重慶永川區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)委會、區(qū)高新區(qū)法庭聯(lián)合調(diào)解奧蘭半島物業(yè)糾紛。
文/佟亮（重慶市永川區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會）
重慶市永川區(qū)堅(jiān)持問題導(dǎo)向，在區(qū)委的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，區(qū)委組織部會同區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(以下簡稱住建委)、區(qū)人民法院、區(qū)司法局、區(qū)信訪辦等單位，啟動黨建統(tǒng)領(lǐng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛化解工作，把黨支部建在小區(qū)，推動在職黨員回小區(qū)報到開展志愿服務(wù)，發(fā)揮基層黨組織發(fā)現(xiàn)問題、解決問題的“前哨”“探頭”作用，讓小區(qū)居民找得到人、辦得了事；建立小區(qū)“1+1+1+N”圓桌會議制度，由小區(qū)黨組織召集業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主代表參與，及時協(xié)商化解物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛。
對小區(qū)無法解決的事項(xiàng)，層層上報至社區(qū)、鎮(zhèn)街、區(qū)主管部門，通過人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、司法調(diào)解、行政調(diào)解有機(jī)結(jié)合，最大限度地促使矛盾以訴前調(diào)解形式解決，把各種不穩(wěn)定因素化解在家門口，化解在萌芽狀態(tài)。
截至目前，永川區(qū)中心城區(qū)251個物業(yè)小區(qū)實(shí)現(xiàn)建立黨組織全覆蓋，并逐步向鎮(zhèn)域中心場鎮(zhèn)拓展，7800余名黨員回小區(qū)報到，發(fā)揮先鋒模范作用，一批困擾老百姓多年的急難愁盼問題有效解決，惠及人口55萬余人，涉物業(yè)管理矛盾糾紛問題批次、人次同比下降25.5%、36.1%。
訴前溫情調(diào)解，讓物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛化解在基層
“同志，我家衛(wèi)生間下水道從2018年開始就多次反灌堵塞，找物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映未處理?，F(xiàn)在我就是到你們區(qū)住建委物業(yè)管理科反映一下情況并錄個像，為下一步打官司做準(zhǔn)備!”“老師，你莫著急!有什么事情，我們坐下來慢慢談，實(shí)在不行再走司法程序!”
這是2023年2月22日，永川區(qū)宇界·維詩卡小區(qū)的一位業(yè)主朱女士走進(jìn)區(qū)住建委物業(yè)管理科辦公室反映情況的場景。
原來，家住宇界·維詩卡小區(qū)的業(yè)主朱女士，家中衛(wèi)生間的下水道多次反灌堵塞，正常生活受到嚴(yán)重影響。她曾向該小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映，要求徹底解決這一問題，但一直未果。在咨詢律師后，朱女士準(zhǔn)備向永川區(qū)住建委物業(yè)管理科報備后走司法程序解決問題。
在得知這一情況后，永川區(qū)住建委立即牽頭組織區(qū)法院、中山路街道辦事處、物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會(以下簡稱物調(diào)委)、小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人以及業(yè)主朱女士在永川區(qū)社會治理中心調(diào)解室(101室)召開調(diào)解會。
經(jīng)多部門協(xié)調(diào)，明確由小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)牽頭按程序申請物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行管道改造，徹底解決下水道反灌問題，由區(qū)住建委物業(yè)管理科、中山路街道負(fù)責(zé)督促。經(jīng)過近半個月的整改，朱女士家下水管道反灌堵塞問題得到了徹底解決，至今未出現(xiàn)反灌現(xiàn)象。
11月10日，永川區(qū)住建委物業(yè)管理科負(fù)責(zé)人與物調(diào)委工作人員到朱女士家回訪時，她感激地說，“感謝區(qū)住建委物業(yè)管理科、物調(diào)委的調(diào)解，徹底解決了我家的煩心事!”一場即將對簿公堂的物業(yè)服務(wù)糾紛終于畫上圓滿句號。
實(shí)際上，在永川區(qū)，類似這樣在訴前成功調(diào)解的物業(yè)服務(wù)糾紛案例還有很多。從2021年9月以來，永川區(qū)每一件向區(qū)法院提交的物業(yè)服務(wù)糾紛案件都會通過人民法院服務(wù)公眾平臺委派到區(qū)物調(diào)委。
除此之外，永川區(qū)住建委還積極主動與區(qū)法院對接，對每一件物業(yè)服務(wù)糾紛案件都開展訴前調(diào)解(一般經(jīng)雙方當(dāng)事人同意后可通過電話溝通、現(xiàn)場調(diào)解、視頻調(diào)解等方式進(jìn)行)。
截至目前，區(qū)物調(diào)委接受區(qū)法院委派的案件達(dá)3528件，訴前調(diào)解率達(dá)100%。通過人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、司法調(diào)解等訴前調(diào)解措施，永川區(qū)涉物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛問題人次同比下降36.1%，物業(yè)服務(wù)合同糾紛民事一審案件收結(jié)量同比下降29.3%，真正實(shí)現(xiàn)了把小區(qū)物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛化解在基層。
部門“同頻共振”，協(xié)調(diào)解決社區(qū)治理難題
永川區(qū)中山路街道陽光尚城小區(qū)，共有12棟高層住宅。
2019年，因消防管網(wǎng)漏水嚴(yán)重導(dǎo)致高層消防管道無水而被列入高層建筑消防用水問題整治重點(diǎn)小區(qū)。此后，因業(yè)委會內(nèi)部意見不統(tǒng)一，小區(qū)消防設(shè)施改造問題遲遲沒有解決。
2021年底，業(yè)委會與業(yè)主矛盾升級，業(yè)委會選擇解體，導(dǎo)致消防設(shè)施改造再次擱置。
2022年，在永川區(qū)委組織部的推動下，小區(qū)黨組織成立，由區(qū)職教中心在職黨員擔(dān)任黨組織書記，經(jīng)多方了解，問題關(guān)鍵在于消防設(shè)施改造合同價格過高遭小區(qū)業(yè)主抵制。
為此，2022年8月，永川區(qū)委組織部、區(qū)住建委牽頭，組織區(qū)消防支隊(duì)、中山路街道、物調(diào)委、陽光尚城小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與施工方重新談判，使消防設(shè)施改造費(fèi)用從之前的90多萬元下降至30萬元。11月16日，經(jīng)過兩個多月的施工，小區(qū)消防設(shè)施改造順利通過驗(yàn)收。如今，陽光尚城小區(qū)高層建筑消防用水問題終于徹底解決。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，永川區(qū)通過黨建統(tǒng)領(lǐng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛化解，逐步形成了全社會積極參與共建共治共享的濃厚氛圍。
在區(qū)級層面，黨建統(tǒng)領(lǐng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛化解“朋友圈”從最開始的區(qū)委組織部、區(qū)住建委拓展到包括區(qū)人民法院、區(qū)司法局、區(qū)信訪辦、區(qū)民政局、區(qū)物業(yè)管理協(xié)會在內(nèi)的18個單位;
在街道層面，推動區(qū)屬機(jī)關(guān)企事業(yè)單位、駐區(qū)單位、“兩新”組織等與街道共駐共建;
在社區(qū)層面，聘請駐社區(qū)單位黨員為社區(qū)兼職委員，普遍撬動居委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會、公益組織、志愿服務(wù)隊(duì)、在職黨員等多元力量深度參與小區(qū)治理，實(shí)現(xiàn)了治理資源從“分散型”向“規(guī)模型”轉(zhuǎn)變。
目前，通過黨建統(tǒng)領(lǐng)、多方聯(lián)動，永川區(qū)成功協(xié)調(diào)解決了一個又一個的小區(qū)亂搭亂建、化糞池堵塞、生命通道占用等問題，確保了鄰里糾紛不出樓棟、小事不出小區(qū)、大事不出社區(qū)。
重慶永川區(qū)住建委、區(qū)高新區(qū)法庭、區(qū)市場監(jiān)管局等調(diào)解開發(fā)商與物業(yè)公司地下車庫管理糾紛。
探索星級管理，讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)化解糾紛更主動
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不作為導(dǎo)致小區(qū)失管一直是引發(fā)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域矛盾糾紛的重要原因。2023年5月，永川區(qū)住建委會同區(qū)公安局、城市管理局、消防救援支隊(duì)、街道、社區(qū)等，通過綜合各專項(xiàng)工作評價，對永川89家物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展了星級考評、打分。有了這個抓手，永川區(qū)涉物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛問題得到更快解決，收獲了居民的點(diǎn)贊和肯定。
永川區(qū)住建委物業(yè)管理科負(fù)責(zé)人說，有了永川物業(yè)服務(wù)企業(yè)星級管理和信用考評辦法這個抓手，這種情況大為改善，也為法院處理小區(qū)物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛提供了一定“依據(jù)”和“參考”。
據(jù)了解，永川物業(yè)服務(wù)企業(yè)星級管理和信用考評辦法規(guī)定，群眾投訴、信訪等經(jīng)查實(shí)屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任的每件減1分，重復(fù)信訪加倍扣分。企業(yè)分值被扣減到70分(滿分為100分)以下后，將被評定為黃牌企業(yè)。
黃牌企業(yè)在三個月內(nèi)必須完成整改，逾期未整改或整改不合格的，區(qū)住建委將依法對企業(yè)或者企業(yè)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人予以通報批評或處罰，并根據(jù)情況予以重點(diǎn)監(jiān)管、審查，限制其參加物業(yè)管理項(xiàng)目投招標(biāo)活動。
短短幾個月時間，這一辦法的效果就充分體現(xiàn)出來了。在永川區(qū)中山路街道、勝利路街道、南大街街道，許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅采取有力措施提升服務(wù)質(zhì)量，及時解決業(yè)主反映的問題，而且開展各種延伸便民服務(wù)，滿足業(yè)主合理訴求，密切與業(yè)主的關(guān)系。譬如，一些企業(yè)開辦的老年食堂和四點(diǎn)半課堂就方便了業(yè)主，也贏得了業(yè)主的點(diǎn)贊。
永川區(qū)通過啟動黨建統(tǒng)領(lǐng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛化解工作，實(shí)施物業(yè)管理品質(zhì)提升行動，完成了對轄區(qū)內(nèi)87個物業(yè)服務(wù)企業(yè)、223個物業(yè)小區(qū)的專項(xiàng)整治，切實(shí)把物業(yè)管理真正融入基層治理，持續(xù)為民生“加碼”，為幸?！疤崴佟?，有效提升了居民的獲得感、幸福感和安全感。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2023年第11期）