文/ 虞曉芬
房地產(chǎn)業(yè)是以土地和房屋為對(duì)象，集開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、維修、服務(wù)和管理等全生命周期多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。在新華社、央視日前的“權(quán)威訪談”中，在談及構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出“建立房屋從開(kāi)發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制，包括改革開(kāi)發(fā)方式、融資方式、銷(xiāo)售方式，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等制度”，其內(nèi)涵豐富實(shí)在，不僅明確了構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的路徑，而且為構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式指明了方向，為實(shí)現(xiàn)人人“住有宜居”和推動(dòng)房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈高質(zhì)量發(fā)展提供新動(dòng)力和制度保障。
過(guò)去20多年，為適應(yīng)城鎮(zhèn)化快速發(fā)展、房產(chǎn)品普遍短缺的市場(chǎng)環(huán)境，我國(guó)形成了城市政府單一主體出讓土地，開(kāi)發(fā)商以高價(jià)競(jìng)爭(zhēng)性獲取開(kāi)發(fā)用地，以銀行和預(yù)售款為主要融資渠道，以商品房預(yù)售制為主要銷(xiāo)售方式，以規(guī)模擴(kuò)張為主要特征的發(fā)展模式。過(guò)去的發(fā)展模式解決了人口大規(guī)模向城市集聚過(guò)程中住房“有沒(méi)有”的問(wèn)題，但也帶來(lái)了一些質(zhì)量問(wèn)題和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，特別是重銷(xiāo)售輕租賃、重開(kāi)發(fā)輕服務(wù)、重增量輕存量資產(chǎn)管理的產(chǎn)業(yè)供給結(jié)構(gòu)已不適應(yīng)新市場(chǎng)環(huán)境。隨著城鎮(zhèn)化速度放緩、住房面積已達(dá)到較高水平，房地產(chǎn)業(yè)需求結(jié)構(gòu)正發(fā)生質(zhì)的重大變化，新增房地產(chǎn)需求量見(jiàn)頂回落，存量房管理與服務(wù)規(guī)模越來(lái)越大，居民對(duì)“好房子”“好小區(qū)”全生命周期品質(zhì)居住需求越來(lái)越高，市場(chǎng)從以增量為主轉(zhuǎn)向增量與存量并重、數(shù)量與質(zhì)量兼顧，與之相適應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)供給結(jié)構(gòu)及制度應(yīng)盡快作出調(diào)整。
一是加快迭代以“好房子”“好小區(qū)”為核心目標(biāo)的品質(zhì)房產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。從設(shè)計(jì)規(guī)范源頭抓起，定期評(píng)估和修訂規(guī)范，確保與最新科學(xué)研究和品質(zhì)需求相符；加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)單位和施工單位的監(jiān)督與檢查，確保其按照設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工；推廣建筑工地?cái)?shù)字化、智能化、網(wǎng)絡(luò)化管理，實(shí)現(xiàn)施工質(zhì)量全過(guò)程監(jiān)管；大力發(fā)展綠色建筑；推行“先驗(yàn)房后交房”等制度；強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施與住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)同步規(guī)劃設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收、同步交付 “四同步”，建設(shè)完整社區(qū)。穩(wěn)步推進(jìn)銷(xiāo)售方式改革，探索定金制，鼓勵(lì)現(xiàn)房銷(xiāo)售，嚴(yán)格預(yù)售資金管理。積極發(fā)展REITs等金融工具，提高開(kāi)發(fā)企業(yè)直接融資比重。
二是加快拓展以“安全+活力”為核心目標(biāo)的存量房更新改造與資產(chǎn)管理新空間。改革開(kāi)放45年來(lái)，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量從不到14億平方米增至約350億平方米，城鎮(zhèn)住房套數(shù)從約3100萬(wàn)套增至約3.5億萬(wàn)套，加上商辦物業(yè)、政務(wù)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等已形成世界上規(guī)模最大的存量物業(yè)，均面臨房屋保養(yǎng)、維修、更新改造等問(wèn)題?！捌咂铡睌?shù)據(jù)顯示，居住在1979年以前的住房總戶數(shù)占比2.98%，1980年~1999年總戶數(shù)占比28.28%，這些住房將陸續(xù)進(jìn)入更新期。存量房的安全管理、運(yùn)維管理、更新改造、經(jīng)紀(jì)服務(wù)、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等隱含巨大需求與發(fā)展?jié)摿?。一方面，?guó)家要加快謀劃建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等制度，建立和完善相關(guān)法律制度，實(shí)現(xiàn)應(yīng)檢盡檢、該修即修、能改則改；另一方面，支持開(kāi)發(fā)企業(yè)積極介入存量房更新改造與資產(chǎn)管理，充分發(fā)揮懂需求、善經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，在發(fā)展住房租賃、養(yǎng)老房產(chǎn)、存量房更新與資產(chǎn)管理等領(lǐng)域開(kāi)辟新賽道，賦能城市新活力。中國(guó)香港、日本一些大型房企在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高潮結(jié)束后，開(kāi)發(fā)收入占比降至20%~30%，收入大量來(lái)自資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，值得我們學(xué)習(xí)與借鑒。國(guó)家要構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式相配套的制度體系，城市政府也要積極應(yīng)用好城市體檢結(jié)果，補(bǔ)齊片區(qū)功能短板，提升存量物業(yè)的價(jià)值。
三是加快發(fā)展以“好社區(qū)”“好城區(qū)”為核心目標(biāo)的物業(yè)服務(wù)?，F(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)與“好社區(qū)”“好城區(qū)”要求仍有較大差距，也具有很大的發(fā)展空間。一方面，物業(yè)企業(yè)要進(jìn)一步優(yōu)化公司治理，提升專業(yè)能力，要加大智慧物業(yè)的應(yīng)用與推廣力度，通過(guò)信息化平臺(tái)與終端的物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備構(gòu)筑起了人機(jī)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的數(shù)字治理系統(tǒng)，提質(zhì)增效；另一方面，城市政府也可以積極探索引入城市一體化服務(wù)，委托項(xiàng)目公司打包提供街道內(nèi)涉及老舊小區(qū)、醫(yī)院學(xué)校公建物業(yè)服務(wù)以及小區(qū)間背街小巷、河道綠化的城市管理服務(wù)，社區(qū)民生綜合體及其他零散空間的運(yùn)營(yíng)服務(wù)，應(yīng)急消防安全等公共服務(wù)等，打造街道單元內(nèi)的全業(yè)態(tài)全周期服務(wù)場(chǎng)景，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)物業(yè)基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)、民生綜合體空間運(yùn)營(yíng)、數(shù)字化生態(tài)運(yùn)營(yíng)“三位一體”，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)由墻內(nèi)到墻外、從小區(qū)服務(wù)向城市服務(wù)轉(zhuǎn)變，從單一物業(yè)服務(wù)到多元城市服務(wù)轉(zhuǎn)變，有效控制了管理成本、提升了園區(qū)收入、提高了服務(wù)質(zhì)量，破解了治理難題，既為建設(shè)“好社區(qū)”“好城區(qū)”提供了良好運(yùn)行機(jī)制保障，也為物業(yè)服務(wù)開(kāi)拓了新藍(lán)海。
作者系浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)