改革開放的成果，歷史性的成就
——為物業(yè)管理的誕生和成長而自豪
學習胡錦濤主席在紀念黨的十一屆三中全會30周年大會上發(fā)表的重要講話，對其中關于“改革開放的偉大成就，是全黨全國各族人民團結奮斗的結果。一切親身經歷了這30年偉大變革并貢獻了自己力量的中華兒女，一切關心祖國命運的華夏子孫，都有理由為我國改革開放的歷史性成就感到自豪”這句話感觸最深。聯(lián)系到我們的物業(yè)管理行業(yè)，這一切都是那么真實地顯現(xiàn)在眼前。
我在1992年夏天調到建設部房地產業(yè)司工作，當時分管房地產開發(fā)處和房屋管理維修處（簡稱管修處）。由于1991年全國出現(xiàn)房地產開發(fā)的熱潮，期間一些地區(qū)暴露出房地產過熱等較為敏感的問題，所以調到部里的第一年，我的主要精力幾乎全在開發(fā)處的工作上，基本顧不上管修處。好在當時管修處處長鄭吉榮工作經驗老道，對地方的情況了解較多，而處內的蔡子堔對所有的新生事物都充滿熱情，他們的日常工作不用我操心，而向我灌輸最多的是物業(yè)管理這四個字。那時候，我真的不知道什么是物業(yè)管理。
1993年夏天，管修處提出要召開一個全國性的物業(yè)管理專家研討會，我同意了他們的意見。會議由廣東東華物業(yè)管理公司承辦（時任老總是何樹林），安排在番禺縣的一個招待所。那時候我認識的人不多，只記得參加會議的有上海房管局副局長蔡育天、北京房管局副局長楊燕敏、深圳住宅局的杜子文處長、常州房管局郭文新副局長等十多人。管修處給我準備了一個上十頁的發(fā)言稿，我在會前看了好幾遍也沒有搞清楚什么是物業(yè)管理，但是其中關于“物業(yè)管理是非盈利性服務行業(yè)”的一段話我不能認同，因為我覺得一個非盈利的行業(yè)是沒有出路的。我從1970年到房管所工作，對住房舊體制有太多的了解。住房制度改革前，城市居民住房由政府或單位統(tǒng)一建設，住房產權屬政府或單位所有，住房維修養(yǎng)護責任由政府或單位承擔，居民僅支付極少的租金。由于租金水平遠遠低于維修管理所需要的費用，回收的租金不能維持房屋的維修，不足部分費用只能由政府或單位負擔。為此，國家和單位投入大量資金建設住宅，非但不能回收建設資金，還要背負維修費補貼的沉重包袱。同時，由于維修資金的缺乏，大量公房得不到及時保養(yǎng)和修繕,導致破損加速，公用設備、設施損壞嚴重，環(huán)境容貌臟、亂、差，影響正常居住，不少住房因年久失修而成為危房，危及住戶的居住安全。我直觀地感到：如果物業(yè)管理在經營和盈利上不能有突破，那就沒有希望。所以會議一開始，我沒有念他們給我準備的稿子，直接提出了三個問題：第一，什么是物業(yè)管理？第二，中國要不要搞物業(yè)管理？第三，中國搞什么樣的物業(yè)管理？我說，既然是專家研討會，就主要聽專家意見，請大家圍繞這三個問題進行討論。
會議立即進入了激烈的研討中。深圳和廣州的同志介紹了從80年代初開始，他們借鑒香港和國外物業(yè)管理的經驗，由專門的企事業(yè)單位采用向住戶收費的方式，對住宅區(qū)實施專業(yè)化經營型的有償管理和服務，改變了住宅小區(qū)一年新、兩年舊、三年破的狀況，使得80年代以來大規(guī)模興起的新建住宅小區(qū)管理有了造血功能，走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)的道路。上海和常州等沿海城市的專家也發(fā)表了贊同的意見。但是北方地區(qū)的代表對“物業(yè)管理”的提法不能認同，他們堅持認為“房產管理”叫得好好的，為什么要用一個舶來的名詞，覺得有崇洋媚外之嫌。討論很快形成了兩派意見，并且展開了激烈的辯論。
我終于搞懂了什么是物業(yè)管理！在會議結束的時候，我作了一個小結，對自己在會議開始時提出的三個問題談了以下的認識：第一，物業(yè)管理是由專門的企業(yè)憑借專業(yè)知識和技能對住宅等物業(yè)以經營的方式實施管理，向住戶提供有償服務；第二，我們從現(xiàn)在開始，要在全國大力推進物業(yè)管理。因為物業(yè)管理是集社會化管理、專業(yè)性服務、市場化經營為一體的新型管理體制，和改革開放以來出現(xiàn)的以房地產開發(fā)的現(xiàn)代化生產方式建造大規(guī)模的住宅小區(qū)相配套；和住房制度改革帶來私人擁有住房產權的比率日益增加所形成的產權多元化格局相銜接；改變了政府和單位直接管理物業(yè)，通過業(yè)主和物業(yè)企業(yè)建立經濟關系，業(yè)主作為財產的主人，共同參與維護物業(yè)的完好，這是與社會主義市場經濟體制相適應的嶄新體制。我指出：叫“房產管理”還是叫“物業(yè)管理”，從名稱上看其實沒有什么差別，但是老的“房產管理”有太多的弊端，引入“物業(yè)管理”這個新的名稱，是宣告對舊體制的改革和新體制的誕生，所以我們要在全國堅定不移地舉起物業(yè)管理這面旗幟；第三，我們要搞的物業(yè)管理，是變政府和單位行政福利型管理為由企業(yè)實施社會化、專業(yè)化、經營型有償管理和服務，變單純房屋管理為對設施設備等的綜合管理，變管理單位的終身制為簽訂合同的聘用制。通過實施物業(yè)管理，開創(chuàng)一條適合我國國情，適應社會主義市場經濟體制的住宅小區(qū)管理新路。
番禺會議給我們的啟發(fā)之大超出原來的預想。會后，我們馬上著手起草“城市新建住宅小區(qū)管理辦法”。記得提交部常務會議討論的時候，與會人員對是否要推進物業(yè)管理的爭議也很大，是侯捷部長力排眾議保證了辦法的通過，并且在一九九四年三月二十三日以建設部第33號部長令頒發(fā)，于四月一日起施行?！俺鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法”明確提出住宅小區(qū)應當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理。并要求房地產開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。隨著“城市新建住宅小區(qū)管理辦法”的頒發(fā)，物業(yè)管理的第一個行政規(guī)章出臺了，這在我國推進物業(yè)管理的法制化進程上應該是一個重要的分水嶺。
番禺會議至今僅十五年，物業(yè)管理在中國的誕生也只有27年，但物業(yè)管理的發(fā)展速度之迅猛，覆蓋規(guī)模之龐大，立法進展之全面，社會影響之廣闊都是始料不及的。這也正從一個側面應證了胡錦濤總書記在紀念黨的十一屆三中全會30周年大會上講的：“改革開放是人民的要求和黨的主張的內在統(tǒng)一，是億萬人民自己的事業(yè)”。我們的物業(yè)管理作為改革開放的成果和歷史性的成就之一，就是在對舊體制改革實踐的基礎上，通過提出和貫徹正確的路線，又從實踐的不斷創(chuàng)新和行業(yè)發(fā)展的成就中獲得前進動力，而成就為今天這個富有生命力的朝陽行業(yè)的。