物業(yè)工作人員正在消防控制室檢查消防安全設(shè)備
文 / 歐志海（中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)設(shè)施設(shè)備技術(shù)委員會(huì)副主任兼消防專業(yè)組組長）
隨著城市化進(jìn)程的加快，高層建筑如今越來越普遍。然而，高層建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)和周圍環(huán)境都比較復(fù)雜，一旦發(fā)生火災(zāi)，很難對其進(jìn)行快速有效地控制，從而給人們的生命財(cái)產(chǎn)安全帶來巨大威脅。鑒于此，本文根據(jù)高層建筑消防安全難點(diǎn)進(jìn)行分析，并針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出幾點(diǎn)應(yīng)對建議。
高層建筑消防安全難點(diǎn)
如果要給高層建筑消防安全的難點(diǎn)排一個(gè)序，排在首位的肯定是逃生和救援困難。因?yàn)楦邔咏ㄖ臉菍颖容^多，且火災(zāi)發(fā)生時(shí)，電梯是不可使用的，只能通過走樓梯這一方式來進(jìn)行疏散，樓梯容納量有限必定會(huì)引發(fā)擁堵、踩踏事件，而來不及疏散的人員則有被煙火熏死或燒死的可能性，后果相當(dāng)嚴(yán)重。
另外，現(xiàn)有的高層建筑有些已經(jīng)超過了消防車輛及設(shè)備的防救火范疇，以至于達(dá)不到及時(shí)控制火勢的目的，特別是消防水供給量及供水高度在達(dá)不到要求時(shí)，會(huì)延誤滅火的恰當(dāng)時(shí)機(jī)，給火災(zāi)撲救工作帶來困難。并且，火災(zāi)發(fā)生時(shí)，在高層建筑的空間范圍內(nèi)會(huì)聚集大量的煙氣和水蒸氣，多種排煙設(shè)備的自動(dòng)切斷加大了通道內(nèi)排煙的困難程度。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在高層建筑火災(zāi)中大約有70%～80%的人員死于煙氣中毒所導(dǎo)致的窒息死亡。
除了以上兩大難點(diǎn)外，對于民用住宅高層建筑，還有許多潛在的消防安全隱患。例如，在一些修建時(shí)間較長的小區(qū)，消防器材配備不全、丟失，或者長期癱瘓現(xiàn)象普遍，影響撲救或逃生；居民違規(guī)將電動(dòng)自行車入戶或在樓梯間、安全出口等公共區(qū)域停放、充電，以及充電場所缺乏火災(zāi)監(jiān)測、撲救等措施，對消防安全造成潛在威脅；小區(qū)車位緊張或居民消防安全意識(shí)不足，導(dǎo)致消防通道被占用，發(fā)生火災(zāi)后消防車輛不能及時(shí)到達(dá)著火點(diǎn)，延誤最佳救援時(shí)機(jī)；家用電器多，用電負(fù)荷大、違規(guī)使用大功率電器、違規(guī)私拉亂接電器線路、大功率電器與可燃物未保持安全距離等火災(zāi)隱患突出；有些居民為方便出入，將防火門隨意敞開，一旦發(fā)生火災(zāi)，防火門不能及時(shí)阻止火勢蔓延和煙氣擴(kuò)散，可能造成更大傷亡；隨意將雜物或廢棄物品堆放在陽臺(tái)、樓梯口、通道等處，一不小心可能會(huì)成為火災(zāi)的助燃物，也會(huì)變成逃生的“絆腳石”。
物業(yè)管理應(yīng)對方案
由于高層建筑的特殊性，在某種程度上增加了物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好消防安全管理的難度。因此，在實(shí)際工作中，建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)要堅(jiān)持“預(yù)防為主、消防結(jié)合”的原則，做到以下幾點(diǎn)。
保證逃生通道暢通無阻。消防通道暢通是火災(zāi)救援能否及時(shí)的關(guān)鍵點(diǎn)之一，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)采取工作清單式管理制度，嚴(yán)格要求任何個(gè)人與單位不得圈占、遮擋及占用消防車道、通道、安全出口等，在人員密集的地方門窗要能夠打開，保證火災(zāi)發(fā)生時(shí)能夠快速逃生，制定并嚴(yán)格遵循消防規(guī)定，必要時(shí)可申請與消防部門協(xié)作。
清查老舊高層建筑隱患。在一些老舊高層住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要聘請具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的消防檢測公司或消防風(fēng)險(xiǎn)評估專家，對老舊高層建筑火災(zāi)隱患進(jìn)行詳細(xì)的檢測和風(fēng)險(xiǎn)評定，發(fā)現(xiàn)問題可向業(yè)主委員會(huì)和轄區(qū)消防監(jiān)管部門進(jìn)行匯報(bào)和請示，由業(yè)主委員會(huì)請有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位制定整改方案并實(shí)施，達(dá)到《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》和其他消防法律法規(guī)的要求。另外，根據(jù)老舊高層建筑火災(zāi)發(fā)生比例較高的特點(diǎn)，筆者建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取消防保險(xiǎn)機(jī)制來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，避免火災(zāi)發(fā)生時(shí)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
強(qiáng)化日常消防檢查維護(hù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)實(shí)行逐級、逐崗簽訂《安全（消防）責(zé)任書》，實(shí)施安全考核制度，強(qiáng)化消防設(shè)施的日常檢查和維護(hù)保養(yǎng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理問題。例如，采取臺(tái)賬式管理制度，對消防設(shè)施進(jìn)行定期檢查和測試，確保其性能可靠、完好無損；對損壞、老化或失效的消防設(shè)施進(jìn)行及時(shí)更換或修復(fù)，提高消防設(shè)施的完好率；利用智慧消防系統(tǒng)對消防車道、消防樓梯、疏散通道、安全出口等易被車輛和障礙物堵塞的地方進(jìn)行監(jiān)控并及時(shí)處置。
充分發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢。2021年8月1日實(shí)施的《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》要求，“高層民用建筑消防控制室應(yīng)實(shí)行24時(shí)值班制度，每班應(yīng)不少于2名值班人員。值班操作人員應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)等級的消防行業(yè)特有工種職業(yè)資格證書”。然而，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)特別是中小企業(yè)而言，這項(xiàng)要求帶來的經(jīng)濟(jì)成本壓力卻是相當(dāng)大。因此，根據(jù)國家對高層建筑消防法規(guī)的要求，如果原高層建筑已建設(shè)有智慧消防系統(tǒng)的，可以與業(yè)主建議或商量，把智慧消防系統(tǒng)升級為消防控制室單人值班系統(tǒng)，充分發(fā)揮消防物聯(lián)網(wǎng)與消防大數(shù)據(jù)技術(shù)的優(yōu)勢，降低自身的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和成本開支。
合理利用消防保險(xiǎn)機(jī)制。在國外通常的做法，是利用保險(xiǎn)機(jī)制，讓保險(xiǎn)公司發(fā)揮督促責(zé)任人對火災(zāi)進(jìn)行監(jiān)督的優(yōu)勢，協(xié)助健全消防監(jiān)督檢查機(jī)制，減少高層建筑火災(zāi)隱患，提升建筑的火災(zāi)防控管理能力，減少火災(zāi)發(fā)生概率，同時(shí)也能分擔(dān)建筑火災(zāi)的損失，并且降低政府和管理單位對建筑火災(zāi)損失的承擔(dān)能力和賠償壓力。
加強(qiáng)與消防監(jiān)督部門的聯(lián)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方面要主動(dòng)與消防部門加強(qiáng)聯(lián)系，最好設(shè)置消防專班，積極邀請消防部門提供業(yè)務(wù)指導(dǎo)，從而減少違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生；另一方面，可以聘請消防部門定期為業(yè)主講解用水用電等安全知識(shí)，針對消防設(shè)施使用操作組織教學(xué)，尤其是講解滅火器與消火栓等重要消防器材的正確使用方法；最后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)在項(xiàng)目內(nèi)時(shí)常組織消防演練活動(dòng)，以此增強(qiáng)人員消防安全意識(shí)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除消防通道堵塞或設(shè)備損壞等各類隱患。
全面排查電動(dòng)自行車違規(guī)停放、充電問題。對現(xiàn)存的電動(dòng)自行車停放充電場所，應(yīng)按照國家相關(guān)規(guī)定或地方標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面排查，如有達(dá)不到要求的，可參照如下工作指南予以整改。例如，按“五個(gè)一”（設(shè)置一套簡易噴淋設(shè)施；配置一套獨(dú)立式煙感報(bào)警裝置；配備一套智能充電設(shè)施；安裝一套視頻監(jiān)控系統(tǒng)，并納入城市火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管控中心預(yù)警監(jiān)控；設(shè)置一個(gè)電動(dòng)自行車火災(zāi)防范知識(shí)宣傳欄）標(biāo)準(zhǔn)增設(shè)火災(zāi)防范設(shè)施，經(jīng)費(fèi)可從應(yīng)急維修基金支出。如果“五個(gè)一”標(biāo)準(zhǔn)暫時(shí)做不到，最起碼應(yīng)立即把那些已改為電動(dòng)自行車停放充電場所的架空層（底層），在與上層或下層連接處增設(shè)防火分隔措施。例如，在架空層四周增設(shè)防火挑檐；封堵與架空層有煙囪效應(yīng)的垂直管、井或其他建筑結(jié)構(gòu)等，可在發(fā)生火災(zāi)時(shí)防止火勢蔓延擴(kuò)大，將損失控制在最小范圍。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在設(shè)置電動(dòng)自行車停放充電場所時(shí)，不能只考慮業(yè)主使用方便和經(jīng)營收入需求，一定要按照消防法規(guī)和當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)去執(zhí)行，避免建設(shè)程序出現(xiàn)違法違規(guī)的問題。
綜上所述，在高層建筑消防安全管理方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定應(yīng)對方案需要從多個(gè)方面入手。只有這樣，才能確保高層建筑在火災(zāi)發(fā)生時(shí)能夠迅速應(yīng)對，最大程度地保障業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。