文 / 徐成 謝開虎
維修資金的有序使用和管理，既需要有相對完備、操作性強的法規(guī)制度和完善的運作機制，更需要政府、社區(qū)“兩委”、業(yè)委會、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方協(xié)同和持續(xù)不斷的努力。為此，蓮花物業(yè)集團昆明公司（以下簡稱昆明公司）近年來在住宅小區(qū)服務(wù)項目的專項維修資金使用過程中，堅持黨建引領(lǐng)，以紅色物業(yè)建設(shè)、融入基層社會治理為遵循，就維修資金公開透明使用問題進行了一些新的嘗試。具體做法是——堅持業(yè)主主導，爭取多方配合，全程共同參與，依法公開透明使用維修資金。
擴大有關(guān)各方參與范圍
城市社區(qū)治理主要涉及社區(qū)“兩委”、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三大基本組織，分別與基層政權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)、市場自治權(quán)相關(guān)，其體制上分屬于行政、社會、市場，遵循不同的行為邏輯和規(guī)則。成功的小區(qū)治理模式需要有好的規(guī)則和規(guī)則維護者，更需要有積極的各方參與者、議事者。
為此，昆明公司針對部分業(yè)主不關(guān)心、不參與維修資金等問題，在住宅小區(qū)的維修資金使用過程中，一是利用平時入戶服務(wù)、組織社區(qū)文化活動、向業(yè)委會匯報工作、參與社區(qū)“兩委”組織的聯(lián)席會議等各種時機，積極向業(yè)主、業(yè)委會、社區(qū)“兩委”等有關(guān)方宣傳、普及維修資金管理使用相關(guān)知識，大力宣傳參與維修資金使用的重要性、必要性，增強各方參與意識和責任感；二是嚴格按照法規(guī)要求，在需要動用維修資金之際，在業(yè)委會主導下，主動邀約、反復(fù)邀約有關(guān)方共同參與每一次維修資金使用全過程，努力擴大維修資金使用的必要參與范圍，既保障了業(yè)主參與權(quán)知情權(quán)，又引入了社區(qū)“兩委”等部門的指導把關(guān)，尊重了業(yè)主和業(yè)委會的自治權(quán)益，也讓各方看到物業(yè)服務(wù)企業(yè)陽光透明推動維修資金使用的誠意。
擴大施工單位篩選范圍
確定維修資金使用的施工單位，此前行業(yè)同行的做法一般是進行邀約招標，其中難免出現(xiàn)施工單位推薦、使用范圍窄等一些問題，不時招致各方非議和誤解。
為解決這一問題，昆明公司轉(zhuǎn)變思路，一是在業(yè)主、業(yè)委會主導和社區(qū)“兩委”監(jiān)督下，專門組建供應(yīng)商庫，由業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等推薦符合資質(zhì)要求的施工單位進入供應(yīng)商庫；二是與相關(guān)各方共同確定了對供應(yīng)商庫中的施工單位擴大范圍、定期更換、加強監(jiān)督的原則并嚴格執(zhí)行；三是在每次動用維修資金時，由業(yè)主、業(yè)委會等共同隨機在供應(yīng)商庫中抽取三家及以上施工單位進入招投標或比價，嚴格按照規(guī)范組織招投標或比價會議；四是聯(lián)合多方根據(jù)施工單位施工情況、維保情況、響應(yīng)情況等進行評選打分，對打分不高的施工方定期進行更換。
擴大使用過程監(jiān)督范圍
針對此前存在的業(yè)主積極性不高、監(jiān)督范圍較窄、業(yè)主及業(yè)委會的關(guān)注監(jiān)督重點相對集中在資金的申領(lǐng)、撥付、使用等環(huán)節(jié)的情況，昆明公司主動跑腿搭臺，密切配合業(yè)主、業(yè)委會等擴大維修資金使用過程中的監(jiān)督范圍。
一是主動向業(yè)委會報告情況，積極邀約業(yè)主代表特別是懂工程施工、物資采購、招標比價、審計監(jiān)理、法律事務(wù)等專業(yè)知識的業(yè)主，參與到施工現(xiàn)場的查看、施工方案的制訂、施工預(yù)算的估算、施工單位的招標比價、施工過程的不定時檢查、施工完成后的驗收等各個環(huán)節(jié)中，保證全程知情、全程監(jiān)督；二是公司黨組織和財務(wù)、品質(zhì)部門各派專人，參與維修資金使用的重要環(huán)節(jié)，負責對物業(yè)服務(wù)團隊在維修資金使用過程中合規(guī)性、廉潔性的監(jiān)督審查，以及施工方案制定、安全品質(zhì)保證等的審核把關(guān)；三是邀請社區(qū)“兩委”、行業(yè)主管部門等，從第三方角度參與維修資金使用的重要環(huán)節(jié)，監(jiān)督、見證并提供指導。三重把關(guān)確保了維修資金使用的規(guī)范性和安全性。
擴大全程公開公示范圍
信任是社區(qū)合作共治的基礎(chǔ)，信任與合作是社區(qū)重要的社會資本和管理資源。公共組織需要有建立在信任基礎(chǔ)上的契約和規(guī)則，才可以進行集體公共選擇。要贏得業(yè)主、業(yè)委會的信任從而獲得他們對維修資金使用的積極參與和理解支持，公開透明、充分保證他們的知情權(quán)是一個重要的方面，目前維修資金使用存在種種問題，一個重要原因就在于不透明。
為保證維修資金使用公開透明，昆明公司在物業(yè)服務(wù)企業(yè)涉及的提出使用方案、施工單位選擇、審核備案、查詢維修資金撥付進展、現(xiàn)場監(jiān)督簽證、參與竣工驗收、質(zhì)量保修和審計等維修資金使用的各個環(huán)節(jié)、各個階段，都利用各種方式全程及時向業(yè)主、業(yè)委會、社區(qū)居委會等報告、公布公示。從維修資金剩余情況、工程造價的預(yù)算情況、施工方案及實施時間、工程預(yù)算書、維修施工單位的比選方式到征求業(yè)主同意并公示、工程造價咨詢機構(gòu)評估、出具預(yù)算審價報告和結(jié)算審價報告，以及到建筑區(qū)劃所在地的維修資金管理機構(gòu)辦理維修資金使用備案情況、參與維修工程施工現(xiàn)場管理、對工程范圍數(shù)量所需材料采用工藝與技術(shù)等進行現(xiàn)場簽證并提出書面意見、組織驗收并公示、向管理機構(gòu)提出申請并備案、接受審計等等，事無巨細地向業(yè)主、業(yè)委會等進行報告和公示。
住宅專項維修資金實施20余年來，有效解決了物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修問題，為保障住宅小區(qū)和諧穩(wěn)定、改善居民生活品質(zhì)發(fā)揮了重要作用。面對維修資金使用中出現(xiàn)的種種問題，從物業(yè)服務(wù)角度考量，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)堅守“全心全意為業(yè)主服務(wù)”的初心使命和服務(wù)理念，相信通過完善工作機制、創(chuàng)新制度設(shè)計、全程公開透明，以及業(yè)主、業(yè)委會、社區(qū)“兩委”、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方共同參與和努力，就一定能夠讓維修資金使用工作破解僵局，切實發(fā)揮好維修資金的“房屋養(yǎng)老金”作用，讓廣大業(yè)主用得放心、花得明白，真正造福于業(yè)主。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2023年第8期）
徐成系蓮花物業(yè)集團昆明公司副總經(jīng)理，謝開虎系蓮花物業(yè)昆明滇池衛(wèi)城項目負責人