物業(yè)管理企業(yè)亟需建立設(shè)備維修保養(yǎng)體系
文/ 陳家慶
自上世紀(jì)80年代改革開放以來，城市建設(shè)蓬勃發(fā)展，到處高樓大廈林立。為了確保這些樓宇的正常運(yùn)作，一個(gè)新興的朝陽行業(yè)――物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。物業(yè)管理為人們創(chuàng)造了安全、舒適、整潔、幽雅的生活、辦公環(huán)境，這是眾所周知、有目共睹的，也是能為人們所親身感受到的。而另一方面非常重要的工作，人們卻了解的比較少：房屋建筑本體及設(shè)備設(shè)施的管理，確保樓宇正常供水、供電、供冷及電梯的正常、安全運(yùn)行，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理整體目標(biāo)的重要支撐點(diǎn)，也是物業(yè)實(shí)現(xiàn)保值、增值的有力保障。
管理好建筑設(shè)備設(shè)施是關(guān)系到業(yè)主的切身利益，關(guān)系到物業(yè)是否能保值升值的大事。筆者結(jié)合工作中的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，談一下對(duì)建筑設(shè)備維修保養(yǎng)的體會(huì)。
一、加強(qiáng)接管驗(yàn)收，消除隱患、完善功能，為日后管理打好基礎(chǔ)。
由于建筑市場(chǎng)招投標(biāo)的不完善、不規(guī)范，施工隊(duì)伍良莠不齊，施工人員素質(zhì)差，工程施工及設(shè)備安裝質(zhì)量難盡人意。因此必須加強(qiáng)接管驗(yàn)收，在接管初期對(duì)設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真的檢測(cè)，消除設(shè)備存在的隱患，確保設(shè)備原設(shè)計(jì)功能，為日后的管理打下良好的基礎(chǔ)。具體做法如下：
1、每接管一個(gè)新物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)必須組織一個(gè)技術(shù)水平高、經(jīng)驗(yàn)豐富的接管驗(yàn)收小組，會(huì)同開發(fā)建設(shè)和設(shè)備安裝調(diào)試單位，根據(jù)國家、省、市有關(guān)設(shè)備設(shè)施的安裝調(diào)試標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)所委托管理責(zé)任范圍內(nèi)的各種設(shè)備及相關(guān)配套設(shè)施進(jìn)行接管驗(yàn)收，并做好設(shè)備圖紙、說明書、技術(shù)資料、文件等的移交、建檔歸檔及保存工作。
2、對(duì)存在問題的設(shè)備設(shè)施，暫緩接管，并提出合理的建議和解決方案，經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致意見后，督促承建商或施工安裝單位盡快解決。務(wù)求設(shè)備設(shè)施達(dá)到原設(shè)計(jì)使用功能之要求，消除各類潛在的隱患和不穩(wěn)定因素，確保設(shè)備設(shè)施的安全、可靠及高效運(yùn)行。
3、選派思想過硬、技術(shù)精湛、作風(fēng)優(yōu)良、保障有力、服務(wù)一流的管干隊(duì)伍，對(duì)設(shè)備實(shí)施接收管理。
4、接管后立即組織人員對(duì)機(jī)房、設(shè)備層的建筑施工垃圾進(jìn)行清理，對(duì)設(shè)備內(nèi)部、表面灰塵進(jìn)行清潔，為設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行創(chuàng)造一個(gè)良好、干凈的環(huán)境。
5、檢查供配電線路，核對(duì)開關(guān)、線路容量，核對(duì)繼電保護(hù)整定值。
6、工程技術(shù)人員對(duì)設(shè)備設(shè)施投入運(yùn)行的前期管理非常重要，一方面要根據(jù)圖紙、說明書、資料認(rèn)真核查設(shè)備設(shè)施及管、線的安裝情況，調(diào)整不合適的安裝。另一方面要對(duì)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行情況進(jìn)行跟蹤、監(jiān)測(cè)、記錄，使設(shè)備設(shè)施在磨合期內(nèi)少出故障或不出故障，安全地渡過磨合期。
7、根據(jù)所接收建筑設(shè)備設(shè)施的圖紙、資料建立設(shè)備設(shè)施的檔案，如設(shè)備臺(tái)賬、設(shè)備卡、設(shè)備權(quán)屬清冊(cè)等，建立適合所接管設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)的各類規(guī)章制度，對(duì)所接管設(shè)備進(jìn)行科學(xué)的管理，并及時(shí)建立健全設(shè)備運(yùn)行管理檔案。
8、在設(shè)備的運(yùn)行管理中發(fā)現(xiàn)由于設(shè)計(jì)存在缺陷或施工安裝欠規(guī)范而達(dá)不到設(shè)計(jì)使用功能的設(shè)備，或不便于日常運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)的設(shè)備，應(yīng)及時(shí)整改。
9、對(duì)設(shè)備進(jìn)行整改、完善、調(diào)整情況，必須建立詳細(xì)相關(guān)記錄，并妥善保存，以便追溯查閱。
二、建立適合物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備維修方針
物業(yè)管理企業(yè)不可能投入大量的人力、物力，所以不能盲目以大量維護(hù)費(fèi)用支出換取設(shè)備的完好率。物業(yè)管理企業(yè)必須建立適合于自身特點(diǎn)的設(shè)備維修方針――以預(yù)防為主，科學(xué)管理，以勤補(bǔ)缺（缺錢）的設(shè)備維修方針，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)，做好設(shè)備的預(yù)防性維修工作，將設(shè)備的故障隱患消滅于萌芽狀態(tài)。根據(jù)這個(gè)方針，對(duì)設(shè)備維修可采取以下的方式。
1、對(duì)主要的、重大的設(shè)備采用預(yù)防性維修；為防止設(shè)備出現(xiàn)故障、確保設(shè)備正常運(yùn)行，對(duì)設(shè)備采取有計(jì)劃的預(yù)防性維修。
2、事后維修：對(duì)耐用設(shè)備、低值設(shè)備、非生產(chǎn)型設(shè)備和維護(hù)價(jià)格高而安全風(fēng)險(xiǎn)不大的設(shè)備采用事后維修方式。
三、制定設(shè)備的維修周期和維修內(nèi)容，維修保養(yǎng)責(zé)任落實(shí)到人
確定設(shè)備的維修方針后，為了科學(xué)地開展設(shè)備維修保養(yǎng)工作，必須根據(jù)設(shè)備的具體情況和所接收的竣工圖紙、設(shè)備使用維護(hù)說明書、技術(shù)資料等，科學(xué)地制定具體的維修保養(yǎng)周期和維修保養(yǎng)內(nèi)容，使設(shè)備的維修保養(yǎng)形成系統(tǒng)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。避免因人而異，因地點(diǎn)而異的狀況和短期行為出現(xiàn)，并把維修計(jì)劃制定、任務(wù)落實(shí)、執(zhí)行的責(zé)任具體化，確保設(shè)備維修保養(yǎng)的計(jì)劃性、有效性、連續(xù)性。
四、重視技術(shù)改造，實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗
1、在設(shè)備正式接管檢驗(yàn)后，通過前期的科學(xué)管理，認(rèn)真檢測(cè)、調(diào)整，消除設(shè)備存在的各種安全隱患，使設(shè)備的各項(xiàng)管理工作走上正軌；并不斷總結(jié)設(shè)備運(yùn)行管理經(jīng)驗(yàn)，調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)，以最佳的運(yùn)行方式，降低能耗，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命。
2、根據(jù)設(shè)備運(yùn)行狀況，總結(jié)運(yùn)行規(guī)律，不斷積累有關(guān)數(shù)據(jù)資料，并采用新技術(shù)、新材料，對(duì)所接管的各類設(shè)備設(shè)施提出節(jié)能技術(shù)改造方案及可行性方案，經(jīng)業(yè)主審批同意后實(shí)施，力求實(shí)現(xiàn)“降耗節(jié)能”之目的。
(作者單位：廣州粵華物業(yè)管理有限公司)