四兩巧撥千斤——看物業(yè)管理在農(nóng)村城市化過程中的作用
去年11月在深圳第五屆物業(yè)管理周開幕式暨物業(yè)管理高峰論壇上，聽到寶安區(qū)區(qū)長李文龍題為“推廣社區(qū)物業(yè)管理，構(gòu)建平安和諧社區(qū)，為寶安城市化躍進(jìn)添翼”的發(fā)言，看了“四兩巧撥千斤”的專題片，很受震撼。會后，在李加林會長等陪同下，我們到寶安區(qū)作了專題調(diào)研，感受很深。
眾所周知，深圳于2005年底在全國率先完成了農(nóng)村城市化，在撤縣建區(qū)的基礎(chǔ)上，又將特區(qū)外的18個鎮(zhèn)、218個行政村全面轉(zhuǎn)為城市體制，27萬村民全部轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用瘛５?，在這個沒有了農(nóng)村的城市，城鄉(xiāng)二元體系還在慣性延續(xù)，一些問題突出表現(xiàn)在“村改居”的住宅小區(qū)上。從硬件看，落后的市政設(shè)施和臟亂差的環(huán)境嚴(yán)重影響了居民的正常居住和房屋出租，有的小區(qū)房屋空閑率高達(dá)50％以上；從軟件看，一方面大部分居民仍然延續(xù)著原農(nóng)民的思想和行為習(xí)慣，難以適應(yīng)城市的生活模式，一方面由于小區(qū)疏于管理，偷搶盜等黑勢力猖獗，治安形勢嚴(yán)峻。
按照深圳市委市政府的統(tǒng)一部署，寶安區(qū)委區(qū)政府深入組織多層次的工作調(diào)研，決定將推進(jìn)物業(yè)管理與推進(jìn)城市化發(fā)展結(jié)合起來，在對“村改居”小區(qū)全面整治改造的基礎(chǔ)上，引入市場化的物業(yè)管理新體制，以專業(yè)化物業(yè)管理的推廣普及，帶動基層治理結(jié)構(gòu)、管理模式的變化，豐富基層的公共服務(wù)渠道和內(nèi)涵，為寶安區(qū)的深度城市化發(fā)展劈開一條蹊徑。
2006年3月，區(qū)政府出臺了《寶安區(qū)推廣社區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》及相關(guān)配套文件、工作標(biāo)準(zhǔn)和流程，確立了“政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo)、企業(yè)運作、社會參與”的總體原則，明確了“每年推進(jìn)20%、3年達(dá)到80%、爭取5年內(nèi)全面覆蓋”的總體目標(biāo)；成立了以區(qū)長李文龍為組長、區(qū)委常委、副區(qū)長劉惠玲任常務(wù)副組長的工作領(lǐng)導(dǎo)小組，辦公室設(shè)在寶安區(qū)住宅局，具體負(fù)責(zé)推進(jìn)工作的組織實施；出臺了《寶安區(qū)推廣社區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》、《完善公配設(shè)施經(jīng)費補助暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理費補助暫行規(guī)定》等一系列配套文件，將社區(qū)物業(yè)管理工作列入各級領(lǐng)導(dǎo)班子的年度考核內(nèi)容，建立起多層次的目標(biāo)責(zé)任制；鼓勵并大力扶持社區(qū)股份公司成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)，通過狠抓從業(yè)隊伍培訓(xùn)和人才引進(jìn)以及公司的規(guī)范運作，培植出第一批樣板小區(qū)，帶動全區(qū)工作的推進(jìn)。
短短的兩年多時間，寶安區(qū)的“村改居”物業(yè)管理工作取得了明顯成效。截至去年10月底，全區(qū)共投入專項整治資金5.3億元，其中區(qū)政府下?lián)艿母黝愌a助資金3.9億元。已有380個“村改居”小區(qū)（建筑面積3590萬平方米）由物業(yè)公司實施管理，占“村改居”小區(qū)總數(shù)的73%，享受物業(yè)服務(wù)的社區(qū)人口達(dá)300多萬人。
物業(yè)管理的推行加快了“村改居”小區(qū)與城市的接軌，起到了四兩巧撥千斤的作用，帶來了六個方面的顯著變化: 一是治安狀況明顯改善。根據(jù)抽樣調(diào)查，由于強化了小區(qū)的秩序維護(hù)，實施物業(yè)管理的“村改居”小區(qū)治安案件發(fā)案率比未實施物業(yè)管理前整體下降48%，其中95%以上小區(qū)重特大案件實現(xiàn)零發(fā)案；二是清潔衛(wèi)生顯著改進(jìn)。物業(yè)公司普遍實行定人定崗定期清掃和全天候保潔，每天及時清運小區(qū)垃圾，定期對小區(qū)進(jìn)行消殺，組織員工清理“牛皮癬”小廣告等，小區(qū)亂堆亂放、亂貼亂掛、污水橫流、蚊蠅孳生的狀況大為改觀；三是社區(qū)環(huán)境逐步改善。隨著政府投入的加大，社區(qū)文化娛樂設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施等逐步得到了完善，小區(qū)變得清凈美觀了；四是社區(qū)風(fēng)氣明顯好轉(zhuǎn)。隨著“無毒社區(qū)”、“安全文明小區(qū)”等創(chuàng)建活動的開展，實施物業(yè)管理的社區(qū)居民普遍選擇了健康的生活方式，全區(qū)連續(xù)四年未出現(xiàn)新增戶籍吸毒人員，創(chuàng)建達(dá)標(biāo)“無毒社區(qū)”131個，崇尚文明、崇尚文化、崇尚和諧成為廣大居民的追求；五是物業(yè)實現(xiàn)保值增值。環(huán)境與設(shè)施的改善帶來房屋出租率的不斷提高，一些小區(qū)甚至出現(xiàn)租房輪候現(xiàn)象，租價較以往普遍上漲30%以上，租金收入讓居民的錢袋鼓了起來；六是社區(qū)就業(yè)機會增多。經(jīng)過幾年的摸索，社區(qū)自建物業(yè)公司經(jīng)營逐漸步入正規(guī)，共增加就業(yè)人員2萬多人，其中約四分之一的職位為本地居民。
“村改居”小區(qū)引入物業(yè)管理新體制，既是市區(qū)政府在推進(jìn)城鄉(xiāng)二元體制轉(zhuǎn)化中，推動政府職能社會化，充分發(fā)揮市場機制作用的成功嘗試，也是深圳物業(yè)管理在新形勢下向縱深滲透的有益探索和創(chuàng)新。對加快城市化的進(jìn)程，促進(jìn)城市物質(zhì)文明和精神文明的建設(shè)，全面提升人居環(huán)境和城市管理水平都將產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。
“村改居”小區(qū)全面引入物業(yè)管理新體制在深圳寶安區(qū)取得的成功，首先是深圳市委市政府以及寶安區(qū)委區(qū)政府的的正確領(lǐng)導(dǎo)，主管部門工作的到位及相關(guān)部門的協(xié)作配合，這也折射出寶安區(qū)由管理型政府向服務(wù)型政府的巨大轉(zhuǎn)變；其次是寶安區(qū)政府在工作推進(jìn)中實施的一系列優(yōu)惠政策。尤其是考慮到原村民對物業(yè)管理的接受需要有一個過程，區(qū)政府給予引進(jìn)物業(yè)公司三年過渡期的政策性扶持，物業(yè)管理費按照每月每平方米0.80元的收費標(biāo)準(zhǔn)，居民負(fù)擔(dān)和政府補貼按照第一年2:8，第二年4:6，第三年6:4的比例承擔(dān)，使得物業(yè)管理得以順利起步，并逐步為群眾接受；其三是物業(yè)管理企業(yè)的盡心盡責(zé)。我們參觀了深圳市鑫梓潤物業(yè)管理有限公司管理的高樹圍小區(qū)占地面積7萬平方米，建筑面積約15萬平方米，現(xiàn)有樓房180棟，4250戶，常住人口372人，暫住人口約11300人，店鋪210間。公司投入了41名職工參與管理和服務(wù)，經(jīng)過兩年多的實踐，居民對物業(yè)管理滿意度高達(dá)97％，管理收費率為95％。該公司目前共管理了17個“村改居”小區(qū)，建筑面積190萬平方米。平安、和諧、文明社區(qū)的創(chuàng)建工作和物業(yè)管理提供的綜合服務(wù)已經(jīng)得到廣大居民的普遍認(rèn)同和支持，公司對三年過渡期后小區(qū)管理經(jīng)營工作的平穩(wěn)過渡和延續(xù)充滿信心。
正如“四兩巧撥千斤”專題片指出的：如果說深圳是一艘朝著國際化、現(xiàn)代化城市乘風(fēng)破浪前進(jìn)的巨輪的話，那么社區(qū)物業(yè)管理就是它上面的一只飛輪，它的有效運轉(zhuǎn)極大的帶動了相關(guān)其它環(huán)節(jié)的高速和諧轉(zhuǎn)動，我們也從中再次感受到物業(yè)管理在我國城市化快速發(fā)展中不可估量的強大生命力和不可阻擋的創(chuàng)造力。