天津市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)
公 告
第三號(hào)
《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》已由天津市第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議于2008年9月10日修訂通過(guò)，現(xiàn)將修訂后的《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》公布，自2008年12月1日起施行。
天津市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)
2008年9月10日
天津市物業(yè)管理?xiàng)l例
（2002年10月24日天津市第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十六次會(huì)議通過(guò),2008年9月10日天津市第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議修訂）
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。
第三條 業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。
本條例所稱物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第四條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)公平、誠(chéng)實(shí)信用、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)規(guī)范的原則。
第五條 有兩個(gè)以上業(yè)主的新建住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理；商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè)，推行物業(yè)管理。
第六條 市國(guó)土資源和房屋管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。
區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。
規(guī)劃、建設(shè)、市容、城市管理綜合執(zhí)法、公安、民政、市政、園林、物價(jià)等相關(guān)部門，按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)的行政管理和服務(wù)工作。
第七條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)明確部門和人員，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆等項(xiàng)工作的組織、指導(dǎo)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第八條 業(yè)主享有下列權(quán)利：
（一）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，發(fā)表意見(jiàn)，行使表決權(quán)；
?。ǘ┩七x業(yè)主代表，選舉業(yè)主委員會(huì)成員，享有被選舉權(quán)；
?。ㄈ┍O(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
?。ㄋ模┨嶙h召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
（五）提出制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；
（六）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
?。ò耍┍O(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用；
?。ň牛?duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
?。ㄊ┓?、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
?。ㄒ唬┳袷貥I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；
?。ǘ﹫?zhí)行業(yè)主大會(huì)通過(guò)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
（三）配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng)；
?。ㄋ模┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；
?。ㄎ澹┚S護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生；
（六）按照規(guī)定交存或者續(xù)交專項(xiàng)維修資金；
?。ㄆ撸┓?、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。
新建物業(yè)項(xiàng)目，包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上開(kāi)發(fā)建設(shè)單位建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，其配套的設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的地上、地下建筑物和設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地，不得分割進(jìn)行物業(yè)管理。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對(duì)集中、便于管理的原則。物業(yè)管理區(qū)域劃分的具體辦法，由市人民政府規(guī)定。
第十一條 已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)：
?。ㄒ唬I(yè)主入住率達(dá)百分之五十以上；
（二）首位業(yè)主實(shí)際入住達(dá)到二年以上。
第十二條 業(yè)主大會(huì)由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益的組織。
下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定：
?。ㄒ唬┲贫ā⑿薷臉I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；
（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)成員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
?。ㄈ彾ㄎ飿I(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
?。ㄋ模┲贫?、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的其他管理事項(xiàng)；
?。ㄎ澹ｍ?xiàng)維修資金的籌集、使用方案，并監(jiān)督實(shí)施；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
?。ㄆ撸┥婕皹I(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
第十三條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)不足一百人的，全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)；業(yè)主人數(shù)在一百人以上的，可以按照業(yè)主總數(shù)的一定比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表會(huì)，代表業(yè)主履行業(yè)主大 會(huì)職責(zé)。業(yè)主代表會(huì)的代表組成，不得少于三十五人。
業(yè)主代表在行使所代表業(yè)主的表決權(quán)前，應(yīng)當(dāng)事先書面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，并在業(yè)主代表會(huì)會(huì)議上如實(shí)反映所代表業(yè)主的意見(jiàn)。
業(yè)主代表以幢、門、樓層等為單位，由業(yè)主推選，并在推選后以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十四條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，業(yè)主、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面告知后一個(gè)月內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)核實(shí)并組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。
籌備組由業(yè)主三至七名，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位代表各一名組成?；I備組負(fù)責(zé)人由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表?yè)?dān)任?；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為籌備組開(kāi)展工作提供條件。
第十五條 籌備組履行下列職責(zé)：
（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
（二）確認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)；
?。ㄈ┐_定業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生方案和名單，并公示征詢意見(jiàn)；
?。ㄋ模M定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案，提出臨時(shí)管理規(guī)約的修訂意見(jiàn)；
?。ㄎ澹┐_定業(yè)主代表產(chǎn)生的條件、方式和人數(shù)，組織推選業(yè)主代表；
?。┳龊谜匍_(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款規(guī)定的各項(xiàng)內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
籌備組履行職責(zé)的期限，應(yīng)當(dāng)?shù)绞状螛I(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日終止。