北歐三國(guó)之行的收獲
2003年3月9日至3月24日，應(yīng)芬蘭JB建筑有限公司的邀請(qǐng)，世界銀行“中國(guó)住房維修管理體制研究”項(xiàng)目課題組的部分同志，在建設(shè)部副總經(jīng)濟(jì)師、房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)，世界銀行研究項(xiàng)目協(xié)調(diào)委員會(huì)中方主任謝家瑾女士的帶領(lǐng)下，訪(fǎng)問(wèn)了芬蘭、愛(ài)沙尼亞、立陶宛三國(guó)，就三國(guó)的住房維修管理體系、老舊房屋改造、住房社會(huì)保障等方面進(jìn)行了考察?？疾爝^(guò)程中，芬蘭的物業(yè)管理經(jīng)理培訓(xùn)、住房公司的組織形式，愛(ài)沙尼亞的住宅合作社協(xié)會(huì)、老舊住房的改造與管理形式，立陶宛的住房改造與節(jié)能等等，給考察團(tuán)留下了深刻的印象。經(jīng)過(guò)10余天的會(huì)議座談、實(shí)地考察，考察團(tuán)的同志認(rèn)為這次北歐之行收獲頗豐，北歐三國(guó)在住房建設(shè)和管理方面的很多做法，對(duì)我們具有借鑒意義。
芬蘭的物業(yè)管理的培訓(xùn)體系比較嚴(yán)格和健全。芬蘭的物業(yè)管理培訓(xùn)分成4個(gè)層次和階段。在每一個(gè)階段的課程不一樣，考試的難度也不一樣，由低層次向高層次，課程難度增加，考試的難度也增加。物業(yè)管理從業(yè)人員在一般情況下應(yīng)從低級(jí)階段學(xué)期，完成全部的課程學(xué)習(xí)與考試，共要完成200個(gè)單元的學(xué)習(xí)，大約要花4年左右的時(shí)間。學(xué)習(xí)課程的設(shè)置，體現(xiàn)出較強(qiáng)的綜合性，反映出物業(yè)管理的職業(yè)需要。例如，在第4層次的學(xué)習(xí)中，學(xué)員要學(xué)習(xí)的課程包括工程維修、公共關(guān)系、經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)等等方面的課程。在學(xué)習(xí)結(jié)束時(shí)，學(xué)員們還需要結(jié)合具體的管理項(xiàng)目，撰寫(xiě)論文。嚴(yán)格的物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)與考試，保證了物業(yè)管理的質(zhì)量。
設(shè)立法定房屋所有人的組織機(jī)構(gòu)是北歐三國(guó)房屋管理的基本形式。住房公司是芬蘭主要的住房建設(shè)和管理組織形式。芬蘭的開(kāi)發(fā)商每出售一套住房，盡管在實(shí)物形式上出售的是住房，但是在產(chǎn)權(quán)形式上卻是出售住房項(xiàng)目公司的股份。購(gòu)房人在買(mǎi)房時(shí)，在實(shí)物形式上擁有住房的使用權(quán)，但是在產(chǎn)權(quán)形式上是擁有住房項(xiàng)目公司相應(yīng)的股份。在開(kāi)發(fā)商將住宅樓單元全部賣(mài)出后，住房公司的股東就全部是購(gòu)房人了。業(yè)主在轉(zhuǎn)讓其住宅時(shí)，也是通過(guò)轉(zhuǎn)讓公司股份的形式實(shí)現(xiàn)的。住房的管理就由公司的股東或董事會(huì)決定。一個(gè)住房項(xiàng)目公司的大小，決定于住房項(xiàng)目的大小。在我們參觀(guān)的項(xiàng)目中，既有一棟樓的住房公司，也有數(shù)棟樓組成的住房公司。所以，住房公司就是一種房屋所有權(quán)人的權(quán)益共同體，其英文“HOUSING COMPANY”中的COMPANY， 不應(yīng)譯成公司，而應(yīng)譯成合伙人或類(lèi)似的意思。在愛(ài)沙尼亞、立陶宛，其住房管理的法定業(yè)主組織形式分別稱(chēng)為住宅合作社、多住戶(hù)社團(tuán)。無(wú)論是住房公司，還是住宅合作社、多住戶(hù)社團(tuán)，以及我國(guó)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，在本質(zhì)上是一樣的，都是反映業(yè)主權(quán)益，業(yè)主行使管理決策權(quán)的組織形式。
在參觀(guān)過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)北歐三國(guó)的業(yè)主管理組織的規(guī)模均比較小。無(wú)論是住房公司，還是住宅合作社、多住戶(hù)社團(tuán)，大的管兩三棟住宅樓，小的就是管一棟樓。愛(ài)沙尼亞的總?cè)丝谑?37萬(wàn)，有住宅合作社6364個(gè)，合作住宅約30萬(wàn)套。我們考察的一家住宅合作社協(xié)會(huì)共有830個(gè)會(huì)員，平均每個(gè)會(huì)員單位有合作住宅40套。因?yàn)楣芾淼臉欠恳?guī)模小，所以業(yè)主的管理、決策過(guò)程就比較簡(jiǎn)單。在愛(ài)沙尼亞我們參觀(guān)的一個(gè)住宅合作社，就是一棟樓的合作社。合作社聘請(qǐng)了一位管理人員負(fù)責(zé)全面的管理事務(wù)，有關(guān)的專(zhuān)業(yè)維修工作、保潔保安工作均有管理員負(fù)責(zé)安排。樓房周?chē)沫h(huán)境，由政府負(fù)責(zé)管理。
重視舊房改造與管理，保持古城建筑風(fēng)貌。愛(ài)沙尼亞的塔林、立陶宛的維而紐斯均是有著悠久歷史的城市。在前蘇聯(lián)時(shí)期，由于房屋的維修管理得不到重視，這兩個(gè)城市的古老城區(qū)非常破敗。脫離前蘇聯(lián)后，老城區(qū)的維修管理受到了高度的重視。這兩個(gè)城市的老城區(qū)改造，主要的形式是在保持原有建筑風(fēng)貌的基礎(chǔ)上，對(duì)建筑進(jìn)行結(jié)構(gòu)加固、內(nèi)部裝修，達(dá)到讓傳統(tǒng)建筑適應(yīng)現(xiàn)代化生活需要的目的?，F(xiàn)在這兩個(gè)老城區(qū)的大部分都得到了改造利用，成為歐洲旅游的重點(diǎn)地區(qū)。
將節(jié)能與舊房改造結(jié)合起來(lái)，是愛(ài)沙尼亞、立陶宛舊房改造工作的一大特色。愛(ài)沙尼亞、立陶宛均屬于北歐波羅的海國(guó)家，冬天比較寒冷，建筑物的保溫節(jié)能是政府的工作重點(diǎn)之一。在舊房改造過(guò)程中，節(jié)能工作被放在重要的位置。很多老舊住房的改造，主要是改造供暖系統(tǒng)和保溫系統(tǒng)。節(jié)能的費(fèi)用采取國(guó)家、個(gè)人共同負(fù)擔(dān)的政策。國(guó)家向接受節(jié)能改造的住戶(hù)提供貸款以及貸款的利息補(bǔ)貼，緩解居民的負(fù)擔(dān)。