道辦事處征求居民意見，通過投票以多數(shù)居民家庭的意愿選擇并確定管理方式。選擇專業(yè)化物業(yè)管理的，通過業(yè)主大會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)開展；選擇社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的，則由社區(qū)公共服務(wù)工作站組織開展。可以分別聘請保潔、秩序維護(hù)等工作人員負(fù)責(zé)小區(qū)日常管理，或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，或組織居民自治管理，為小區(qū)居民提供包括公共區(qū)域保潔、小區(qū)內(nèi)安全秩序維護(hù)、停車秩序維護(hù)、共用設(shè)施維保、公共綠化養(yǎng)護(hù)、小區(qū)內(nèi)道路保養(yǎng)、房屋共用部位維修管理等基本服務(wù)，并由社區(qū)公共服務(wù)工作站按照杭州市社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法向住戶收取一定的服務(wù)成本費。小區(qū)內(nèi)公共路面停車、物業(yè)管理用房等的經(jīng)營性收入由社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一收取和使用，作為小區(qū)物業(yè)管理資金，以彌補小區(qū)管理經(jīng)費不足。
四是從政府主導(dǎo)看，體現(xiàn)于資金扶持政策和強有力的組織領(lǐng)導(dǎo)上，以保證改善工程的順利推進(jìn)?！斗桨浮返谄卟糠謱ｉT提出了具體的資金政策。一是列入庭改和危改工程的硬件配置費用列入改善工程專項經(jīng)費。其中：環(huán)境整治涉及的費用，由市、區(qū)兩級財政按1：1配套解決；房屋整治涉及的費用，按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。承擔(dān)確有困難的，經(jīng)提出申請及核準(zhǔn)，由市、區(qū)兩級財政按1：1配套解決；直管公房、房改房和無產(chǎn)權(quán)單位的房屋整治費用由市、區(qū)兩級財政按1：1配套解決；電力桿線“上改下”的電氣配套費及一戶一表改造經(jīng)費由市電力局承擔(dān)；管道煤氣的建設(shè)（改造）費用由市燃?xì)饧瘓F(tuán)承擔(dān)；自來水一戶一表改造費用，除居民按規(guī)定需繳納的相關(guān)費用外，其余由市水業(yè)集團(tuán)承擔(dān)。二是《方案》要求將物業(yè)管理改善專項經(jīng)費列入財政年度預(yù)算，各級財政應(yīng)確保資金的配套落實。三是住宅小區(qū)實行“準(zhǔn)物業(yè)管理”的，原綠化、市政等各項資金補貼和優(yōu)惠政策不變，并根據(jù)社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理小區(qū)規(guī)模設(shè)置服務(wù)人員崗位補貼。以上各項資金的扶持力度之大可見一斑?！ ?/SPAN>
尤其應(yīng)該指出的是：《方案》對老舊住宅小區(qū)實施物業(yè)管理后，困難群眾物業(yè)服務(wù)費用的減免補貼和社區(qū)公共服務(wù)工作站物業(yè)管理人員崗位補貼所需經(jīng)費由市、區(qū)財政按1：1配套解決作出了明確規(guī)定，由此將困難群體承擔(dān)物業(yè)管理的費用統(tǒng)籌納入了住房保障之中，為物業(yè)管理長效機制的建立鋪設(shè)了道路。
在組織領(lǐng)導(dǎo)上，一是成立了市領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)改善工程的組織和領(lǐng)導(dǎo)；二是在市房管局下設(shè)辦公室，具體負(fù)責(zé)工程的組織、監(jiān)督和政策制訂等工作；三是各區(qū)政府及所屬各街道辦事處建立相應(yīng)的組織機構(gòu)，負(fù)責(zé)實施本轄區(qū)內(nèi)各項具體工作，協(xié)調(diào)有關(guān)問題；四是各級建設(shè)、規(guī)劃、房管、民政、公安、城管、城管執(zhí)法、交通、綠化、環(huán)保、價格、工商、質(zhì)監(jiān)、消防等部門按照各自職責(zé)依法開展住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)工作；五是建立市、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)四級聯(lián)動機制，市政府與各區(qū)及市各相關(guān)單位簽訂目標(biāo)責(zé)任書，實施年度目標(biāo)考核；六是從宣傳和輿論上加強引導(dǎo)，讓群眾了解物業(yè)管理的基本內(nèi)容，理解物業(yè)管理行業(yè)運作的基本規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)要求，配合做好小區(qū)物業(yè)管理工作。
作為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，杭州在老舊住宅區(qū)改造和物業(yè)管理改善上邁出了堅實的大步，這是目前我了解到的最為完善的方案。盡管有些東西經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)現(xiàn)在還學(xué)不了，但是相信其示范和輻射作用將對全國老舊住宅區(qū)管理水平的整體提升產(chǎn)生重大與積極的影響。