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第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
[釋義] 本條是對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同期限的規(guī)定。
本條規(guī)定了兩層意思。首先,前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。與一般的服務(wù)性行為不同,物業(yè)管理服務(wù)具有長(zhǎng)期性的特點(diǎn)。物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中,要對(duì)物業(yè)進(jìn)行添置設(shè)施設(shè)備等一些前期投入, 這些前期投入作為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本,需要一定時(shí)期的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)才能逐步得到回收。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)之前,要進(jìn)行成本測(cè)算和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè),前期物業(yè)服務(wù)合同期限不確定,不利于物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)籌安排工作,降低交易成本費(fèi)用,防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),而且會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理市場(chǎng)秩序的混亂,誘導(dǎo)糾紛和矛盾。另外,物業(yè)管理企業(yè)也存在一個(gè)選擇物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的問題,在約定的期限結(jié)束以后,物業(yè)管理企業(yè)可以自動(dòng)結(jié)束合同約定的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,而不用承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí),這也可以督促業(yè)主及時(shí)成立業(yè)主大會(huì),實(shí)現(xiàn)自己的選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。因此,本條規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合用可以約定期限。
但同時(shí),本條有另一層意思,前期物業(yè)服務(wù)合同是一種附終止條件的合同。雖然期限未滿,但業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同仍然終止。也就是說(shuō),前期物業(yè)服務(wù)合同按照約定的期限履行結(jié)束, 只有在合同期內(nèi)沒有業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)合同生效才能實(shí)現(xiàn)。這是由前期 物業(yè)管理本身的過(guò)渡性決定的。一旦業(yè)主組成了代表和維護(hù)自己利益的業(yè)主大會(huì),選聘了物業(yè)管理企業(yè),進(jìn)入了正常的物業(yè)管理階段,則前期物業(yè)管理就不再有存在的必要,自動(dòng)終止,終止的時(shí)間以業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)為準(zhǔn)。
《條例》沒有施行之前,有些地方性物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定,前期物業(yè)管理最長(zhǎng)不能超過(guò)3年。立法過(guò)程中,有人也建議《條 例》對(duì)前期物業(yè)管理存續(xù)期限的限制予以規(guī)定。《條例》最終沒有采納這種意見,主要考慮到兩個(gè)因素:一是對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同做期限上的硬性要求,有違合同自由原則;二是 3 年期滿,前期物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)終止,但如果業(yè)主大會(huì)沒有成立,或者業(yè)主大會(huì)沒有選聘到物業(yè)管理企業(yè),可能會(huì)導(dǎo)致無(wú)人管理的情況出現(xiàn)。因此,《條例》對(duì)前期物業(yè)管理的期限作了較為靈活的規(guī)定。