文 / 朱永順 周夢輝 姚琎
隨著城市化進程的加速，高層建筑如雨后春筍般涌現(xiàn)。其中，建筑幕墻作為現(xiàn)代建筑的重要組成部分，不僅美化了城市“天際線”，還承擔著遮陽、保溫、隔音等多重功能。然而，隨著時間的推移，建筑幕墻的高墜事故屢見不鮮，由此帶來的安全隱患使得建筑幕墻成為懸在人們頭頂?shù)摹岸〞r炸彈”。本文從責任主體、檢查重點、管理措施等方面論述了物業(yè)管理在既有建筑幕墻日常管理中的重要性。
物業(yè)服務企業(yè)為何是既有建筑幕墻的管理責任主體
根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一千二百五十三條：“建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償?！痹谂c開發(fā)商或業(yè)主委員會簽訂服務合同時，物業(yè)服務企業(yè)通常會承擔起外墻面的維修、保養(yǎng)和管理工作，這意味著在多數(shù)情況下，物業(yè)服務企業(yè)被視為該法律條款中的管理人身份。因此，一旦發(fā)生幕墻高墜事故，物業(yè)服務企業(yè)往往會不可避免地陷入相關糾紛之中。
盡管從法律層面看，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)均為建筑幕墻的管理責任主體，共同承擔著對建筑幕墻的維護、保養(yǎng)、巡檢職責，但由現(xiàn)實情況可知，面對如產(chǎn)業(yè)園（業(yè)主權益按樓棟劃分）、寫字樓（業(yè)主權益細化至樓層或房間）以及居民小區(qū)（業(yè)主權益具體到每一戶）這類由多位業(yè)主共同持有的建筑群體，很難確保每位業(yè)主都能切實履行其應有的責任。在此情況下，物業(yè)服務企業(yè)便是連接整個物業(yè)管理區(qū)域的關鍵角色，承擔著對區(qū)域內(nèi)建筑幕墻進行全面、有效管理的責任與義務。
既有建筑幕墻的日常檢查重點
一般而言，建筑物的主體結構設計使用年限為50年，與之形成鮮明對比的是，幕墻系統(tǒng)的設計使用年限僅為25年，而作為關鍵連接元素的結構密封膠，其有效壽命范圍更是被限制在5至10年之間，這三者的不匹配性給建筑幕墻埋下了安全隱患。鑒于上述狀況，近年來，各地主管部門紛紛出臺相關政策，明確規(guī)定既有建筑幕墻需每五年實施一次全面的安全檢查，并在十年節(jié)點上進行一次深入的安全性鑒定或是對結構密封膠的黏結性能進行專項檢測。然而，現(xiàn)實情況卻不容樂觀，大量現(xiàn)有幕墻的使用年限已遠超十年大關，卻仍未進行必要的安全性鑒定或結構密封膠檢測。特別值得注意的是，幕墻的安全性鑒定因其技術復雜性和專業(yè)資質(zhì)要求，通常需要依賴具備資質(zhì)的第三方檢測機構來執(zhí)行。而相比之下，幕墻的全面排查工作多以目測和手試檢測方法為主，通過為物業(yè)管理人員提供系統(tǒng)、專業(yè)、實用的培訓，使他們能夠精準掌握檢查要點和技巧，同樣能夠有效承擔起這一重要職責，確保幕墻維護工作的及時性和有效性。
建筑幕墻安全隱患檢查應著重對幕墻工程的面板、室外裝飾構件、開啟窗、主要受力構件、雨水滲漏、有無拆改進行現(xiàn)場調(diào)查。對此，筆者給出檢查內(nèi)容和方法以供參考（見表1）。
各檢查項目均未發(fā)現(xiàn)安全隱患的，評定結論可寫為：未發(fā)現(xiàn)明顯安全隱患，加強日常維護管理。面板、開啟窗、主要受力構件、拆改四個項目中未發(fā)現(xiàn)安全隱患，僅少量開啟窗滲漏或室外裝飾構件少量位置有松動、松脫、裂縫現(xiàn)象的，評定結論可寫為：存在質(zhì)量問題影響正常使用，委托專業(yè)單位進行維修或采取相應措施。面板、開啟窗、主要受力構件、拆改四個項目中發(fā)現(xiàn)1至2項存在安全隱患，或幕墻內(nèi)側有嚴重滲漏，或室外裝飾構件出現(xiàn)多處松脫、裂紋等現(xiàn)象的，評定結論可寫為：存在安全隱患，應委托專業(yè)單位進行安全性檢測鑒定并采取相應措施。各檢查項目均存在1項及以上安全隱患的，評定結論可寫為：幕墻存在嚴重安全隱患，應立即委托專業(yè)單位進行安全性檢測鑒定，并立即采取解危措施，或建議拆除（停止使用）。
既有建筑幕墻安全管理的建議與對策
一是建立幕墻安全維護專項資金。要確保既有幕墻的安全維護，必然需要充足的資金作為支撐。然而，當前絕大多數(shù)既有幕墻在安全維護方面面臨著資金匱乏的問題。因此，物業(yè)服務企業(yè)應積極與業(yè)主進行溝通，共同商討并科學高效地利用專項維修資金，以專門應對建筑幕墻的維護、維修需求。根據(jù)實際需求，物業(yè)服務企業(yè)可考慮與開發(fā)商或業(yè)主委員會進行協(xié)商，探討并投保合適的公共責任險，確保在意外事件發(fā)生時，能夠有效減輕可能面臨的經(jīng)濟損失。
二是善用《幕墻使用維護說明書》。為了確保幕墻系統(tǒng)能夠持續(xù)且有效地實現(xiàn)其設計初衷中的各項功能，并維護其長期穩(wěn)定性與安全性，物業(yè)服務企業(yè)應主動向開發(fā)商索要《幕墻使用維護說明書》，此說明書是物業(yè)服務企業(yè)了解并掌握建筑幕墻日常使用要點與維護保養(yǎng)標準的關鍵資料?！赌粔κ褂镁S護說明書》應包括下列內(nèi)容：幕墻的設計依據(jù)、主要性能參數(shù)及幕墻結構的設計使用年限；使用注意事項；環(huán)境條件變化對幕墻工程的影響；日常與定期的維護、保養(yǎng)要求；幕墻的主要結構特點及易損零件更換方法；備品、備件清單及主要易損件的名稱、規(guī)格。基于《幕墻使用維護說明書》的具體內(nèi)容，物業(yè)服務企業(yè)應制定并執(zhí)行相應的幕墻維修、保養(yǎng)計劃與管理制度，確保每一項維護措施都能精準對接幕墻的實際需求，維護建筑的整體美觀與安全。
三是合理規(guī)避管理風險。物業(yè)服務企業(yè)可以在前期與開發(fā)商協(xié)商確立清晰的免責協(xié)議，針對幕墻的維護、保養(yǎng)及潛在維修責任進行明確界定，從而預防未來可能出現(xiàn)的爭議與糾紛。在物業(yè)交接時，物業(yè)管理團隊需執(zhí)行詳盡的交接檢查流程，細致排查各類潛在問題，一旦發(fā)現(xiàn)任何瑕疵或隱患，立即與開發(fā)商的交接團隊共同記錄并確認，確保雙方對現(xiàn)狀有清晰認知。此舉可為后續(xù)可能因建筑質(zhì)量問題引發(fā)的責任追溯提供有力依據(jù)，以便在發(fā)生侵權糾紛時依法合理地將責任歸于責任方。進入日常服務周期后，物業(yè)服務企業(yè)應加大對建筑外立面，尤其是幕墻系統(tǒng)的維護監(jiān)管力度，制定并執(zhí)行嚴格的維護管理計劃，一旦發(fā)現(xiàn)有膠條老化、鋼結構銹蝕、玻璃自爆等可能引起幕墻墜落的風險點，應立即設置醒目的警示標志牌，限制無關人員及車輛靠近，并迅速安排加固或拆除作業(yè)，以消除安全隱患。同時，物業(yè)服務企業(yè)應積極履行告知義務，通過書面形式及時向業(yè)主或業(yè)主大會通報幕墻的安全狀況及即將或已采取的安全措施，并建議啟動專項維修資金，聘請具有資質(zhì)的專業(yè)公司進行深度維護。此過程中的所有溝通記錄、報告回執(zhí)及維護實施細節(jié)均需妥善存檔，作為未來可能涉及的任何法律訴訟中的有力證據(jù)，以保障物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主雙方的合法權益。
本文系2024年中國物業(yè)管理協(xié)會課題研究工作階段性研究成果
作者單位：蘇州市建設工程質(zhì)量檢測中心有限公司