改造后的棗林園小區(qū)煥然一新，圖為改造后的小區(qū)入口。
文 / 朱珠
為貫徹落實四川省《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》，四川涇華物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱涇華物業(yè)）借力四川省第二批城鄉(xiāng)社區(qū)治理試點契機，堅持黨建引領(lǐng)，緊扣“黨建+項目+服務(wù)”的思路，專門針對老舊小區(qū)治理難題，成立“涇華社工”和涇華社會服務(wù)有限公司，探索社企合作模式，在瀘州市龍馬潭區(qū)紅星街道龍南社區(qū)、魚塘街道棗林園社區(qū)創(chuàng)新開展老舊小區(qū)連片物業(yè)管理，不斷補足老舊小區(qū)治理短板，構(gòu)建物業(yè)管理與業(yè)主自治相輔相成的生活服務(wù)平臺，推進城市微更新和建設(shè)方式轉(zhuǎn)型。
棗林園小區(qū)建成于1993年，是瀘州市第一批失地農(nóng)民安置小區(qū)。整個小區(qū)建筑面積大約20萬平方米，由鄰近的經(jīng)適房小區(qū)、興政路的散居樓棟連片組成，有44棟樓，入住了1467戶居民約4200人。由于小區(qū)樓齡長，基礎(chǔ)設(shè)施破損嚴重、服務(wù)設(shè)施極度缺乏，電線滿天、道路坑洼、停車艱難等問題比較突出。
落實“三大革命”
棗林園小區(qū)的設(shè)計改造過程圍繞完整社區(qū)建設(shè)標準，努力將老舊小區(qū)“三大革命”落到實處。改造內(nèi)容主要包括樓本體和公共區(qū)域兩個部分，其中樓本體改造包括：入戶單元外墻面線路整理、單元樓道照明整改、消防通道不銹鋼門維修、室內(nèi)消火栓整改通水試驗、物業(yè)辦公室入戶門刷漆、門禁道閘修繕、樓道扶手欄桿修復(fù)、節(jié)能改造、外窗更新、空調(diào)規(guī)整、單元門更新、上下水更新、防雷設(shè)施設(shè)置等；公共區(qū)域改造包括：拆除違建、綠化補建、重新規(guī)劃道路系統(tǒng)并修補破損道路、完善公共照明，完善消防、安防設(shè)施、無障礙設(shè)施，進行適老化改造，完善小區(qū)信息基礎(chǔ)設(shè)施等。
一是落實“樓道革命”，消除建筑安全隱患，滿足居民需求。涇華物業(yè)通過對單元門、外窗進行更換并拆除外窗護欄，對樓梯扶手修復(fù)換新，增加適老化扶手，規(guī)整粉刷樓道，對廚衛(wèi)上下水管道進行改造，規(guī)整樓體外面線纜等，全面提升建筑質(zhì)量及安全水平。
二是完成“環(huán)境革命”，對小區(qū)室外公區(qū)系統(tǒng)進行提升改造，全方位提升適老化水平。涇華物業(yè)通過優(yōu)化交通流線，規(guī)范停車位，增加、預(yù)留充電設(shè)施，修繕道路鋪裝，提升小區(qū)綠化水平，采用太陽能設(shè)備增補小區(qū)照明設(shè)施，配建集中充電樁（可同時滿足20輛電瓶車安全充電，讓居民徹底告別“飛線充電”的日子），實現(xiàn)公共環(huán)境全面提升，公共區(qū)域功能豐富完善。
三是以“管理革命”為抓手，創(chuàng)新改造模式，實現(xiàn)長效運營。通過政府、社會資本、產(chǎn)權(quán)單位多方協(xié)同，盤活社區(qū)內(nèi)低效閑置空間，搭建物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)、居民多元治理平臺，促進居民深度參與，激活公眾權(quán)益意識，采取“黨建+項目+服務(wù)”一體化方式參與老舊小區(qū)綜合整治，實現(xiàn)“多元參與、共創(chuàng)共治”。
棗林園小區(qū)啟動改造，按照“群眾需要什么就怎么改”的理念，落實“三大革命”的同時，同步配建“一街三中心”（生活一條街，鄰里中心、養(yǎng)老服務(wù)中心、托育中心）等綜合服務(wù)設(shè)施，推進魚塘老舊街區(qū)形態(tài)、生態(tài)、業(yè)態(tài)、文態(tài)、心態(tài)同步改造提升，在以“新”換“心”中，讓“老居民”真真切切享受到了“新生活”。
多舉措恢復(fù)老舊小區(qū)生機
為提升居住體驗，涇華物業(yè)在老舊小區(qū)改造中活化城市空間，為居民提供更好的生活場景，致力打造社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)圈，引導(dǎo)居民參與小區(qū)治理，產(chǎn)生自有的造血系統(tǒng)，恢復(fù)老舊小區(qū)生機，孵化出新的業(yè)態(tài)生命。
一是黨建引領(lǐng)打造紅色志愿服務(wù)。以棗林園社區(qū)黨組織為主體，多個樓棟或片區(qū)單元為基礎(chǔ)構(gòu)成黨建系統(tǒng)，以建設(shè)和諧社區(qū)為工作任務(wù)，聯(lián)合開展黨建工作，不斷提升社區(qū)治理能力，形成社區(qū)共建共治共享格局。組建“老舊小區(qū)聯(lián)合黨支部”，以“共強黨性、共建支部、共筑陣地、共創(chuàng)平安”實現(xiàn)老舊小區(qū)多元共治，把治理末梢延伸到了樓棟，分片劃歸3個樓棟黨小組，由3個樓棟黨小組長聯(lián)合黨員中心戶、志愿者等治理力量來管理樓棟事務(wù)，還培育出了“嬢嬢團”“居民監(jiān)督隊”等小區(qū)自治隊伍，從而實現(xiàn)小區(qū)事小區(qū)治。
二是提升老舊小區(qū)軟性服務(wù)水平。通過黨建引領(lǐng)基層治理工作，涇華物業(yè)在棗林園創(chuàng)建“14N”社區(qū)治理機制，即以社區(qū)為平臺，在棗林園社區(qū)黨委的引領(lǐng)下，打造親民化服務(wù)陣地，培育社區(qū)多元化隊伍，開展社區(qū)居民教育服務(wù)，運用市場機制與社會資本合作，增強社區(qū)內(nèi)生動力，可持續(xù)反哺社區(qū)開展公益服務(wù)，建立“一企業(yè)、一平臺、一空間、一基金”四項品牌，打造“N”個服務(wù)項目，帶動居民參與社區(qū)發(fā)展治理。棗林園小區(qū)的老年人比較多，所以，涇華物業(yè)會定期上門為老人送溫暖，同時還提供助殘幫困等服務(wù)，邀請理發(fā)、補鞋、縫衣服的師傅進社區(qū)，每周定期為居民提供低償便民服務(wù)。針對“一老一小”重點群體，涇華物業(yè)配套了養(yǎng)老、托育中心進行專門服務(wù)。針對整個小區(qū)居民群體，涇華物業(yè)引入社會組織重點開展鄰里活動，融洽居民關(guān)系、提升居民素質(zhì)?，F(xiàn)在，棗林園小區(qū)基本是通過“一月一活動”的方式，既收集居民意見，又豐富了居民生活，小區(qū)治理實現(xiàn)了從“面子”到“里子”的一體化提升。
三是推動老舊小區(qū)提檔升級。過去，棗林園小區(qū)設(shè)施老舊、配套不足、服務(wù)匱乏、治理缺位，把小區(qū)這個“大家”改好、治好，是小區(qū)居民們最樸素、最直接的愿望。2021年，涇華物業(yè)結(jié)合老舊小區(qū)改造，實施“建管一體”的連片治理模式，既改造了老舊小區(qū)，又同步激活了造血功能反哺小區(qū)治理服務(wù)。老舊小區(qū)改造三分靠建、七分靠管，“面子”改好了，如何通過治理讓“里子”也一體提升，涇華物業(yè)在這個過程中也遇到了很多困難。小區(qū)改造前期，涇華物業(yè)就在魚塘街道黨工委的帶領(lǐng)下，通過召開院壩會、上門收集居民意見等方式，形成了改造意愿清單，結(jié)合改造清單，形成了小區(qū)整體的改造方案，并通過與社區(qū)資產(chǎn)公司合作成立了涇華慧魚公司，采取“黨建+項目+服務(wù)”模式，負責(zé)物業(yè)服務(wù)、賺錢造血。通過近一年的努力，棗林園小區(qū)的基礎(chǔ)類、完善類、提升類設(shè)施已全面改造到位。
四是發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟，奠定小區(qū)自治基礎(chǔ)。加強老舊小區(qū)的自身造血功能，以發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟逐步取代物業(yè)服務(wù)費用支撐也是涇華物業(yè)在工作中總結(jié)的一項重要經(jīng)驗。事實上，通過社區(qū)經(jīng)濟融合，盤活老舊、空置的廠房、商鋪、庫房資源，并將其打造成為社區(qū)超市，可以依靠市場化力量使得老舊小區(qū)更新、居民生活改善。之前，整個魚塘街道只有兩個小型農(nóng)貿(mào)市場，居民每天買菜非常不方便，涇華物業(yè)結(jié)合老舊小區(qū)改造項目，在魚塘街道黨工委的帶領(lǐng)下將原來的農(nóng)貿(mào)市場提檔升級改造成了便民菜市——優(yōu)品生鮮超市，采取線下售賣和線上配送的方式，方便小區(qū)和附近居民的生活。涇華慧魚公司聯(lián)動譽康城市服務(wù)、牧林教育等公司對養(yǎng)老服務(wù)中心、社區(qū)食堂、鄰里中心、托幼機構(gòu)等綜合服務(wù)設(shè)施進行微利運營，其中營利收入70%反哺小區(qū)治理，實現(xiàn)長效造血共贏。
經(jīng)驗成效
涇華物業(yè)開展老舊小區(qū)改造和管理的經(jīng)驗成效可以概括為以下三個方面。
一是建管一體推進老舊小區(qū)連片物業(yè)管理。通過政企共建、社企共管，鏈接社會資源，激活自治活力。龍馬潭區(qū)物業(yè)行業(yè)綜合黨委、街道黨工委在前期精準識別了群眾需求，涇華物業(yè)全程參與方案研制；中期協(xié)調(diào)化解矛盾糾紛，監(jiān)督改造進度；后期鞏固提升改造成效，參與工程驗收。
二是多元參與轉(zhuǎn)化治理新方向。社區(qū)黨委注重抓黨建促民生，抓服務(wù)保民生，通過借力社會組織進一步壯大社區(qū)志愿者隊伍，發(fā)揮自治隊伍的主體作用，開展形式多樣、主題突出的社區(qū)教育活動，搭建完善的參與機制與平臺，推動社區(qū)自組織逐步從單純“參與”向多元“自治”的轉(zhuǎn)變。通過社區(qū)自組織的培育，發(fā)掘、培養(yǎng)社區(qū)骨干人才，增強社區(qū)居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)和自我監(jiān)督意識，也增強了廣大居民的歸屬感和認同感。
三是三化協(xié)同助力社區(qū)新發(fā)展。社區(qū)黨委立足社會企業(yè)帶動型試點項目，以“社會企業(yè)+社會組織+多元主體”聯(lián)動參與社區(qū)治理為主線，探索建立“社會化+公益化+市場化”相結(jié)合的互助治理體系，牽頭在小區(qū)召開業(yè)主大會。治理模式從傳統(tǒng)的街道、社區(qū)占主導(dǎo)地位，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣M織、社區(qū)居民能動與自主地參與其中，不斷提升居民參與感和獲得感。
棗林園小區(qū)借老舊小區(qū)改造，實行連片物業(yè)管理，推動連片治理工作，目前已取得了一定的成效，得到了居民群眾的認可。接下來，涇華物業(yè)還將立足省市相關(guān)工作要求，繼續(xù)把老舊小區(qū)治理作為提高居民生活品質(zhì)的重要一環(huán)來抓，讓居民們生活得越來越幸福。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2023年第6期）
作者單位：四川涇華物業(yè)服務(wù)有限公司