株洲山水文園小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示購買電梯保險的相關(guān)材料
文/ 邢民 馬文新
2021年，株洲市房屋維修資金管理中心（以下簡稱中心）在住宅專項維修資金使用中引入電梯保險機(jī)制。截至目前，株洲市參保的電梯有3067臺，初步建立了市場化的維保監(jiān)管機(jī)制，故障電梯一般在24小時內(nèi)完成維修，走出了住宅維修資金改革創(chuàng)新的“株洲模式”。
“株洲模式”的主要思路及做法
“株洲模式”的思路主要包含兩點(diǎn)：一是政策創(chuàng)新，使用增值收益建立統(tǒng)籌賬戶，采取公示無異議的方式購買電梯保險，以市場的方式引入電梯維修保險機(jī)制；二是信息化創(chuàng)新，為電梯加裝智能物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備“電梯小精靈”，搭建“電梯管理監(jiān)測平臺”，并與維修資金管理系統(tǒng)進(jìn)行一體化融合建設(shè)。
在政策創(chuàng)新方面，其具體做法包括以下四個方面：
首先是建立統(tǒng)籌賬戶，破解“錢不能用”的難題。株洲借鑒先進(jìn)地區(qū)經(jīng)驗，創(chuàng)新設(shè)立了以幢為單位的維修資金增值收益統(tǒng)籌賬戶，改變了以往全部分賬到戶的做法，通過 3 名以上業(yè)主、業(yè)委會或社區(qū)居委會提出申請，公示無異議即可使用。其次是優(yōu)化操作流程，破解“錢不好用”的難題。為了防止“亂用錢”“隨意用錢”的情況發(fā)生，發(fā)布《株洲市物業(yè)專項維修資金統(tǒng)籌賬戶購買電梯維修保險改革試點(diǎn)操作流程》，盡可能地簡化流程，讓群眾少跑腿、讓數(shù)據(jù)多跑路，除必須公示的 7 天時間外，最快 7 個工作日內(nèi)就可完成整個流程。再次是提高增值收益，破解“錢從哪來”的難題。為了確保利息最大化，充分引入市場競爭，比選利率最高、服務(wù)最優(yōu)的銀行為維修資金專戶銀行，最終實現(xiàn)所有存款都上浮到最高利率，上浮部分產(chǎn)生的利息差，確定為維修資金增值收益，用以購買電梯維修保險。最后是引入保險機(jī)制，破解“把錢用好”的難題。在維修資金使用中引入商業(yè)保險機(jī)制，改變了以往存錢修房、存錢養(yǎng)房的固有模式，通過市場化方式化解小區(qū)矛盾和管理風(fēng)險，以保險條款及費(fèi)率審批證明為主要比選條件，擇優(yōu)選取試點(diǎn)保險機(jī)構(gòu)，通過招投標(biāo)組建了以人保財險為首席承保人的商業(yè)共保體。
在信息化創(chuàng)新方面，首先是建設(shè)“電梯健康監(jiān)測平臺”。電梯投保成功后，人保財險公司對所有投保電梯需進(jìn)行數(shù)字化管理，通過為每部電梯加裝智能物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備“電梯小精靈”，自動采集電梯的振動、噪音、加速度等數(shù)據(jù)，通過人工智能算法處理，定期生成專屬的電梯“健康報告”，并通過監(jiān)測平臺對電梯健康風(fēng)險進(jìn)行即時預(yù)警，為電梯的監(jiān)管、維保工作提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支撐。其次是與維修資金管理系統(tǒng)進(jìn)行一體化融合建設(shè)。維修資金主管部門需對投保電梯的日常狀態(tài)、健康狀況、理賠數(shù)據(jù)、維修維保等數(shù)據(jù)進(jìn)行監(jiān)管，并通過維修資金系統(tǒng)向業(yè)主進(jìn)行公示，保障業(yè)主知情權(quán)，提升業(yè)主乘梯滿意度。目前，株洲市正在進(jìn)行“電梯健康監(jiān)測平臺”與“維修資金管理系統(tǒng)”融合建設(shè)，最終形成全市“維修資金與電梯生態(tài)監(jiān)管平臺”。
“株洲模式”取得成功的原因分析
中心以電梯保險為切入點(diǎn)，探索在住宅專項維修資金使用中引入電梯保險機(jī)制，在統(tǒng)籌賬戶、應(yīng)急公示、市場化引入保險機(jī)制等方面的探索，也取得了初步成效。分析來看，株洲模式之所以能取得成功，其主要原因在于以下幾個方面：
一是實現(xiàn)了社會成本的最小化。“株洲模式”大大降低了以往使用維修資金的制度性成本，減少了老百姓的生活成本和基層服務(wù)的政務(wù)成本。特別是電梯維修的成本被大大降低，保險公司出于利益驅(qū)動，會嚴(yán)格把關(guān)電梯費(fèi)用審核，通過專業(yè)團(tuán)隊對電梯配件的價格和質(zhì)量進(jìn)行全方位把關(guān)，擠干其中的“水分”。
二是實現(xiàn)了維修資金使用效能的最大化。“株洲模式”不僅使申請維修資金更便捷，而且通過專戶銀行的競優(yōu)機(jī)制，提高了利率水平，使得增值收益實現(xiàn)最大化。維修資金在總量不變的前提下發(fā)揮出更大作用，保險機(jī)制固定保額和資金可測可控，可釋放多余資金用于小區(qū)其他維護(hù)。保險機(jī)構(gòu)深度介入維修過程管理，也使資金使用更安全。
三是實現(xiàn)了住宅維修保養(yǎng)的長效化。為維護(hù)自身利益，保險企業(yè)強(qiáng)化維保監(jiān)督和現(xiàn)場巡查，建立風(fēng)險防控前置機(jī)制，全面杜絕漏?，F(xiàn)象，電梯保養(yǎng)更細(xì)致，電梯安全性能更強(qiáng)。總之，引入商業(yè)保險后，株洲市通過市場化方式建立小區(qū)電梯正常檢測、維保、預(yù)警、維修、理賠的使用機(jī)制，確保了住宅小區(qū)電梯的正常運(yùn)行。全部試點(diǎn)電梯實現(xiàn)半月一次維保。在維保監(jiān)督過程中，人保公司還對已發(fā)現(xiàn)的受損鋼絲繩、抱閘等非易損件進(jìn)行全面更換，有效提升電梯使用壽命。
四是實現(xiàn)了故障排除的即時化。試點(diǎn)小區(qū)所有電梯故障全部在30分鐘以內(nèi)響應(yīng)，60%的故障在半個工作日之內(nèi)恢復(fù)，平均維修時間僅1.09天，最長周期未超過4天，修復(fù)時間也大幅縮短，較傳統(tǒng)的住宅專項維修資金最短7個工作日的申報流程，維修時效至少提升40%以上，大幅提升了居民的幸福感、安全感。
五是實現(xiàn)了維修資金使用的科學(xué)化。通過對電梯運(yùn)行情況進(jìn)行實時監(jiān)測，對每一臺參保電梯的維保、維修和運(yùn)行實現(xiàn)全數(shù)字化管理，形成數(shù)字治理經(jīng)驗，為維修資金科學(xué)化使用提供數(shù)據(jù)支撐。
總體來看，“株洲模式”破解了住宅專項維修資金錢不能用、錢用不好、錢從哪里來，把錢用好等難題。而保險公司作為風(fēng)險敏感的持久型企業(yè)，具有長周期的風(fēng)險管理能力，也能夠為房屋的長治久安提供保障，使物業(yè)維修資金充分發(fā)揮房屋養(yǎng)老金的作用。
株洲模式對建立房屋養(yǎng)老金制度的啟示
“株洲模式”在一定程度上開始涉及思考維修資金的使用效率、增值途徑、管理方式、使用方式，對于未來建立房屋養(yǎng)老金制度有一定的借鑒價值，也帶來了重要啟示。筆者結(jié)合株洲模式，對探索建立房屋養(yǎng)老金制度提出以下思考。
一是要解決資金的來源問題。在傳統(tǒng)的維修資金個人歸集模式的基礎(chǔ)上，可以考慮按照“取之于房、用之于房”的原則，從土地出讓金、土地收益、房產(chǎn)稅、公積金增值收益、維修資金增值收益中提取部分用于房屋養(yǎng)老金。
二是要建立符合實際的管理方式。無論是社保還是醫(yī)保，既有個人賬戶，也有統(tǒng)籌賬戶，兩個賬戶在不同的領(lǐng)域發(fā)揮各自不同的作用。房屋養(yǎng)老金，可以在之前維修資金個人賬戶的基礎(chǔ)上，將新增的資金全部注入統(tǒng)籌賬戶。個人賬戶繼續(xù)發(fā)揮之前維修、更新、改造的作用，統(tǒng)籌賬戶資金則用于房屋體檢、購買保險、緊急情況下的托底保障。
三是要建立更為高效的使用方式。對于個人賬戶的維修資金，可以繼續(xù)采取民法典規(guī)定的業(yè)主共同決定方式進(jìn)行使用；對于統(tǒng)籌賬戶資金，對應(yīng)其來源渠道和作用，相應(yīng)交由政府部門或者屬地集中管理，統(tǒng)一使用。
四是要引入市場化的商業(yè)保險機(jī)制。將房屋的安全以及房屋共有的部位和設(shè)施設(shè)備納入保險的范疇，依靠保險機(jī)制本身具備的市場調(diào)節(jié)功能，實現(xiàn)對房屋的體檢和日常的保養(yǎng)維護(hù)，建立相應(yīng)的房屋安全預(yù)警機(jī)制，減少安全事故發(fā)生的概率，提升房屋的使用壽命，且一旦發(fā)生事故，可以做到快速理賠，獲得快速排除風(fēng)險的保障。
探索和研究建立房屋養(yǎng)老金制度勢在必行，只有推行房屋養(yǎng)老金制度，才能解決老舊房屋體量大與住宅專項維修資金體量小的矛盾，才能及時滿足房屋維修的需要，才能不斷增強(qiáng)人民群眾的安全感、獲得感、幸福感。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2023年第8期）
作者邢民系中國物業(yè)管理協(xié)會物業(yè)維修資金研究專業(yè)委員會委員單位——株洲市房屋維修資金管理中心主任，作者馬文新系中國物業(yè)管理協(xié)會理事單位——株洲市物業(yè)管理協(xié)會會長、黨支部書記。