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第二十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示 , 并予以說(shuō)明。
物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí) , 應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。
【釋義】本條是建設(shè)單位對(duì)業(yè)主臨時(shí)公約說(shuō)明義務(wù)和物業(yè)買(mǎi)受人對(duì)業(yè)主臨時(shí)公約承諾義務(wù)的規(guī)定。
第一款規(guī)定了建設(shè)單位對(duì)業(yè)主臨時(shí)公約的說(shuō)明義務(wù)。業(yè)主臨時(shí)公約一經(jīng)簽訂后便對(duì)業(yè)主產(chǎn)生約束力,因而和業(yè)主的利益息息相關(guān)。但由于業(yè)主臨時(shí)公約的制定權(quán)在建設(shè)單位手中,建設(shè)單位有可能濫用單方制定業(yè)主臨時(shí)公約的權(quán)利。因此 , 對(duì)建設(shè)單位規(guī)定了說(shuō)明的義務(wù),可以防止其利用物業(yè)買(mǎi)受人缺少經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)知 識(shí)而擬定不公平條款,以維護(hù)物業(yè)買(mǎi)受人的利益。因此,本款明確規(guī)定,建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售之前向物業(yè)買(mǎi)受人明示,對(duì)業(yè)主臨時(shí)公約的主要內(nèi)容,向物業(yè)買(mǎi)受人陳述,并就容易導(dǎo)致購(gòu)房人混淆的地方進(jìn)行解釋說(shuō)明,以使物業(yè)買(mǎi)受人準(zhǔn)確理解未來(lái)自己的權(quán)利與義務(wù)。這里的明示,應(yīng)該理解為是以書(shū)面的形式向物業(yè)買(mǎi)受人明確無(wú)誤的告示,如直接將業(yè)主臨時(shí)公約文本交與物業(yè)買(mǎi)受人,或者以通告的方式,在顯眼的地方予以公示。
第二款規(guī)定了物業(yè)買(mǎi)受人對(duì)業(yè)主臨時(shí)公約承諾的義務(wù)。
為了進(jìn)一步強(qiáng)化和保護(hù)物業(yè)買(mǎi)受人的權(quán)益 , 本款規(guī)定 , 物業(yè)買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約進(jìn)行承諾。承諾是一個(gè)合同法上的概念,是相對(duì)于要約而言的,指受要約人做出的接受要約人發(fā)出的要約的意思表示。為了避免建設(shè)單位和物業(yè)買(mǎi)受人對(duì)是否已經(jīng)明示和說(shuō)明的事實(shí)發(fā)生爭(zhēng)議,減少糾紛,承諾應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面的 方式。實(shí)踐中,通常的做法是建設(shè)單位將業(yè)主臨時(shí)公約作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件,或者在物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同中明確規(guī)定要求物業(yè)買(mǎi)受人遵守業(yè)主臨時(shí)公約的條款,讓物業(yè)買(mǎi)受人在物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同上簽字確認(rèn)。物業(yè)買(mǎi)受人簽字確認(rèn)后也就意味著業(yè)主臨時(shí)公約得到物業(yè)買(mǎi)受人的接受和認(rèn)可,從而為物業(yè)買(mǎi)受人遵守業(yè)主臨時(shí)公約提 供了合理的依據(jù)。