文 / 宋安成
近些年，由于一些物業(yè)管理不規(guī)范事件被曝光，個別物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主、業(yè)委會之間矛盾日益加劇。各大網(wǎng)絡平臺上涌現(xiàn)出各種呼吁取消物業(yè)管理的言論。
取消物業(yè)管理是一個偽命題
我們認真分析有關取消物業(yè)管理的言論，可以發(fā)現(xiàn)它實際包含了兩層意思：一方面是取消物業(yè)管理本身；一方面則是建議取消物業(yè)服務企業(yè)。取消物業(yè)管理的提法觸及我們社區(qū)管理的整體框架，涉及整個物業(yè)管理制度的全面變革，因此更為復雜，所涉及的問題也更為廣泛。而關于取消物業(yè)服務企業(yè)的討論，則主要集中在物業(yè)管理形式的轉變上，可能從現(xiàn)有的物業(yè)服務企業(yè)模式轉變?yōu)槠渌鼮楹线m的物業(yè)管理模式，相對而言，這一層面的討論更為簡單。
先來看關于取消物業(yè)管理的討論。我們首先需要明確一點：取消物業(yè)管理是一個偽命題，因為只要有房屋的存在，物業(yè)管理就必然存在，只是管理主體和形式可能有所不同。
以上海為例，20世紀80年代的系統(tǒng)公房是由教育系統(tǒng)、文化系統(tǒng)等自行建造的房屋，這些房屋由單位分配給員工，后又出售給員工，房屋的物業(yè)管理工作均由這些單位的后勤部門來負責。后來，隨著市場化進程的推進，這些房屋的管理逐漸轉由物業(yè)管理公司負責，形成了我們現(xiàn)在所熟知的市場化物業(yè)管理模式。即便在一些規(guī)模較小、沒有電梯的小區(qū)，業(yè)委會自行組織一兩名保潔員、保安員和維修工來進行小區(qū)公共區(qū)域的服務，應對業(yè)主的報修，這同樣是物業(yè)管理的一種形式。
從法律規(guī)定角度來看，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第2條之規(guī)定，物業(yè)管理是指：“業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與秩序的活動。”這一規(guī)定實際上是明確了我國目前的物業(yè)管理基本模式，即由物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)的公共部位進行統(tǒng)一管理。然而，《中華人民共和國民法典》第284條規(guī)定則提供了更為靈活的選擇。根據(jù)該條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。這意味著，物業(yè)管理的主體和形式可以是多樣化的，并不局限于《物業(yè)管理條例》所規(guī)定的狹義物業(yè)管理模式。
因此，物業(yè)管理是不可或缺的，它是現(xiàn)代居住業(yè)態(tài)和居民居住環(huán)境的公共區(qū)域和設備設施管理的重要組成部分，所謂取消物業(yè)管理都是一個不切實際的偽命題。我們應該更多地關注如何完善和改進物業(yè)管理，以適應不斷變化的社會需求和發(fā)展趨勢，而不是簡單地呼吁取消物業(yè)管理。
取消物業(yè)服務企業(yè)不可行
既然物業(yè)管理必不可少，那么，關于現(xiàn)行物業(yè)管理模式的核心組成部分——物業(yè)服務企業(yè)是否會被取消，我們進一步展開討論。
根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第2條的規(guī)定，我國當前的物業(yè)管理模式以物業(yè)服務企業(yè)為主導，這種模式在數(shù)量上占據(jù)了絕對多數(shù)。相比之下，由業(yè)主自行管理或脫離物業(yè)管理公司管理的模式在數(shù)量上是極少的。這一現(xiàn)象背后的原因錯綜復雜，其中，制度因素起到了關鍵作用。在2015年以前，國家對物業(yè)管理實施資質管理的要求，即從事物業(yè)管理工作的企業(yè)要具備相應的資質，這在很大程度上限制了其他物業(yè)管理模式的發(fā)展空間。直到2007年生效的《物權法》中明確規(guī)定了三種物業(yè)管理模式，使得即使沒有物業(yè)服務企業(yè)的參與，物業(yè)管理工作也在制度上有了合法依據(jù)。
除了制度因素外，由物業(yè)服務企業(yè)進行管理，更多的是現(xiàn)實需求所推動。1981年3月，內(nèi)地誕生了真正的現(xiàn)代意義上的“商品房”——深圳東湖麗苑，這也標志著內(nèi)地首個實行市場化物業(yè)管理的小區(qū)誕生。在此之前，深圳和其他城市一樣，房屋管理主要依據(jù)房產(chǎn)歸屬，住宅區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生由環(huán)衛(wèi)部門和居委會管理，綠化由園林處管理，而并未實行統(tǒng)一的商品化管理?！皣鷫?nèi)物管”模式源于我國住宅物業(yè)多為圍合式小區(qū)這一獨特布局。這種小區(qū)模式使得我國物業(yè)管理具有其特殊性，大大增加了物業(yè)管理的服務內(nèi)容，法律關系也變得更為復雜。圍墻將小區(qū)內(nèi)外隔離開來，從此，小區(qū)安全、設備設施維護、業(yè)主矛盾調解以及公共區(qū)域的保潔、綠化與維修等工作均由物業(yè)服務企業(yè)來負責。理論上，小區(qū)業(yè)委會可以聘請專業(yè)公司來處理這些事務，但實際上，物業(yè)管理除了基礎的保安、保潔工作外，其他各類工作和協(xié)調事務繁雜瑣碎，大多數(shù)業(yè)委會根本無力處理，基本上只有選擇物業(yè)管理公司來“代勞”。
基于此，我們有必要詳細討論一下由業(yè)委會來組織小區(qū)的物業(yè)管理所存在的局限性。
首先，中國社區(qū)規(guī)模龐大，使得自治管理的操作性面臨較大挑戰(zhàn)。與國外的公寓住宅相比，我國小區(qū)最為明顯的一個特點就是規(guī)模較大，住戶眾多，因此業(yè)主大會的召開變得格外困難。一個小區(qū)擁有上千個業(yè)主已不罕見，而在大城市中，擁有數(shù)千個、上萬個業(yè)主的小區(qū)也不在少數(shù)。組織這些數(shù)以千計、萬計的自治意識不強的業(yè)主群體，讓每個人都能充分表達意見，從一定意義上講，沒有可操作性。特別是在北京、上海等城市的某些樓盤中，業(yè)主流動性強，這使得作為小區(qū)意志機關的業(yè)主大會根本難以穩(wěn)定和正常地運作。這些因素綜合起來，導致業(yè)委會在組織小區(qū)物業(yè)管理方面的可行性受到較大限制。
其次，業(yè)主委員會作為推行業(yè)主自治管理的執(zhí)行機關，在實際運作中卻常常因自身問題成為自治管理的障礙。從現(xiàn)行制度規(guī)定來看，業(yè)委會應負責日常的自治管理工作，但我國目前的業(yè)委會制度本身又存在諸多不足，法律對其地位的界定并不明確，導致備案制下的業(yè)委會可能隨時“罷工”，使得自治管理陷入困境?，F(xiàn)實中，運作不正常的業(yè)委會占據(jù)相當大的比例，而那些所謂正常運作的業(yè)委會有相當一部分還面臨著難以監(jiān)管、權力無限擴張等問題。如果推行業(yè)主自治，可能會引發(fā)少數(shù)業(yè)主利用物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾，操縱業(yè)委會、控制業(yè)主大會，以不正當?shù)氖侄?，借業(yè)主自治之名，謀求個人或特定群體的利益。
從當前物業(yè)管理的一些典型案例來看，業(yè)主委員會已經(jīng)成為媒體和公眾關注的焦點，有關業(yè)委會的負面報道也屢見不鮮。因此，在推行業(yè)主自治過程中，如何有效地規(guī)范和監(jiān)督業(yè)委會行使業(yè)主賦予的執(zhí)行機關權力，防止其被濫用或成為謀取私利的工具，是我們必須認真面對和深入思考的問題。
最后，目前的勞動用工制度、稅收制度、財務制度也構成業(yè)主推行自治管理的障礙。在勞動用工制度方面，業(yè)主大會、業(yè)委會作為社會團體法人，其資格尚未得到明確，也沒有組織機構代碼證，從而無法直接以自己的名義聘用人員，也無法為員工繳納社會保險。因此，為了實現(xiàn)有效的自治管理，必須明確業(yè)委會的法律地位。就稅收制度角度來講，目前物業(yè)管理公司收取的物業(yè)管理費，除了代收代付的公共事業(yè)收費外，通常需要繳納營業(yè)稅、所得稅。然而，如果取消了物業(yè)管理公司這一環(huán)節(jié)，稅務處理方式將如何調整？是否意味著不需要交稅了？這些問題都需要得到妥善解決。此外，由于業(yè)委會并非企業(yè)法人，其在目前的國家財務制度下的財務處理也是一個待解決的問題。業(yè)委會應當適用哪些財務制度？如何管理和使用收取的物業(yè)管理費？這些都是推行業(yè)主自治管理所面臨的實際問題。
綜上所述，取消物業(yè)服務企業(yè)并實行業(yè)主自治管理，在當前階段，對于絕大多數(shù)社區(qū)而言并不具備可行性。未來是否有更大的空間來推進業(yè)主自治的發(fā)展，取決于多方面因素，包括業(yè)委會制度的發(fā)展與健全、政府社區(qū)執(zhí)法職責的落實、業(yè)主自治意識的提升與成熟等。
目前，取消物業(yè)管理的呼聲之所以存在，直接的原因還是當前物業(yè)服務存在不足，引發(fā)業(yè)主不滿。這一問題也得到了業(yè)內(nèi)的廣泛關注，許多行業(yè)領袖紛紛發(fā)聲。其中，有的從物業(yè)管理公司角度出發(fā)，呼吁提升物業(yè)管理公司服務質量，加強品牌建設和維護；有的從業(yè)主角度出發(fā)，倡導業(yè)主自治自律，以減少“公地悲劇”現(xiàn)象；還有的從政府監(jiān)管角度提出，政府應切實履行管理職責，如加強對違章、停車等方面的管理。由此可見，目前，物業(yè)服務讓業(yè)主不滿意是多方面的原因造成的，不能簡單通過取消物業(yè)管理來解決問題。隨著社會分工的細化和業(yè)主自治意識的增強，物業(yè)管理行業(yè)可能會不斷經(jīng)歷變革。例如，由業(yè)委會主導，由專業(yè)公司提供專項服務的管理模式值得進一步探討。然而，至少在相當長的一段時間內(nèi)，無論是取消物業(yè)管理，還是取消物業(yè)服務企業(yè)，都不具備可行性。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2024年第3期）
作者系中國物業(yè)管理協(xié)會法律政策專業(yè)委員會副秘書長、上海錦天城律師事務所高級合伙人