文 / 宋安成（中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)法律政策專業(yè)委員會(huì)副秘書長(zhǎng)、上海市錦天城律師事務(wù)所高級(jí)合伙人）
業(yè)主大會(huì)表決小區(qū)公共事務(wù)時(shí)，作為有產(chǎn)權(quán)登記的地下車庫(kù)業(yè)主是否具備依法行使投票權(quán)的資格，并按照《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條，人數(shù)與面積“雙參與”“雙同意”的規(guī)定參與業(yè)主大會(huì)表決？對(duì)于這個(gè)問題，目前法律法規(guī)并無明確規(guī)定，導(dǎo)致在實(shí)踐中也出現(xiàn)不同的司法裁決結(jié)果。本文通過對(duì)比分析實(shí)務(wù)中同案不同判的情況，深入探討其中存在的疑難問題，以期為司法實(shí)踐提供一些參考和啟示。
案情簡(jiǎn)述
2022年3月15日，上海市某小區(qū)業(yè)委會(huì)發(fā)布公告，公布召開業(yè)主大會(huì)并以書面方式征集全體業(yè)主關(guān)于選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見。小區(qū)業(yè)主人數(shù)共1,152人，專有部分建筑物總面積124,799.30平方米，表決票回收905張，占業(yè)主人數(shù)78.56%；專有部分建筑物面積93,449.08平方米，占專有部分建筑物面積74.88%。78.56％和74.88%均超過民法典規(guī)定的三分之二業(yè)主參與，故業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開程序合規(guī)。其中，邀請(qǐng)招標(biāo)并提升物業(yè)費(fèi)的方案也獲得參與表決業(yè)主總?cè)藬?shù)65.08％（占專有部分面積65.99％）的選擇，故方案二“邀請(qǐng)招標(biāo)并提升物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”表決通過。
方案二通過后，部分業(yè)主在修改物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中發(fā)現(xiàn)存在業(yè)委會(huì)成員與物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)合的嫌疑，導(dǎo)致其作出了錯(cuò)誤的意思表示，故向法院提起訴訟請(qǐng)求撤銷業(yè)主大會(huì)作出的決議。而作為提起撤銷權(quán)糾紛的一個(gè)核心理由，部分業(yè)主提出表決程序未將地下車庫(kù)的專有部分計(jì)算在內(nèi)，認(rèn)為小區(qū)業(yè)委會(huì)的投票權(quán)數(shù)公告和表決結(jié)果公告未將地下車位的產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算在內(nèi)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有誤，故請(qǐng)求法院予以撤銷。
針對(duì)地下車位投票權(quán)的計(jì)算問題，小區(qū)業(yè)委會(huì)辯稱理由主要如下：首先，本次投票表決事項(xiàng)為選聘物業(yè)，不涉及車位問題，無需將車位面積計(jì)入表決部分；其次，在以往業(yè)主大會(huì)召開過程中，參與表決的專有面積亦不包含產(chǎn)權(quán)車位面積，小區(qū)已形成了不將產(chǎn)權(quán)車位面積計(jì)入表決面積的慣例；再者，即使將產(chǎn)權(quán)車位面積計(jì)入專有面積，那么，由原計(jì)算的專有面積93,449.08平方米，變更為專有面積103,694.32平方米（含車位專有部分），投票選擇第二項(xiàng)的專有面積共計(jì)為61,666.02平方米，占比為59.47%，依然超過專有部分的二分之一，且超過參與表決業(yè)主人數(shù)的二分之一，符合人數(shù)與面積“雙參與”“雙同意”的規(guī)定，對(duì)于投票最終結(jié)果未產(chǎn)生任何實(shí)質(zhì)性影響。
針對(duì)小區(qū)業(yè)委會(huì)前述答辯意見，原告業(yè)主方提出不認(rèn)可“小區(qū)表決程序不將地下車位部分計(jì)入”的慣例，理由是在2021年生效的民法典，已經(jīng)對(duì)于業(yè)主專有部分投票的規(guī)定作出修改，且相關(guān)規(guī)范文件的不斷出臺(tái)讓“慣例”已經(jīng)不具有合法性。且在2023年4月7日，小區(qū)業(yè)委會(huì)也根據(jù)房管局的要求發(fā)布公告，對(duì)于投票權(quán)問題已經(jīng)作出了修正，承諾在今后的投票中將車位專有部分計(jì)入投票統(tǒng)計(jì)，也證明針對(duì)投票權(quán)問題歷次表決中沒有形成“慣例”。此外，投票程序不能采用“即使”這樣的邏輯推演，以假設(shè)的結(jié)果評(píng)判程序不具有正當(dāng)性，正是由于本次表決中專有部分建筑物總面積統(tǒng)計(jì)數(shù)字的錯(cuò)誤，致使所有選項(xiàng)的表決結(jié)果不具有真實(shí)性，故當(dāng)屬無效。錯(cuò)漏車位面積已構(gòu)成對(duì)業(yè)主表決權(quán)的侵害，故請(qǐng)求法院依法撤銷表決結(jié)果公告。
法院觀點(diǎn)
法院認(rèn)為，關(guān)于地下車位是否具有投票權(quán)的問題，首先需要判斷地下車位是否構(gòu)成民法典物權(quán)編中所稱的“專有部分”。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《中華人民共和國(guó)民法典》第二編第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。
本案中的地下車位，具有構(gòu)造、利用上的獨(dú)立性，且登記在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書中，應(yīng)予認(rèn)定為“專有部分”，按此應(yīng)將車位面積計(jì)入投票范圍。本案中業(yè)主委員會(huì)作出的決議內(nèi)容雖然并未侵害業(yè)主的合法權(quán)益，但作出該決議的表決程序未將車位的建筑面積計(jì)入專有部分面積，導(dǎo)致整個(gè)表決結(jié)果的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)有誤，有違法律及司法解釋之規(guī)定，有損業(yè)主的程序性權(quán)益，故依照法律規(guī)定當(dāng)予撤銷。
律師分析與啟示
通過對(duì)案件進(jìn)行分析，筆者認(rèn)為，此類案件中需要注意的主要有三方面。
第一，地下車位是否擁有投票權(quán)應(yīng)屬業(yè)主自治范疇
前述案件中，法院明確將地下車位作為專有部分納入業(yè)主大會(huì)表決事項(xiàng)的表決權(quán)數(shù)計(jì)算范圍，此舉具有正面積極的影響。目前，上海地區(qū)的多數(shù)司法判決傾向于不支持將地下車位的面積計(jì)入表決權(quán)數(shù)中，其不支持的理由主要為：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定是否將車位面積計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。由此可見，車位面積并非必須計(jì)入，小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)投票權(quán)數(shù)并無規(guī)定，未將車位面積統(tǒng)計(jì)在內(nèi)并無不當(dāng)。然而筆者認(rèn)為，法院不宜直接以議事規(guī)則中無規(guī)定就直接將車位業(yè)主投票權(quán)排除在外，理由如下：
首先，議事規(guī)則中未約定不意味著當(dāng)然排除車位業(yè)主投票權(quán)。以涉及地下車庫(kù)車位管理問題的表決為例，倘若剝奪了車位所有權(quán)人表決權(quán)，卻允許無車位的業(yè)主進(jìn)行表決決策，這種讓不具有直接利益的業(yè)主決定相關(guān)表決事宜的做法，既不符合邏輯亦不符合立法目的。
其次，地下車位是否擁有投票權(quán)應(yīng)屬于業(yè)主自治事項(xiàng)。從立法沿革上來看，《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房〔2009〕274號(hào)）第二十五條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積?！笨梢?，地下車位投票權(quán)問題是一個(gè)業(yè)主自治事項(xiàng)。
在2021年5月18日上海市房屋管理局出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步貫徹實(shí)施〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉的若干意見》（滬房規(guī)范〔2021〕6號(hào)）中已對(duì)停車位表決權(quán)問題作出規(guī)定：“《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》在不與法律法規(guī)相抵觸的前提下，可以就業(yè)主投票權(quán)計(jì)算時(shí)專有部分面積、業(yè)主人數(shù)的確定等相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行約定?！笨梢钥闯?，盡管沒有明確規(guī)定在小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中缺乏約定時(shí)應(yīng)當(dāng)如何處理車位表決權(quán)問題，但也已經(jīng)明確該事項(xiàng)為小區(qū)自治事項(xiàng)。
另外，根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)2022年11月4日發(fā)布的《北京市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則（征求意見稿）》第十九條規(guī)定：“業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計(jì)算。業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：……地下車位是否具有表決權(quán)，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則決定，但議事規(guī)則須經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過。按照規(guī)劃建設(shè)的人防工程面積不計(jì)算投票權(quán)?！痹撜髑笠庖姼逡卜从吵鰧⒌叵萝囄槐頉Q權(quán)問題交予業(yè)主決定的趨勢(shì)。
因此，即便在議事規(guī)則中沒有對(duì)地下車位投票權(quán)進(jìn)行規(guī)定，但只要相關(guān)表決事項(xiàng)涉及車位所有權(quán)人權(quán)益，則應(yīng)當(dāng)將車位面積納入專有部分面積，允許車位所有權(quán)人進(jìn)行投票。而不可一概而論，認(rèn)為只要議事規(guī)則中未明確地下車位業(yè)主擁有投票權(quán)，就將其投票權(quán)排除。
第二，地下車位能否作為“專有部分”計(jì)入表決權(quán)數(shù)
首先，從權(quán)利登記角度來看，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所表述的專有部分：……（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。由此可見，作為專有部分，并不要求在實(shí)際上已經(jīng)完成登記，而只要求在客觀上具有“能夠登記”的實(shí)質(zhì)條件。不過值得一提的是，并非所有地區(qū)都支持將車位登記在產(chǎn)權(quán)證書上的做法。目前，上海地區(qū)的地下車位可以登記在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書上，作為專有部分計(jì)入業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決權(quán)數(shù)中并無法律上的障礙。北京市的相關(guān)規(guī)定也印證了“能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”不等于必須已經(jīng)完成登記的觀點(diǎn)。根據(jù)《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（京建發(fā)〔2010〕739號(hào)）第二十一條的規(guī)定：“業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：……按照規(guī)劃建設(shè)的已經(jīng)辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記的車庫(kù)、車位，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記但是具有銷售（預(yù)售）許可證的車庫(kù)、車位，按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按買賣合同記載的面積計(jì)算。按照規(guī)劃建設(shè)的人防工程面積不計(jì)算投票權(quán)?！笨梢?，即便地下車位尚未完成登記，其仍可以計(jì)入專有部分，并且還可根據(jù)實(shí)測(cè)面積、合同面積等確定車位的具體面積。
其次，從車位構(gòu)造及利用方面來看，筆者認(rèn)為，針對(duì)未被登記產(chǎn)權(quán)的地下車位，若具備明確的封閉劃線區(qū)域和編號(hào)，從而能夠確定該車位的面積及權(quán)屬，那么即使沒有登記在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書上，也應(yīng)視作業(yè)主“專有部分”。而對(duì)于非封閉式劃線，例如小區(qū)內(nèi)僅由兩邊劃線、存在開口的敞開式車位，則需進(jìn)一步厘清車位的實(shí)際使用面積和權(quán)屬關(guān)系。另外，若小區(qū)采用多層停車位設(shè)置，依靠機(jī)械式傳動(dòng)傳輸高層停放車輛，由于其缺乏構(gòu)造和利用上的獨(dú)立性，即使被業(yè)主固定、排他性地使用，也不能認(rèn)定為業(yè)主專有部分。至于更為特殊的人防車位，其性質(zhì)則需根據(jù)各省關(guān)于人民防空法的具體執(zhí)行來確定。在上海地區(qū)，地下人防車位和普通產(chǎn)權(quán)車位在產(chǎn)權(quán)登記、價(jià)格、交易、利用上并無區(qū)別，僅是在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)需額外加上業(yè)主愿意在戰(zhàn)爭(zhēng)等情況下提供車位給政府征用的承諾。從當(dāng)前情況來看，將其計(jì)入專有部分不存在實(shí)質(zhì)障礙。但在其他省市，若對(duì)于人防車位有產(chǎn)權(quán)、使用上的限制，則不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為其屬于“專有部分”。
第三，地下車庫(kù)表決權(quán)的行使與實(shí)際操作問題
業(yè)主所擁有的地下車位具有投票權(quán)雖然存在法律依據(jù)，然而，鑒于實(shí)踐中大部分小區(qū)并未單獨(dú)就地下車位表決權(quán)是否計(jì)入表決權(quán)數(shù)作出約定，無疑給法院的審理工作帶來一定難度。筆者認(rèn)為，即使小區(qū)未作相關(guān)約定，也可將地下車位中能夠認(rèn)定為專有部分的面積計(jì)入表決權(quán)數(shù)中。原因在于，盡管地下停車庫(kù)與小區(qū)的地上建筑存在物理建造上的隔離，但車位管理事務(wù)卻是小區(qū)物業(yè)管理中的重要組成部分。例如車輛的進(jìn)出管理、地下車庫(kù)中的充電設(shè)施問題、車輛安全與停放秩序等，均與全體業(yè)主的生活息息相關(guān)。若不賦予購(gòu)買停車位的業(yè)主投票權(quán)，不僅影響業(yè)主參與小區(qū)自治的積極性，也有損其作為車位所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)利益。當(dāng)然，對(duì)于購(gòu)買大量停車位、意圖囤積居奇，非用于正常停車需求的業(yè)主，也可在小區(qū)議事規(guī)則中對(duì)其投票權(quán)作出限制。
從小區(qū)表決的具體操作流程來看，當(dāng)涉及計(jì)算車庫(kù)的表決面積時(shí)，現(xiàn)實(shí)中操作難度并不大。但從表決事項(xiàng)的性質(zhì)上來看，大多數(shù)重要事項(xiàng)如更換物業(yè)、地庫(kù)消防等，是需要業(yè)主全體參與表決的，此時(shí)車庫(kù)業(yè)主產(chǎn)權(quán)面積自然也應(yīng)當(dāng)納入表決范圍。而對(duì)于某些特定事項(xiàng)如車庫(kù)地坪刷漆，則只需要地下車庫(kù)業(yè)主表決即可。
目前，全國(guó)大多數(shù)城市處理地下車位的表決權(quán)問題時(shí)，通常以約定為主，有約從約，但也有少部分城市明確排除了地下車位的表決權(quán)。對(duì)此，筆者認(rèn)為，一方面應(yīng)當(dāng)從立法層面明確界定地下車庫(kù)業(yè)主及其所代表的面積是否有對(duì)小區(qū)公共事務(wù)的表決投票權(quán)，特別是應(yīng)當(dāng)明確在小區(qū)議事規(guī)則未明確的情況下車庫(kù)的表決權(quán)問題。另一方面，就小區(qū)自身而言，也應(yīng)當(dāng)積極制定有關(guān)地下停車位表決權(quán)的議事規(guī)則，避免因表決程序和表決票數(shù)計(jì)算有誤而影響業(yè)主大會(huì)決議的效力。
（原載于《中國(guó)物業(yè)管理》雜志2024年第11期）