物業(yè)管理新規(guī)凸顯四大變化
廣州市物價局、房管局聯(lián)合制定并于去年11月1日起正式施行的《廣州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施細(xì)則》、《廣州市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》、《2004―2005年度廣州市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價基準(zhǔn)價和浮動幅度》，給廣州的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)帶來了全新而巨大的變化。
計費(fèi)方式更趨靈活――《實施細(xì)則》改變了以往大多數(shù)物業(yè)實行包干制的局面，增加了計費(fèi)方式的靈活性和透明度。業(yè)主參與性提升――實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定；改變了以往由物業(yè)管理企業(yè)申報、政府價格主管部門逐個物業(yè)審批收費(fèi)的做法，有利于發(fā)揮業(yè)主作用，推進(jìn)物業(yè)管理市場化進(jìn)程。
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)更趨細(xì)化――改變原來按多層住宅和高層住宅區(qū)分的做法，收費(fèi)等級按服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量分為三個等級，浮動幅度為15％，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基本與目前執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)持平。改變以往服務(wù)內(nèi)容過于籠統(tǒng)，把物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級和物業(yè)的硬件設(shè)施設(shè)備作為衡量收費(fèi)等級標(biāo)準(zhǔn)的做法。真正做到“分等定級，按質(zhì)論價”，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)。
收費(fèi)行為更為規(guī)范――物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)接受委托收取供水、供電、供氣、通訊、有線電視等有關(guān)費(fèi)用，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按法定產(chǎn)權(quán)面積計收。收費(fèi)只能按月計收，除業(yè)主自愿外，不得預(yù)收。小區(qū)的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、停車場等配套設(shè)施以及業(yè)主裝修期間和裝修垃圾的收費(fèi)行為有了明確規(guī)定。抵制了亂收費(fèi)現(xiàn)象，規(guī)范了收費(fèi)行為。
公共收益惠顧業(yè)主――新政策規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用，此舉維護(hù)了廣大業(yè)主的權(quán)益。新規(guī)定還明確了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價的具體內(nèi)容，對不執(zhí)行明碼標(biāo)價規(guī)定的單位，將依據(jù)有關(guān)規(guī)定予以處罰。
記者點(diǎn)評新規(guī)則仍存“軟肋”
可以說，廣州市新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策的出臺將有利于完善廣州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，逐步引導(dǎo)物業(yè)管理走向市場化。然而，這一游戲規(guī)則依然存在諸多“軟肋”。
首先是高檔住宅的認(rèn)定問題。廣州市新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施細(xì)則、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，適用普通住宅，高檔住宅不適用，然而，目前廣州對高檔住宅并無統(tǒng)一的界定標(biāo)準(zhǔn)，因此，即令物業(yè)公司隨意給住宅套上“高檔”的帽子，坐地起價，政府也無法進(jìn)行約束?！?/P>
其次，新政策規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。然而如何界定物業(yè)共用部位、公共設(shè)施設(shè)備？會所、停車場甚至某些被改變用途作為商鋪出租的物業(yè)其經(jīng)營收益有多少屬于公共設(shè)施經(jīng)營收益？又有多少歸屬業(yè)主所有？在目前情況下操作難度極大。
再者是服務(wù)等級難以界定?！胺值榷?，按質(zhì)論價”是新規(guī)定中確定的一大原則，盡管新規(guī)定也對服務(wù)進(jìn)行了細(xì)化，然而，服務(wù)質(zhì)量畢竟是一個很虛的東西，質(zhì)量好壞始終也說不清楚，有可能物業(yè)管理公司認(rèn)為他的服務(wù)達(dá)到了一級標(biāo)準(zhǔn)，但業(yè)主認(rèn)為只能是二級，仍然可能發(fā)生糾紛。
此外，收費(fèi)約定難操作。在新規(guī)定中，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，然而，由于業(yè)主和物業(yè)公司是利益的雙方，這兩者的矛盾顯然很難調(diào)和，通過約定來確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)難度肯定很大。同時，“在合同中約定”意味著業(yè)主需要和物業(yè)公司討價還價，但大多數(shù)業(yè)主都不是物業(yè)管理方面的行家，“談判”以及在簽合同時很有可能向物業(yè)管理公司妥協(xié)，導(dǎo)致權(quán)益受損。
從近期出現(xiàn)的諸多有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛可以看出，廣州市新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策這一游戲規(guī)則依然存在諸多“軟肋”。
摘自《南方日報》 作者 黃博華