挖潛節(jié)流創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)，改善行業(yè)生存狀態(tài)
現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)勞動(dòng)密集的特征，決定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)勞動(dòng)用工成本的上升極為敏感。據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)近日對(duì)北京、上海、深圳、珠海、長(zhǎng)沙、大連、蘭州、福州等地9家企業(yè)2006與2008兩年度成本支出的摸底和測(cè)算，由于物價(jià)的不斷上漲及《勞動(dòng)合同法》的實(shí)施，最低工資標(biāo)準(zhǔn)的增加，社保基數(shù)的上調(diào)，加班工資的翻倍，以及在勞動(dòng)保險(xiǎn)、解約賠償和合同期限等方面企業(yè)責(zé)任的加大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人工工資增長(zhǎng)16.5%,社會(huì)保險(xiǎn)增長(zhǎng)34.29%,福利費(fèi)增長(zhǎng)20.45%,設(shè)施設(shè)備維護(hù)、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)成本增長(zhǎng)12.63％到20.67％不等，這無(wú)疑給本來(lái)利潤(rùn)率和收費(fèi)率偏低的物業(yè)管理行業(yè)帶來(lái)極大的經(jīng)營(yíng)壓力。應(yīng)當(dāng)看到，成本上升是一種不可抗拒的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，是全行業(yè)必須共同面對(duì)的問(wèn)題。在現(xiàn)階段提高物業(yè)管理費(fèi)面臨著較大的政策壓力和操作難點(diǎn)的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要應(yīng)對(duì)之策依然是誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，盡量做小企業(yè)的內(nèi)部成本。
各地的一些企業(yè)在這方面有許多經(jīng)驗(yàn)值得全行業(yè)學(xué)習(xí)借鑒。比如通過(guò)專業(yè)化分包式，在嚴(yán)格監(jiān)管的前提下，將秩序維護(hù)、清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、電梯維保等專項(xiàng)服務(wù)分包給相應(yīng)的專業(yè)化隊(duì)伍，既可以減少操作層的員工人數(shù)，降低勞動(dòng)力成本，也可以避免直接雇傭帶來(lái)的勞資糾紛和用工難問(wèn)題；通過(guò)與業(yè)主協(xié)商適當(dāng)降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，減少有關(guān)崗位的人員配置以解決企業(yè)的虧損；通過(guò)在物業(yè)服務(wù)中引入高新技術(shù)手段，利用安防監(jiān)控智能化系統(tǒng)、停車場(chǎng)智能收費(fèi)系統(tǒng)，空調(diào)智能清潔系統(tǒng)和文件快速傳輸系統(tǒng)等提高勞動(dòng)生產(chǎn)率、減少操作層工人的投入數(shù)量，實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型的轉(zhuǎn)變；通過(guò)提高操作人員素質(zhì)以適當(dāng)核減用工人數(shù)，通過(guò)全面核定工時(shí)、工作量，最大限度地提高勞動(dòng)效率，通過(guò)就近聘用有經(jīng)驗(yàn)的離退休職工和40－50歲的下崗人員，以減少住宿、社保和培訓(xùn)等費(fèi)用的支出，降低用工成本等等。還有的企業(yè)大力開(kāi)展清理歷年欠繳的物業(yè)服務(wù)費(fèi)工作，收到較好效果。此外，引導(dǎo)中小企業(yè)通過(guò)整合、收購(gòu)、兼并等方式做大做強(qiáng)，對(duì)促進(jìn)中小企業(yè)擺脫困境也產(chǎn)生了積極作用。
在這里我要特別強(qiáng)調(diào)發(fā)揮物業(yè)管理的邊際效益，增加多種經(jīng)營(yíng)的收入以提高物業(yè)管理的創(chuàng)富能力。十多年前我就指出：物業(yè)管理的利潤(rùn)是有限的，但是其邊際利潤(rùn)則是不可估量的。進(jìn)駐了物業(yè)管理區(qū)域，掌握了巨大的客戶資源，只要用心，就可能創(chuàng)造出巨大的價(jià)值。在目前暫時(shí)無(wú)法扭轉(zhuǎn)低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和低收費(fèi)率的情況下，企業(yè)如何在做好物業(yè)管理服務(wù)主業(yè)的同時(shí)，充分利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各種資源挖掘邊際效益，創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值，是物業(yè)服務(wù)行業(yè)可以爭(zhēng)取的另一種出路。
盡管不少企業(yè)都通過(guò)多種經(jīng)營(yíng)進(jìn)行創(chuàng)收，但目前大多停留在小打小鬧，沒(méi)有上升到資產(chǎn)管理的高度，沒(méi)有下功夫做大特約服務(wù)的收益。我了解到一些品牌企業(yè)近些年通過(guò)設(shè)立經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)部，開(kāi)展代客出租房屋（含出售）業(yè)務(wù)，并免費(fèi)代辦交易、租賃手續(xù)和繳納稅費(fèi)、銀行劃帳，僅此一項(xiàng)，全年收入就能增長(zhǎng)一半以上；一些企業(yè)還在管轄的辦公寫(xiě)字樓提供餐飲服務(wù)，在中高檔住宅區(qū)提供室內(nèi)清潔，洗衣、洗窗簾、洗地毯等多項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容的酒店式客房服務(wù)；有的企業(yè)和票務(wù)公司合作，在管轄小區(qū)設(shè)立購(gòu)票窗口，既方便業(yè)主購(gòu)買體育比賽、文藝演出等各類門(mén)票，企業(yè)也獲得可觀的經(jīng)濟(jì)效益；有的企業(yè)還開(kāi)拓了代辦保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，爭(zhēng)取到按最低折扣為業(yè)主辦理各類保險(xiǎn)，發(fā)生車輛事故的，提供代客維修、代客理賠等一條龍服務(wù)，受到小區(qū)居民的歡迎，也為企業(yè)開(kāi)辟了新的收益渠道。以上探索說(shuō)明：通過(guò)不斷創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容和拓展業(yè)務(wù)范圍，物業(yè)服務(wù)行業(yè)可以創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)鏈的延伸是物業(yè)管理行業(yè)尋求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的有效途徑，向上可以發(fā)展咨詢服務(wù)業(yè)和銷售代理業(yè)，向下可以創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品，給傳統(tǒng)的物業(yè)管理賦予新的內(nèi)涵。科學(xué)精細(xì)的資產(chǎn)管理和多樣化的優(yōu)質(zhì)個(gè)性服務(wù)，能夠?yàn)榭蛻魟?chuàng)造物業(yè)的增值和提供生活的便利，企業(yè)在獲得可觀的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也在為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富。
近一段時(shí)間，一些城市的品牌企業(yè)正在協(xié)商如何整合物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各種資源，聯(lián)合各個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的力量，實(shí)現(xiàn)人才、信息、資源和市場(chǎng)等方面的利益共享和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，開(kāi)創(chuàng)全新的商業(yè)模式，這是非常有意義的探索，將使物業(yè)管理在更大的平臺(tái)上獲得更好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。相信隨著物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化程度的提高，作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中比重將日益提高，企業(yè)的生存狀況也會(huì)有根本的改變。