解讀《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》(征求意見稿)
向收費(fèi)過高的物業(yè)說“不”
規(guī)定點(diǎn)擊：征求意見稿第二十八條明確指出：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)?！币簿褪钦f，業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)完全可以對(duì)認(rèn)為物業(yè)收費(fèi)過高的物業(yè)企業(yè)說“不”。
權(quán)威解讀：遼寧社科院研究員、高級(jí)律師馮昀首先肯定了該規(guī)定。它讓業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)有了發(fā)言權(quán)。但是，馮昀也指出，物業(yè)費(fèi)是按面積收，還是按服務(wù)質(zhì)量收，該規(guī)定沒有給出明確的答復(fù)，希望關(guān)于收費(fèi)的問題能更明確。
物業(yè)“撂挑子”有人接管
規(guī)定點(diǎn)擊：征求意見稿第三十三條規(guī)定，實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)出現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)提前解除合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)由社區(qū)委員會(huì)對(duì)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生和垃圾收集實(shí)施管理。
權(quán)威解讀：遼寧申揚(yáng)律師事務(wù)所梁新春律師說，這是參照《鞍山市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》而采取的措施。目前，的確存在著物業(yè)公司退出后，小區(qū)無人管的情況。在這樣的情況下該怎么辦？以前沒有明確的規(guī)定，形成法律的空白點(diǎn)。這個(gè)征求意見稿明確規(guī)定由社區(qū)來接手，也規(guī)定了收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該說是一個(gè)進(jìn)步。
停車收不收費(fèi)業(yè)主大會(huì)定
規(guī)定點(diǎn)擊：“征求意見稿”第三十七條中明確規(guī)定，業(yè)主大會(huì)決定機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的停放、收費(fèi)和管理等事項(xiàng)。
權(quán)威解讀：梁新春說，在小區(qū)里停車收費(fèi)還是不收費(fèi)，本身就有爭(zhēng)議?！安贿^，我個(gè)人認(rèn)為，應(yīng)該收費(fèi)。因?yàn)檐嚠吘故巧贁?shù)業(yè)主擁有的，所以收費(fèi)是合理的?！贝送猓€對(duì)于收取的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)定奪大加贊賞。“這很公平。”
房子質(zhì)量差，建設(shè)單位修
規(guī)定點(diǎn)擊：“征求意見稿”第四十二條規(guī)定，在保修期內(nèi)因?yàn)橘|(zhì)量缺陷造成的損失，建設(shè)單位要承擔(dān)賠償責(zé)任。
權(quán)威解讀：梁新春律師對(duì)該規(guī)定給予充分肯定。不過，他認(rèn)為，這存在一個(gè)問題，就是如果建設(shè)單位不見了，小區(qū)的房子質(zhì)量應(yīng)該由誰來管。所以，他認(rèn)為，這個(gè)規(guī)定可以進(jìn)一步細(xì)化。比如，是動(dòng)用維修基金，還是由業(yè)主委員會(huì)決定。
裝修前，先告知物業(yè)公司
規(guī)定點(diǎn)擊：征求意見稿第三十八條規(guī)定，業(yè)主裝飾裝修房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。
權(quán)威解讀：沈陽現(xiàn)代物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理龐財(cái)認(rèn)為，這能有效防止業(yè)主在裝修時(shí)破壞房子的質(zhì)量，并有效避免業(yè)主與物業(yè)公司因?yàn)榇耸掳l(fā)生摩擦。
物業(yè)公司三招護(hù)身
拖欠物業(yè)費(fèi)將被起訴
規(guī)定點(diǎn)擊：征求意見稿第四十三條明確指出，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。
權(quán)威解讀：梁新春律師說，這個(gè)規(guī)定是沒有異議的。即使沒有這個(gè)規(guī)定，此前的物業(yè)公司也是這樣做的，對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)戶進(jìn)行起訴。因?yàn)?，在雙方簽訂的合同里都有這樣的條款。只不過是，此次用政府規(guī)定的形式對(duì)此進(jìn)行明確。
物業(yè)用房有最低標(biāo)準(zhǔn)
規(guī)定點(diǎn)擊：征求意見稿第二十三條規(guī)定，要專門建設(shè)物業(yè)管理用房，并且物業(yè)管理用房的建筑面積不低于物業(yè)總建筑面積的0.3%，建筑面積最低不少于150平方米。
權(quán)威解讀：這能夠解決開發(fā)商擠占物業(yè)用房的問題。有了足夠大的辦公條件，才能促進(jìn)物業(yè)公司更好地為業(yè)主服務(wù)，也避免了物業(yè)公司擅自將公共建筑部位占為辦公用房的情況。從根本上，還是保護(hù)業(yè)主的利益。龐財(cái)這樣說。
物業(yè)服務(wù)要簽合同
規(guī)定點(diǎn)擊：征求意見稿第二十九條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立《物業(yè)服務(wù)合同》。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
權(quán)威解讀：一切按合同說話，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)更規(guī)范的一個(gè)標(biāo)志。物業(yè)服務(wù)也不例外。雙方只有在明晰了相互的權(quán)利和義務(wù)后，才能使業(yè)主享受到更好的物業(yè)服務(wù)，也提高了物業(yè)公司的服務(wù)水平。
摘自《遼沈晚報(bào)》