第二條 本條例所稱物業(yè)管理, 是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理, 維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
[釋義]本條是關(guān)于物業(yè)管理定義的規(guī)定。
《條例》對(duì)物業(yè)管理下定義,實(shí)際是要解決《條例》的調(diào)整范圍問(wèn)題?！稐l例》名為物業(yè)管理?xiàng)l例,規(guī)定《條例》的調(diào)整范圍,勢(shì)必要明確物業(yè)管理的內(nèi)涵。對(duì)《條例》所稱物業(yè)管理的定義,需從以下幾方面理解:
第一, 物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)。
對(duì)于房屋等建筑物的管理,業(yè)主可以根據(jù)不同情況采用不同的方式。從實(shí)際情況來(lái)看,主要有三種方式:其一是業(yè)主自己進(jìn) 行管理;其二是業(yè)主將不同的管理內(nèi)容委托給不同的專業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理;其三是業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。《條例》調(diào)整的物業(yè)管理 , 僅指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理這種方式?！稐l例》所規(guī)范的物業(yè)管理活動(dòng),也限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。當(dāng)然,這并不意味著業(yè)主采用其他方式對(duì)建筑物進(jìn)行管理的行為沒(méi)有法律約束,只不過(guò)《條例》對(duì)其不予規(guī)范而已。就業(yè)主自行管理而言, 作為建筑 物的所有權(quán)人,業(yè)主可行使對(duì)建筑物的占有、使用、收益、處分權(quán)。對(duì)建筑物的維修、養(yǎng)護(hù)、管理屬于業(yè)主行使所有權(quán)的體現(xiàn), 對(duì)此, 《中華人民共和國(guó)民法通則》( 以下簡(jiǎn)稱《民法通則》 ) 等法律、法規(guī)已有規(guī)定。就業(yè)主委托專業(yè)服務(wù)公司管理而言,業(yè)主和專業(yè)服務(wù)公司之間是委托服務(wù)合同關(guān)系,應(yīng)當(dāng)按照《中華人民 共和國(guó)合同法》 ( 以下簡(jiǎn)稱《合同法》 ) 等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定來(lái)執(zhí)行?！稐l例》之所以就業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施建筑物管理單獨(dú)立法,是基于這種方式的特殊性。
必須說(shuō)明的是,業(yè)主有權(quán)選擇適合自己的方式來(lái)進(jìn)行管理自己的物業(yè)。換言之 , 是否選聘物業(yè)管理企業(yè)來(lái)對(duì)物業(yè)實(shí)施管理,是業(yè)主的權(quán)利?！稐l例》并不強(qiáng)制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)施物業(yè)管理,但是, 如果業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來(lái)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的,則應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定來(lái)進(jìn)行。
第二 , 物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)為標(biāo)的所進(jìn)行的一項(xiàng)交易。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,交易的進(jìn)行主要通過(guò)合同作為紐帶完成,交易的雙方也即合同的主體。物業(yè)管理作為一項(xiàng)市場(chǎng)行為,也是通過(guò)合同才產(chǎn)生的。物業(yè)服務(wù) 合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生的基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來(lái)為業(yè)主提供物業(yè)管理和服務(wù)的,其權(quán)利義務(wù)直接來(lái)自于合同?？梢哉f(shuō) , 沒(méi)有了物業(yè)服務(wù)合同,也就不存在物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系,明確了物業(yè)管理活動(dòng)的基本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容提供物業(yè)管理服務(wù),業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,雙方是平等的民事法律關(guān)系。
第三, 物業(yè)管理的內(nèi)容是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)、管理 , 對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。
物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。主要有兩方面 : 一是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理 ; 二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)管理企業(yè)提供的保安、保潔、綠化、交通及車輛管理等服務(wù)。
除此之外,按照《條例》規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托,為其提供物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有約定的服務(wù)項(xiàng)目(第四十四條); 也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)等單位的委托,為其向業(yè)主代收有關(guān)費(fèi)用 ( 第四十五條 ) 。
在《條例》的調(diào)整范圍方面,除了需準(zhǔn)確理解物業(yè)管理的定義外 , 還需明確以下幾點(diǎn) :
一是,《條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng),也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。從《條例》出臺(tái)前各地立法情況來(lái)看,主要規(guī)范的是居住物業(yè) ( 住宅物業(yè) ) 的物業(yè)管理活動(dòng);對(duì)于寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng),沒(méi)有專門的法律規(guī)定,實(shí)踐中多是參照居住物業(yè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在條例》制定過(guò)程中,有一種意見(jiàn)認(rèn)為居住物業(yè)和非居住物業(yè)差別甚大,業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求也不一樣,應(yīng)當(dāng)分別立法,而《條例》設(shè)立的制度均是針對(duì)居住物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)而言,因此《條例》應(yīng)當(dāng)更名為居住物業(yè)條例或者在《條例》中增加專門針對(duì)非居住物業(yè)的內(nèi)容。經(jīng)是調(diào)研和充分的討論,這種意見(jiàn)沒(méi)有被采納。因?yàn)殡m然住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對(duì)服務(wù)的需求、物業(yè)管理提供服務(wù)的內(nèi)容和方式等方面確實(shí)存在較大差別, 但在法律制度方面,兩者并無(wú)明顯不同, 無(wú)分別立法的必要。至于兩者的差別,可以通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同來(lái)解決。當(dāng)然,《條例》在某些問(wèn)題上對(duì)兩者也作了區(qū)分, 有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。例如,在前期物業(yè)管理階段,《條例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位需通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式來(lái)選擇物業(yè)管理企業(yè),而對(duì)非住宅物業(yè)的建設(shè)單位,就沒(méi)有這一要求( 第二十四條 ); 同時(shí)《條 例》第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金制度 , 而對(duì)非住宅物業(yè)則未作強(qiáng)制性規(guī)定。
二是,《條例》的適用范圍,既包括城市,也涵蓋鄉(xiāng)村?！稐l 例》確立的一些基本制度,既適用于城市的物業(yè)管理活動(dòng),也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動(dòng)。在《條例》起草過(guò)程中, 曾幾易名稱。就其原因 , 除了前面提到的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)之爭(zhēng)外,城市和鄉(xiāng)村之爭(zhēng)是另外一個(gè)原因。有意見(jiàn)認(rèn)為,物業(yè)管理在我國(guó)尚處于起步階段,目前階段的物業(yè)管理,基本限于城市之內(nèi),因此,應(yīng)當(dāng)制定城市物業(yè)管理?xiàng)l例。另一種意見(jiàn)則認(rèn)為,雖然從全國(guó)情況來(lái)看,物業(yè)管理確實(shí)主要存在于城市。但不可否認(rèn)的是,在一些比較發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)村,物業(yè)管理活動(dòng)已經(jīng)存在。尤其是在沿海 一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū),城鄉(xiāng)差別已經(jīng)非常小。同時(shí),并非只有城市才會(huì)出現(xiàn)物業(yè)管理的需求,對(duì)鄉(xiāng)村也存在。而且隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高,鄉(xiāng)村對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求將逐漸擴(kuò)大。如果《條例》只規(guī)范城市物業(yè)管理活動(dòng),那鄉(xiāng)村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動(dòng)將無(wú)法可依。這顯然不利于物業(yè)管理在我國(guó)的發(fā)展,也不利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益?！稐l例》最終采納了第二種意見(jiàn)。
關(guān)于物業(yè)管理這一專業(yè)名稱,還有一點(diǎn)需要說(shuō)明。在《條 例》制定過(guò)程中,曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)一個(gè)爭(zhēng)議較大的問(wèn)題,就是《條例》究竟應(yīng)該叫物業(yè)管理?xiàng)l例還是物業(yè)服務(wù)條例。主張物業(yè)服務(wù)條例的意見(jiàn)認(rèn)為,《條例》應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的平等關(guān)系,物業(yè)企業(yè)給業(yè)主提供的是服務(wù)而非管理,如果稱作物業(yè)管理?xiàng)l例不能體現(xiàn)出物業(yè)企業(yè)的服務(wù)職能,而且容易和行政機(jī)關(guān)的管理相棍淆,因此,建議將《條例》的名稱修改為物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例或者物業(yè)服務(wù)條例條文中涉及到的物業(yè)管理 也相應(yīng)的修改為物業(yè)服務(wù)或者物業(yè)管理服務(wù)。
主張物業(yè)管理?xiàng)l例的意見(jiàn)則認(rèn)為:
1. 物業(yè)管理區(qū)別于行政管理。物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托,以經(jīng)營(yíng)方式,提供帶有專業(yè)化管理的服務(wù)是物業(yè)管理的特殊性,與政府有關(guān)部門的行政管理有著本質(zhì)的區(qū)別。
2.物業(yè)管理&包含對(duì)物業(yè)及共用設(shè)施、公共環(huán)境的維護(hù)、管理及提供的相關(guān)服務(wù)。物業(yè)管理 這一名稱比較準(zhǔn)確地反映了物業(yè)管理的內(nèi)容。
3. 經(jīng)過(guò)這些年的發(fā)展,物業(yè)管理這一概念已經(jīng)約定俗成,被社會(huì)廣泛接受和認(rèn)同。從中央文件到各地制定的政策法規(guī),均采用物業(yè)管理 這一名稱。
4.物業(yè)管理 這一名稱符合國(guó)際慣例。物業(yè)管理在國(guó)際上已有 100 多年的發(fā)展歷史,物業(yè)管理已成為世界各國(guó)的通用叫法,符合國(guó)際慣例。美國(guó)、英國(guó)、加拿大、澳大利亞、新加坡、中國(guó)香港等國(guó)家和地區(qū)均采用PROPERTY MANAGE ENT這個(gè)名詞,翻譯成漢語(yǔ)就是物業(yè)管理;。采用物業(yè)管理名稱,有利于物業(yè)管理行業(yè)的國(guó)際間交流,有利于推動(dòng)我國(guó)物業(yè)管理的國(guó)際化進(jìn)程。
這兩種意見(jiàn)雖然表現(xiàn)為對(duì)條例名稱的爭(zhēng)議,實(shí)質(zhì)上涉及對(duì)物業(yè)管理這一概念的深層次的理解和認(rèn)識(shí)。可以說(shuō),這兩種意見(jiàn)是從不同角度闡述了物業(yè)管理的內(nèi)涵,兩者并無(wú)原則分歧。實(shí)質(zhì)上,物業(yè)管理是業(yè)主行使對(duì)物業(yè)的財(cái)產(chǎn)權(quán),選聘物業(yè)管理企業(yè)來(lái)管理物業(yè)。經(jīng)過(guò)反復(fù)討論,《條例》采納了物業(yè)管理?xiàng)l例這一名稱, 同時(shí),《條例》的具體規(guī)定中充分體現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的平等關(guān)系,物業(yè)管理企業(yè)給業(yè)主提供的是物業(yè)服務(wù)這一基本精神。例如,在業(yè)主的權(quán)利中明確規(guī)定業(yè)主有權(quán)獲得物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)( 第六條 );將物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的合同規(guī)定為物業(yè)服務(wù)合同 ( 第三十五條 ) 等。