商品房維修基金有了具體使用方法
有關負責人昨日就如何申請使用維修基金答記者問
針對共用設施設備維修及其他易產(chǎn)生糾紛的問題，本市出臺商品住宅維修基金使用辦法，該辦法自今年7月1日起施行
記者昨日從市房管局獲悉，為加強商品住宅維修基金管理，本市制訂并出臺《商品住宅維修基金使用辦法》。本《辦法》自2005年7月1日起施行。本市自頒布實施《天津市物業(yè)管理條例》和《天津市商品住宅維修基金管理辦法》以來，全市累計歸集、追繳維修基金18.7億元。隨著共用設施設備維修涉及整棟或全體業(yè)主，在維修基金發(fā)生使用時，費用分攤、確認等問題容易產(chǎn)生糾紛。目前，已出臺相關規(guī)定中并未明確物業(yè)維修基金具體使用程序。如何科學、合理地使用維修基金，解決住宅共用部位、共用設施設備的大修及更新改造等問題日益突出。此次《維修基金使用辦法》的出臺正是在《天津市物業(yè)管理條例》、《天津市商品住宅維修基金管理辦法》等有關規(guī)定的基礎上，結(jié)合本市實際情況制訂的一套保證維修基金安全使用的可操作性辦法。
為了加強商品住宅維修基金的管理，維護業(yè)主的合法權益，保障住宅共用部位、共用設施設備正常使用，本市制訂并出臺了《商品住宅維修基金使用辦法》，自2005年7月1日起施行。昨日，市房管局有關負責人就廣大群眾關心的如何申請、使用住宅維修基金等問題回答了記者的提問。
1、《天津市商品住宅維修基金使用辦法》的適用范圍？
答：凡本市行政區(qū)域內(nèi)按照有關規(guī)定統(tǒng)一歸集并存入市維修基金專戶的商品住宅維修基金使用均適用本辦法。
2、哪個主管部門負責對維修基金的使用進行監(jiān)督？
答：天津市房地產(chǎn)管理局物業(yè)管理中心負責對全市維修基金的使用進行監(jiān)督管理。區(qū)縣房地產(chǎn)管理局負責對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項目維修基金的使用進行指導監(jiān)督。
3、維修基金的使用原則是什么？
答：維修基金的使用應當堅持業(yè)主集體決策、企業(yè)操作、設立專戶、核算到套、業(yè)主監(jiān)督的原則，做到公開、公平、安全使用。
4、維修基金使用范圍的確定原則和主要內(nèi)容是什么？
答：維修基金應當按照實事求是、量入為出的原則合理使用。維修基金的使用范圍主要包括房屋共用部位大修工程和共用設施設備大修、更新改造工程。
5、房屋共用部位大修工程范圍包括什么？
答：房屋主體結(jié)構部位，包括基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?，因損壞影響住用安全，需要拆換加固的；整幢樓屋面因損壞影響正常使用，需要重做防水或者保溫層的；外檐面層脫落、保溫層損壞達到整幢樓外檐面積30％以上，影響安全和正常使用，需要修繕的；整棟門共用部位樓地面面層、門窗及樓梯扶手因破損影響正常使用，需要修繕的。
6、共用設施設備大修、更新改造工程范圍包括什么？
答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)路面破損50％以上，影響安全和正常使用，需要整體修復的；整棟門排水管道老化、損壞，需要更新改造的；整體更新改造消防控制系統(tǒng)或者更換、維修主要部件，一次性費用超過原造價20％的工程；整體更新電梯或者更換、維修主要部件，一次性費用超過電梯原造價20％的工程；二次供水、排水及消防水泵因損壞影響安全和使用，需要更新改造的；小區(qū)圍墻或者大門因損壞影響安全和使用，需要整體修繕、更新的。
7、使用維修基金分幾步操作？
答：維修基金的使用共11個程序：制定大修更新改造方案、補交差額、業(yè)主集體決策、申請使用、受理備案、選擇施工企業(yè)、簽訂合同、開戶劃款、工程驗收、賬目核減、資料歸檔。
8、大修、更新改造方案應當由誰來制定，主要內(nèi)容包括什么？
答：物業(yè)管理企業(yè)應當按照維修基金使用范圍，根據(jù)房屋現(xiàn)狀以及業(yè)主會或者相關業(yè)主的意見，制定大修、更新改造方案，包括：大修、更新改造內(nèi)容；工程預算；涉及戶數(shù)及按戶分攤費用；維修基金繳存余額；大修、更新改造組織方式。
9、如何查詢維修基金繳存余額？
答：物業(yè)管理企業(yè)應當持業(yè)主會證明到繳存銀行查詢維修基金繳存余額，繳存銀行應當開出具維修基金余額明細證明。
10、維修基金繳存余額不足時怎么辦？
答：維修基金繳存余額不足的，應由業(yè)主進行補交。物業(yè)管理企業(yè)在使用專戶開立后，將收齊的維修費用差額一次性存入維修基金使用專戶。
11、大修、更新改造方案如何進行業(yè)主確認？
答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備維修，涉及全體業(yè)主利益的，應當由業(yè)主會決策；整幢住宅或者每個棟門共用部位、共用設施設備維修，涉及部分業(yè)主利益的，應當由相關受益業(yè)主集體決策。
業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)助下通過召開會議或者按戶走訪等形式對大修、更新改造方案進行書面確認。大修、更新改造方案應當征得所持投票權三分之二以上的業(yè)主書面同意。
經(jīng)業(yè)主書面確認的大修、更新改造方案應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示，公示期7天。業(yè)主對公示內(nèi)容有疑義的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)應當認真做好解釋工作。
12、物業(yè)管理企業(yè)到哪個部門辦理維修基金使用備案申請？
答：維修基金使用申請由物業(yè)管理企業(yè)到項目所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)管理局辦理，填寫《商品住宅維修基金使用申請登記表》。
13、辦理維修基金使用申請時，需要提交什么材料？
答：大修、更新改造方案；業(yè)主會或者相關業(yè)主書面確認證明原件及復印件；公示情況照片及大修、更新改造方案公示證明。
14、如何選擇專業(yè)施工企業(yè)？
答：物業(yè)管理企業(yè)應當采取公開招標或者邀請招標方式選擇專業(yè)施工企業(yè)。
15、物業(yè)管理企業(yè)無能力組織招標，如何處理？
答：物業(yè)管理企業(yè)無能力組織招標的，可以委托天津市物業(yè)管理招投標服務中心組織招標，委托招標費用計入大修、更新改造成本。
16、維修基金使用如何劃款？
答：物業(yè)管理企業(yè)持市物業(yè)管理中心出具的開戶通知書到維修基金繳存銀行開立維修基金使用專戶。市物業(yè)管理中心在規(guī)定工作日內(nèi)，將合同中工程造價的70％資金劃撥到維修基金使用專戶，并按照工程進度控制定向分期撥付。決算費用未超過大修、更新改造方案工程造價或者在約定范圍內(nèi)的，物業(yè)管理企業(yè)到市物業(yè)管理中心辦理工程尾款核撥手續(xù)。
17、大修、更新改造工程如何進行驗收？
答：工程竣工后，應當由物業(yè)管理企業(yè)組織施工企業(yè)及工程監(jiān)理單位對工程進行驗收，并簽署驗收合格文件。工程驗收合格的，物業(yè)管理企業(yè)應當將費用清單、發(fā)票及驗收合格文件告知業(yè)主委員會。業(yè)主委員會主任、副主任閱后簽章。
18、維修費用如何進行分攤？
答：商品住宅共用部位、共用設施設備的維修費用分攤原則：整幢商品住宅共用部位、共用設備維修的，由該幢業(yè)主按照擁有商品住宅建筑面積的比例分攤；每個門號共用部位、共用設備維修的，由該門號內(nèi)的業(yè)主按照擁有商品住宅建筑面積的比例分攤；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備維修的，由全體業(yè)主按照擁有商品住宅建筑面積的比例共同分攤。
物業(yè)管理企業(yè)應當按照決算費用作出《大修、更新改造工程費用決算分攤清冊》，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示，業(yè)主進行確認。
19、房屋主體結(jié)構修繕前是否需要經(jīng)過安全鑒定，費用如何處理？
答：房屋主體結(jié)構因損壞影響使用安全的，經(jīng)業(yè)主會或者相關業(yè)主申請，房屋安全鑒定機構對房屋主體結(jié)構進行安全鑒定，鑒定費用應當計入大修、更新改造成本。
20、如何對房屋修繕工程質(zhì)量進行監(jiān)管？
答：房屋大修工程，業(yè)主會應當委托物業(yè)管理企業(yè)聘請監(jiān)理單位實施房屋修繕工程質(zhì)量監(jiān)理，費用計入大修、更新改造成本。
21、業(yè)主對大修、更新改造費用有疑義的，如何處理？
答：業(yè)主對大修、更新改造費用有疑義的，物業(yè)管理企業(yè)應當負責解釋，仍有疑義的可以委托專業(yè)中介機構進行復核，委托費用由委托人支付。
22、在施工過程中，發(fā)生業(yè)主阻撓正常施工現(xiàn)象的怎么辦？
答：在施工過程中，業(yè)主、房屋使用人及相鄰人應當給予配合，不得阻撓正常施工。業(yè)主委員會應當做好解釋、協(xié)調(diào)工作。
23、因工程施工，造成業(yè)主地面瓷磚損壞的，業(yè)主應該找誰賠償？
答：因工程施工不可避免造成業(yè)主房屋自用部位裝修損壞的，應當修復或者給予合理補償，費用計入大修、更新改造成本。
24、無物業(yè)管理企業(yè)管理的小區(qū)，也能申請使用維修基金嗎？
答：無物業(yè)管理企業(yè)管理的，業(yè)主委員會應當在區(qū)縣房地產(chǎn)管理局的指導下，委托相關專業(yè)部門參照本辦法申請使用維修基金，并支付委托費用。
25、未成立業(yè)主會的小區(qū)，也能申請使用維修基金嗎？
答：未成立業(yè)主會的，應當在區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導下，由社區(qū)居民委員會組織召開業(yè)主會會議，成立業(yè)主委員會后，方可按照本辦法申請使用維修基金。
摘自《天津日報》2005.07.07 記者 張新民 通訊員 吳梅 殷婕