湖南省長沙市物業(yè)維修資金管理信息系統(tǒng)2.0版正式上線，這一系統(tǒng)實現(xiàn)了資金管理從"線下跑"到“網(wǎng)上辦”、資金使用表決從"紙質(zhì)簽名”到“電子投票”的轉變，推動解決物業(yè)維修資金“使用難”。
文 / 歐陽帆 張小林 譚夏明
2003年7月，商品房維修資金制度出臺，長沙市物業(yè)專項維修資金管理工作也正式啟動。長沙市物業(yè)專項維修資金自開始歸集以來，以制度建設為依托，以信息化建設為支撐，不斷完善監(jiān)管體系，提升服務效能，逐步形成了維修資金歸集應收盡收、使用便捷高效、管理增值保值的“長沙經(jīng)驗”，為保障物業(yè)共有部分的維修、更新和改造發(fā)揮了積極作用。
歸集應收盡收
一是全面實行業(yè)主自存自繳模式。2009年，長沙市全面推行物業(yè)專項維修資金業(yè)主自繳系統(tǒng)，并明確規(guī)定開發(fā)企業(yè)不得代收，從源頭上保障資金安全，避免挪作他用。自繳系統(tǒng)通過與銀行聯(lián)網(wǎng)合作，充分利用各銀行網(wǎng)點，打造了遍布全市的維修資金自繳服務網(wǎng)絡。目前，全市共有六家自繳業(yè)務代理銀行，自繳網(wǎng)點550余個，基本實現(xiàn)了每500米就有一家自繳銀行網(wǎng)點，讓業(yè)主方便快捷地實現(xiàn)物業(yè)維修資金的安全繳存。
二是推動維修資金繳存關口前移。為實現(xiàn)從源頭上對維修資金繳存形成有效監(jiān)管，長沙市物業(yè)維修資金管理中心（以下簡稱中心）在上級主管部門的大力支持下，推動在新修訂的《湖南省物業(yè)管理條例》第五十三條中明確，“首期物業(yè)專項維修資金，由物業(yè)買受人在辦理商品房預售合同備案前存入物業(yè)專項維修資金專戶。房屋竣工后尚未售出和建設單位自留的物業(yè)，由建設單位在竣工驗收備案前存入物業(yè)專項維修資金專戶”，并在新修的《長沙市物業(yè)專項維修資金管理辦法》中進行相應修改，與上位法保持一致。通過調(diào)整交存時點，將維修資金交存關口前移，使之更具操作性，確保維修資金應收盡收。
三是實現(xiàn)維修資金隨房轉移自動過戶。日常生活中，由于業(yè)主不熟知政策，造成很多轉讓雙方在二手房交易過程中，未及時辦理維修資金過戶手續(xù)，房屋過戶后維修資金仍是原業(yè)主姓名，這直接影響到維修資金后續(xù)使用，成為維修資金“使用難”的重要原因。針對這一難點，中心在2013年主動報請上級主管部門，并與不動產(chǎn)登記部門加強對接，在《長沙市商品房買賣合同》（范本）中添加了關于“該房屋分戶賬中結余的物業(yè)專項維修資金隨房屋所有權同時過戶”的相關條款；并同步上線運行二手房維修資金隨房屋產(chǎn)權自動過戶程序，通過產(chǎn)權相關數(shù)據(jù)的共享，實現(xiàn)了產(chǎn)權人交存的維修資金結余資金隨房屋產(chǎn)權自動過戶，杜絕了新的二手房轉移時維修資金未及時過戶的問題，也為解決長期以來困擾使用的表決問題打好了基礎。
四是積極化解小區(qū)維修資金續(xù)籌難題。由于對維修資金的續(xù)籌缺乏強制歸集的措施，業(yè)委會自行籌集也有難度，維修資金續(xù)籌成為了全國性的難題。為化解這一難題，中心主要從三方面發(fā)力：一是啟動立法修改。2022年底，新修改的《長沙市物業(yè)專項維修資金管理辦法》頒布施行。新《辦法》進一步強調(diào)：“業(yè)主分戶賬面物業(yè)專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交”，并規(guī)定“續(xù)交的物業(yè)專項維修資金可以一次性交存，也可以隨物業(yè)管理費逐月交存”，為化解小區(qū)維修資金續(xù)籌難題提供了法律支撐。二是充分做好業(yè)委會和物業(yè)服務企業(yè)在維修資金續(xù)籌、補充等方面的宣傳引導工作。三是積極展開探索。2021年1月，長沙市某小區(qū)業(yè)委會組織小區(qū)“雙三分之二”以上業(yè)主表決同意將1600多萬元征收補償款用于續(xù)籌小區(qū)物業(yè)維修資金，開創(chuàng)長沙市小區(qū)公共收益補充維修資金的先例，為長沙市探索維修資金續(xù)籌工作提供了寶貴經(jīng)驗。
使用便捷高效
一是運用信息化手段實現(xiàn)業(yè)務全程網(wǎng)上辦理。2022年，長沙市物業(yè)維修資金管理信息系統(tǒng)2.0正式上線。新系統(tǒng)通過主體全覆蓋，將服務端口縱向延伸至每個物業(yè)小區(qū)、每名業(yè)主，橫向延伸到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工單位、審價機構、金融機構等眾多關聯(lián)單位，實現(xiàn)維修資金管理從“線下跑”轉變?yōu)椤熬W(wǎng)上辦”。中心將“快速、簡便、精準”的便民理念融入服務全過程，通過系統(tǒng)規(guī)范業(yè)務申報資料電子模板，采用電子簽章技術，可“無紙化”全線上辦理，實現(xiàn)網(wǎng)上申請備案、網(wǎng)上受理審核和網(wǎng)上審批撥付，業(yè)主足不出戶就能全天候網(wǎng)上辦理各項業(yè)務，真正實現(xiàn)了“數(shù)據(jù)多跑路，群眾少跑腿甚至不跑腿”。通過網(wǎng)上辦，維修資金使用申請更加方便快捷。2020-2022年，長沙市維修資金的使用金額實現(xiàn)逐年遞增，為廣大業(yè)主提供了更加便捷、高效、安全的服務體驗。
二是“電子投票”讓維修資金使用不再難。以往，維修資金使用表決方式都采用線下紙質(zhì)投票，經(jīng)常因耗時長，或者業(yè)主不在本地，無法簽字表決造成“表決難”，進而致使維修資金“使用難”。中心在新上線維修資金管理信息系統(tǒng)中增加了“電子投票”功能，業(yè)主可通過手機下載“長沙住房”APP對表決事項進行電子投票，對于使用智能手機不便的老年人等特殊人群，可通過手持式投票終端進行表決。這樣既提高了表決效率，也保障了表決的真實性和有效性，有效解決了傳統(tǒng)紙質(zhì)簽名存在的表決周期長、真?zhèn)坞y辨以及業(yè)主因地域限制難以參與表決等難題，從根本上解決維修資金“使用難”的問題。據(jù)統(tǒng)計，自新系統(tǒng)試運行以來，長沙市已有700余個小區(qū)維修資金使用項目采用電子投票進行業(yè)主表決，有效解決了群眾關心的使用“表決難”的問題。
三是應急使用維修資金機制成效顯著。長沙市于2013年建立物業(yè)維修資金應急使用管理制度，明確了應急使用適用情形和具體流程，并在之后不斷創(chuàng)新維修資金的應急維修機制，擴大應急維修的范疇，以解業(yè)主燃眉之急。長沙市居民遇到《長沙市物業(yè)專項維修資金管理辦法》中規(guī)定的“電梯故障危及人身安全的；屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴重的……”等五種情況可以直接申請專項維修資金，并在應急使用物業(yè)維修資金過程中，增加了事中公告環(huán)節(jié)，保障業(yè)主知情權。截至目前，全市900余個物業(yè)小區(qū)通過應急程序解決了業(yè)主的住用難題，有效發(fā)揮了資金的應急保障作用。
四是探索建立信用評價體系和“紅黑榜”制度。近年來，建筑行業(yè)各類市場主體出現(xiàn)信用缺失的情況屢有發(fā)生，信用的缺失不僅擾亂了市場秩序，也造成企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本的增加。中心通過探索建立包括施工單位、審價單位等維修資金使用相關市場主體在內(nèi)的信用評價體系，完善對相關單位的守信激勵和失信懲戒機制。同時，定期公示信用評價結果，依法依規(guī)運用信用評價成果，建立施工單位、審價單位的市場誠信行為“紅黑榜”制度，對于存在弄虛作假、串通侵害業(yè)主權益行為的相關單位直接列入“黑名單”并通報，促進市場主體依法誠信經(jīng)營，維護市場正常秩序，倒逼服務效能提升，提高維修資金的使用效益。
管理保值增值
一是全面加強專戶銀行管理。銀行新開戶需由市金融辦、市財政局、市審計局和市住房和城鄉(xiāng)建設局等多個部門聯(lián)合審批，履行監(jiān)管職能。通過制定《受委托銀行考核辦法》，明確對銀行的考核標準及獎懲，定期進行通報，促進銀行工作更加嚴謹，管理更加規(guī)范。
二是優(yōu)化維修資金存儲結構。通過合理調(diào)配定期存款存儲比例，為提高資金收益率夯實基礎。目前，維修資金的兩年期存款比例為31.31%，三年期存款比例為68.69%，最大限度地保證增值收益最大化。同時，中心還時刻關注銀行利息上浮情況，在各存期類型中都達到政策允許范圍內(nèi)的最高利率上浮，以實現(xiàn)資金的保值增值。雖然近年來銀行存款利率連續(xù)下調(diào)，但長沙近三年年均派息利率仍達到3.05%，今年還達到4.35%，向全市業(yè)主派發(fā)年息13.23億元，累計派息66.90億元。
三是規(guī)范維修資金使用監(jiān)督管理。作為資金監(jiān)管單位，維修資金的安全是中心工作的重中之重。中心充分借力第三方審價機構的專業(yè)優(yōu)勢，實現(xiàn)對資金使用的事前事中事后全過程監(jiān)督。通過完善監(jiān)管力度，規(guī)定維修工程費用在3萬元以上的采用項目結算審核制，引入第三方審價機構參與審核，要求審核工作必須前期介入，實行過程跟蹤，參與竣工驗收，并據(jù)實出具結算報告，防止物業(yè)維修價格虛高，并按照工程進度將所需維修資金劃轉至維修單位。截至目前，通過實行維修資金使用項目造價審核，共計核減1.52億元，切實維護了業(yè)主的合法權益。
物業(yè)專項維修資金是房子的“養(yǎng)老錢”和“治病錢”，事關千家萬戶的居住安全和幸福指數(shù)。作為資金管理部門，中心將采取更多惠民生、暖民心舉措，著力解決好人民群眾急難愁盼問題，為廣大業(yè)主提供更加方便、快捷的服務。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2023年第8期）
作者單位：中國物業(yè)管理協(xié)會物業(yè)維修資金研究專業(yè)委員會副主任委員單位——長沙市物業(yè)維修資金管理中心