濟(jì)南市歷下區(qū)人民法院民一庭庭長(zhǎng)張興欣
在濟(jì)南市歷下區(qū)，一方面存在大批老舊小區(qū)公共設(shè)施老化、更新成本高昂、服務(wù)水平落后的問(wèn)題，另一方面面臨新建區(qū)域物業(yè)服務(wù)不成熟、與居民需求不相適應(yīng)的問(wèn)題，同時(shí)伴隨著業(yè)主的權(quán)利意識(shí)日漸增強(qiáng)，物業(yè)服務(wù)合同糾紛數(shù)量與日俱增。這不僅給審判工作帶來(lái)了巨大的壓力，也嚴(yán)重影響了居民的生活體驗(yàn)與社會(huì)的安定和諧。為此，歷下區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱歷下法院）竭力打造預(yù)防化解物業(yè)糾紛新模式，組織法官下沉社區(qū)，開展法律講座，強(qiáng)化解紛能力，開展訴前調(diào)解，及時(shí)化解矛盾糾紛，為百姓安居樂(lè)業(yè)保駕護(hù)航，為社會(huì)和合與共貢獻(xiàn)力量。
物業(yè)糾紛案件的特點(diǎn)和產(chǎn)生原因
從2021年開始，歷下法院在對(duì)過(guò)去三年的物業(yè)糾紛進(jìn)行充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，形成了《歷下法院2018年至2021年物業(yè)糾紛案件統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告》，深刻分析物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的特點(diǎn)及產(chǎn)生原因。分析報(bào)告認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同糾紛有以下特點(diǎn)：
一是絕大多數(shù)案件系物業(yè)公司作為原告追索物業(yè)費(fèi)；
二是絕大多數(shù)案件訴訟標(biāo)的額較?。?/span>
三是結(jié)案方式以撤訴或調(diào)解方式為主；
四是物業(yè)公司勝訴率較高。
2018-2020年物業(yè)糾紛案件收案情況
而從物業(yè)服務(wù)合同糾紛的產(chǎn)生原因來(lái)看，主要包括：
一是物業(yè)公司和業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系認(rèn)識(shí)不到位，權(quán)利義務(wù)劃分不清；
二是繳費(fèi)率低的小區(qū)，物業(yè)公司和業(yè)主各有自身方面的責(zé)任；
三是部分業(yè)主的法治意識(shí)不高，對(duì)違法成本認(rèn)識(shí)不足；
四是物業(yè)公司現(xiàn)有的解紛途徑較為單一，以訴訟為主。
預(yù)防化解物業(yè)糾紛的主要舉措
經(jīng)過(guò)調(diào)研分析之后，歷下法院將訴源治理工作進(jìn)行分解，從普法宣傳、合力治理、示范訴訟、判后司法建議四個(gè)階段入手，與各職能部門協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)開展相關(guān)工作。
一是普法宣傳走在前。
為拓寬普法宣傳渠道，歷下法院組織拍攝總共16集的《法官說(shuō)法-物業(yè)篇》普法系列短片，并在視頻號(hào)、公眾號(hào)等網(wǎng)絡(luò)媒體上播放，對(duì)物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)、違法后果等問(wèn)題進(jìn)行講解，獲得了廣泛的轉(zhuǎn)發(fā)和收看，取得了良好的社會(huì)反響。針對(duì)物業(yè)糾紛中常見的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，歷下法院綜合前期審判經(jīng)驗(yàn)，精心編纂了《物業(yè)糾紛普法宣傳手冊(cè)》，并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社會(huì)群眾、相關(guān)職能部門發(fā)放萬(wàn)余冊(cè)，起到了良好的普法宣傳效果。歷下法院法官多次走進(jìn)社區(qū)開展專題講座和會(huì)談，針對(duì)業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系、雙方負(fù)有的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)公司提供服務(wù)的要點(diǎn)等問(wèn)題進(jìn)行宣傳講解，解決了群眾身邊急難愁盼的問(wèn)題，提升了群眾的法律意識(shí)，從源頭上減少物業(yè)糾紛。
二是凝聚合力治未病。
歷下法院以街道訴調(diào)對(duì)接工作站為平臺(tái)，建立一個(gè)“網(wǎng)格法官”包聯(lián)一個(gè)街道辦事處，住建部門、街道、社區(qū)、網(wǎng)格員等多方合作的“1+1+N”聯(lián)動(dòng)機(jī)制。出現(xiàn)欠交物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象的，由街道、社區(qū)、網(wǎng)格員、物業(yè)管理協(xié)會(huì)等單位對(duì)物業(yè)糾紛進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)解和甄別分流，對(duì)于物業(yè)公司存在服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題的，返回物業(yè)公司進(jìn)行整改或分流至住建部門、街道、社區(qū)、物業(yè)管理協(xié)會(huì)進(jìn)行督促整改，實(shí)質(zhì)性解決矛盾糾紛；對(duì)形成一定批量的物業(yè)糾紛，由網(wǎng)格法官對(duì)糾紛進(jìn)行“法律診斷”，在釋明法律關(guān)系、權(quán)利義務(wù)、責(zé)任范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，最大程度促成訴前調(diào)解，實(shí)現(xiàn)“調(diào)解一案，帶動(dòng)一片”。
三是示范訴訟樹典型。
對(duì)訴前調(diào)解不成的糾紛，物業(yè)公司選取一起或少量幾起先行起訴，起訴時(shí)應(yīng)向法院提交已自行催收的相關(guān)證據(jù)及進(jìn)行訴前調(diào)解未成功的《訴調(diào)對(duì)接工作表》。經(jīng)審理形成示范判決或調(diào)解后，法院將據(jù)此進(jìn)行社區(qū)宣傳，促成其他糾紛按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)解、和解。同時(shí)，建議物業(yè)公司重視財(cái)產(chǎn)保全。物業(yè)公司應(yīng)區(qū)分糾紛具體情況，對(duì)矛盾較大，自動(dòng)履行可能性較低的被訴業(yè)主，重視申請(qǐng)采取保全措施，有利于欠費(fèi)業(yè)主預(yù)測(cè)法律風(fēng)險(xiǎn)，保證生效判決的實(shí)際履行。
案件進(jìn)入審理程序后，對(duì)欠繳物業(yè)費(fèi)的糾紛采用要素式審判，向物業(yè)公司和業(yè)主分別提供《物業(yè)糾紛案件審理要素表》，直觀明確權(quán)利義務(wù)，促成訴中調(diào)解，提高審理效率。采用邀請(qǐng)業(yè)主觀摩庭審、組織巡回開庭等方式，讓業(yè)主近距離感受訴訟程序，使其對(duì)物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)有更全面客觀地理解，對(duì)本小區(qū)物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀有更客觀的評(píng)價(jià)，對(duì)自身的權(quán)利義務(wù)有更準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，有利于同小區(qū)同時(shí)期內(nèi)欠費(fèi)業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成調(diào)解或和解。
四是司法建議保長(zhǎng)效。
對(duì)于在矛盾預(yù)防、訴前調(diào)解、審判執(zhí)行等階段發(fā)現(xiàn)的突出問(wèn)題，根據(jù)問(wèn)題性質(zhì)向相關(guān)主管職能部門和物業(yè)公司發(fā)出司法建議。通過(guò)向主管職能部門送達(dá)司法建議，建議其積極履行監(jiān)管職責(zé)，督促物業(yè)公司及時(shí)有效整改。通過(guò)向物業(yè)公司負(fù)責(zé)人當(dāng)面送達(dá)司法建議，指出其在物業(yè)糾紛中暴露出的服務(wù)短板，并督促其與業(yè)主面對(duì)面交流，心貼心懇談，有針對(duì)性地進(jìn)行整改，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
物業(yè)糾紛收案數(shù)量變化
經(jīng)過(guò)不懈努力，進(jìn)入歷下法院訴訟程序的物業(yè)糾紛案件數(shù)量自2021年開始大幅度下降，從2020年的687件下降至2021年的427件、2022年的130件、2023年的74件，收案幅度年均下降超30%。這也就意味著，絕大多數(shù)的物業(yè)糾紛在萌芽階段或者訴前階段，順利實(shí)現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性化解。在許多居民人數(shù)眾多、往年物業(yè)糾紛高發(fā)的社區(qū)，業(yè)主不再因?yàn)閷?duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和態(tài)度不滿而進(jìn)行投訴，物業(yè)公司不再因?yàn)闃I(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)而訴諸法院，甚至成為物業(yè)領(lǐng)域的“無(wú)訟社區(qū)”。這充分證明，歷下法院的物業(yè)糾紛訴源治理工作是卓有成效的，不僅大大減輕了審判業(yè)務(wù)壓力，也有效提升了社區(qū)的人居環(huán)境，保障了社區(qū)的安定和諧。
本文節(jié)選自濟(jì)南市歷下區(qū)人民法院民事審判一庭庭長(zhǎng)張興欣在物業(yè)管理行業(yè)“總對(duì)總”訴調(diào)對(duì)接機(jī)制試點(diǎn)工作推進(jìn)會(huì)暨“良法善治與行業(yè)發(fā)展”物業(yè)管理法治論壇上的發(fā)言