文 / 何璨 卞曉鈺（上海市物業(yè)管理事務(wù)中心維修監(jiān)督科）
上海市的第一批商品房興建于20世紀(jì)90年代中期，房齡已近30年。隨著房屋逐漸“老齡化”，大部分小區(qū)的設(shè)施設(shè)備開始面臨更新和改造，但隨之而來的問題是，一部分小區(qū)的維修資金經(jīng)過多年使用后所剩無幾，無力更新設(shè)施設(shè)備；還有一部分在更新設(shè)施設(shè)備后，小區(qū)維修資金將低于30%的警戒線，嚴(yán)重影響后續(xù)資金使用。
為扎實(shí)推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作，上海市相關(guān)主管部門多措并舉破解維修資金籌集難題，為老舊小區(qū)更新改造工作順利落地實(shí)施提供資金保障。
“項(xiàng)目化籌資”補(bǔ)缺口，解決小區(qū)大修難題
竣工于2000年的陽光歐洲城二期小區(qū)，共有203戶業(yè)主，因房齡漸長，小區(qū)房屋外墻面部分空鼓、起殼，局部甚至嚴(yán)重脫落，還有少部分出現(xiàn)開裂，約80%的房屋存在滲漏水問題。雖然之前經(jīng)常修修補(bǔ)補(bǔ)，但未能徹底解決問題，小區(qū)不少居民都希望能好好整修一下。
房屋維修需要資金，但操作起來并不容易，一旦維修資金低于初期額30%的“警戒線”后，還要每家每戶進(jìn)行續(xù)籌補(bǔ)足，實(shí)際運(yùn)作中難度不小。
在得知小區(qū)所在金橋鎮(zhèn)于2018年起對(duì)符合維修資金使用條件的老舊商品房小區(qū)維修開展補(bǔ)貼后，小區(qū)業(yè)委會(huì)重點(diǎn)圍繞“愿不愿修、誰出錢修、誰來修、誰來監(jiān)督”征詢業(yè)主意見。其中，75號(hào)至84號(hào)一排10戶業(yè)主率先達(dá)成“項(xiàng)目化籌措”維修資金的共識(shí)，成為第一批敢于“吃螃蟹”的人。
于是，在陽光一居黨總支主持下，通過召開居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、房辦、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及第三方代表等聯(lián)席會(huì)議方式，不斷優(yōu)化維修方案，討論解決疑難問題，嚴(yán)格規(guī)范操作程序，確認(rèn)每戶籌資金額，以確保項(xiàng)目順利推進(jìn)。
整修一新后的75號(hào)至84號(hào)聯(lián)排別墅，不僅外墻色彩靚麗，家家戶戶陽臺(tái)的欄桿也重新油漆過，不少住戶門口還種起了鮮花，頗有幾分歐洲小鎮(zhèn)的風(fēng)情，居民滿意度達(dá)到100%。而75號(hào)至84號(hào)房屋維修的成功經(jīng)驗(yàn)，也形成了良好的示范效應(yīng)，小區(qū)其他業(yè)主紛紛要求對(duì)自家房屋進(jìn)行維修。
陽光歐洲城二期小區(qū)以每排房屋為單位通過“項(xiàng)目化籌措”這一新做法，聚焦了最突出的問題，找到了分塊突破的方法，真正把利益相關(guān)方聚集起來，在共同解決社區(qū)治理難題的同時(shí)，促進(jìn)了鄰居間的相互溝通，也提升了居民的自治能力。
“三駕馬車”聚合力，成功續(xù)籌資金更新電梯
始建于1999年的亦園大廈，是當(dāng)時(shí)混合型商品房中的高檔小區(qū)。大廈共有10臺(tái)“高齡”電梯，均已使用超20年，由于全年無休外加超期服役，電梯故障頻發(fā)，區(qū)政府委托第三方電梯檢測機(jī)構(gòu)對(duì)亦園大廈的“高齡”電梯進(jìn)行了安全評(píng)估，電梯更新已迫在眉睫。然而，隨著多年的使用，項(xiàng)目專項(xiàng)維修資金余額已不足以支付電梯更新費(fèi)用，如何續(xù)籌“巨資”更新老舊電梯成了大難題。
小區(qū)業(yè)委會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次就專項(xiàng)維修資金續(xù)籌程序、標(biāo)準(zhǔn)以及電梯更新款的支付等問題咨詢區(qū)房管局、街道房管所等部門，在他們的專業(yè)指導(dǎo)下，因地制宜制定了專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌方案，并借著區(qū)里老舊電梯更新可享受政府補(bǔ)貼的東風(fēng)，會(huì)同居委會(huì)“三駕馬車”同向發(fā)力，啟動(dòng)維修資金續(xù)籌工作。
社區(qū)“三駕馬車”各司其職、同向同行、協(xié)同發(fā)力，一方面做好政府老舊電梯更新補(bǔ)貼政策的大力宣傳，另一方面通過將每戶業(yè)主的建筑面積及需要續(xù)籌的金額附在業(yè)主意見征詢表后的方式，讓每戶業(yè)主都能清楚、全面地了解專項(xiàng)維修資金續(xù)籌方式、分?jǐn)傇瓌t和分?jǐn)偨痤~，做到推進(jìn)過程透明公開，有效提升小區(qū)業(yè)主的知情權(quán)、參與權(quán)和建議權(quán)，讓業(yè)主對(duì)續(xù)籌維修資金開展老舊電梯更新工作更有信心。
隨著維修資金系統(tǒng)的升級(jí)，業(yè)主也可以采用微信或支付寶掃碼的方式支付款項(xiàng)，為他們交款帶來便利性的同時(shí)，更是為續(xù)籌工作按下加速鍵，續(xù)籌效率明顯高于以往。目前，亦園大廈100%完成了電梯更新專項(xiàng)維修資金續(xù)籌，三臺(tái)貨梯已完成更新并投入使用，客梯更新工程也在有序進(jìn)行。
“滴水成河”續(xù)資金，為年邁大樓“對(duì)癥下藥”
雙陽綜合大樓是一幢建造于20世紀(jì)90年代初期的獨(dú)幢大樓，總面積不到1.5萬平方米，僅居住一百多戶居民。2017年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接手該小區(qū)后，大樓的維修資金賬戶中僅有不到60萬元的專項(xiàng)維修資金。與此同時(shí)，“年邁”的大樓也渾身是病，經(jīng)過近幾年對(duì)大樓屋頂、電梯等公共設(shè)施的維修、更新和改造，到2020年底時(shí)，大樓的維修資金僅余20萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于30%的續(xù)籌警戒線，續(xù)籌工作迫在眉睫。
續(xù)籌工作啟動(dòng)的初期，無論是通過一次性續(xù)籌到50%的方式，還是分期續(xù)籌的方式，都是一筆不小的金額，大樓里多數(shù)居民覺得經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)太重，續(xù)籌工作舉步維艱。
對(duì)此，區(qū)房管局先后召開多次續(xù)籌推進(jìn)會(huì)、培訓(xùn)會(huì)，定期下發(fā)續(xù)籌工作指導(dǎo)意見，街道城建中心更是積極指導(dǎo)推動(dòng)居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同發(fā)力，協(xié)同商討續(xù)籌方案。經(jīng)過多方集思廣益，并結(jié)合大樓的實(shí)際情況，最終，小區(qū)業(yè)委會(huì)聽取區(qū)房管局和街道城建中心的指導(dǎo)意見，采用與物業(yè)費(fèi)一并收取的方式，按每平方米0.2元/月的續(xù)籌標(biāo)準(zhǔn)開展日常籌集，通過細(xì)水長流的方式“無痛”續(xù)籌維修資金。
續(xù)籌工作開展中，難免會(huì)碰到業(yè)主不理解的情況，街道協(xié)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)委會(huì)，加大續(xù)籌政策的宣傳力度，解決業(yè)主的疑問，并進(jìn)一步結(jié)合業(yè)主和小區(qū)實(shí)際情況，精準(zhǔn)施策、對(duì)癥下藥地化解續(xù)籌難題。到2023年底，續(xù)籌金額已近10萬元，相信經(jīng)過“日積跬步”，小區(qū)的維修資金日增月長，總會(huì)“滿血復(fù)活”。
住宅小區(qū)是市民群眾生活的基本場所，是城市管理的基礎(chǔ)單元，也是社會(huì)治理的重要領(lǐng)域。通過總結(jié)來自一線的成功經(jīng)驗(yàn)和有益嘗試，不斷解決維修資金在日?；鶎又卫碇械?/span>“難點(diǎn)”和“痛點(diǎn)”，化“難”為“易”，化“痛”為“通”，把超大城市的精細(xì)化治理落到實(shí)處，讓老舊小區(qū)舊貌換新顏，正是全面踐行“人民城市人民建，人民城市為人民”理念的重要體現(xiàn)。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2024年第7期）