文 / 田富民
建筑物因局部防水層缺陷、內(nèi)部管道跑冒滴漏，導(dǎo)致建筑物內(nèi)部漏水、滲水的情況屢見(jiàn)不鮮。如果漏水點(diǎn)在機(jī)房頂部、強(qiáng)電間、設(shè)備房，很可能造成設(shè)備損壞、財(cái)產(chǎn)損失，甚至可能誘發(fā)火災(zāi)、損害構(gòu)筑物承重構(gòu)件、帶來(lái)觸電等嚴(yán)重的事故。建筑物漏水的原因大多與建筑物本體相關(guān)，改造技術(shù)難度大、施工周期較長(zhǎng)、投入成本較高，無(wú)法徹底根除。
建設(shè)基于建筑物消防報(bào)警系統(tǒng)的漏水探測(cè)裝置，使得漏水信息及時(shí)傳輸?shù)街锌厥遥皶r(shí)發(fā)現(xiàn)險(xiǎn)情，讓消防中控室進(jìn)一步成為建筑物的中心控制室，可以有效提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急處置方面的能力。
裝置原理
深圳市核電物業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱核電物業(yè)）基于消防報(bào)警系統(tǒng)，建設(shè)了漏水報(bào)警裝置，其原理是通過(guò)水浸探測(cè)器，將終端的水信號(hào)轉(zhuǎn)化為電信號(hào)，再通過(guò)消防報(bào)警系統(tǒng)的布線網(wǎng)絡(luò)，將信號(hào)傳輸至中控室，實(shí)現(xiàn)漏水信息及時(shí)報(bào)警的目的。漏水報(bào)警裝置由水浸探測(cè)器、探測(cè)器電源、電磁繼電器、消防系統(tǒng)輸入模塊組成，運(yùn)行原理如圖1所示。
水浸探測(cè)器的工作原理是基于液體導(dǎo)電原理，將水信號(hào)轉(zhuǎn)換為電流信號(hào)，并傳輸出去。實(shí)際操作時(shí)，可以采用非定位類型的水浸探測(cè)器，布設(shè)在需要關(guān)注的、正常狀態(tài)下無(wú)水的位置。
電磁繼電器是將傳感器電流信號(hào)進(jìn)行隔離轉(zhuǎn)換，并將信號(hào)傳導(dǎo)至消防輸入模塊的裝置。電磁繼電器能保證探測(cè)器電流與消防系統(tǒng)電流隔離，探測(cè)電流不會(huì)直接導(dǎo)入消防報(bào)警系統(tǒng)，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)消防報(bào)警系統(tǒng)回路、部件的保護(hù)。
探測(cè)器電源一般為24V、12V低壓直流電源，可采用變壓器固定電源或電池組移動(dòng)電源供電，電源電壓等級(jí)應(yīng)與探測(cè)器型號(hào)匹配。
消防輸入模塊與建筑物消防系統(tǒng)型號(hào)匹配，負(fù)責(zé)將繼電器傳出的信號(hào)輸入至消防系統(tǒng)報(bào)警網(wǎng)絡(luò)。消防輸入模塊在消防系統(tǒng)的地址編入應(yīng)為“反饋信號(hào)”類型，禁止編入火警地址類型，以免引起消防系統(tǒng)火警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)邏輯混亂。
應(yīng)用案例
漏水報(bào)警裝置需設(shè)置在已經(jīng)有消防報(bào)警系統(tǒng)的建筑物中，如機(jī)房基站、倉(cāng)庫(kù)、圖書(shū)館、博物館、工廠車(chē)間等需要及時(shí)發(fā)現(xiàn)漏水信息的場(chǎng)所，功能拓展后可用于空氣處理裝置、冷凍機(jī)組、液體容器、泵槽等需要檢測(cè)泄漏的設(shè)備。以下是核電物業(yè)蘇州項(xiàng)目管理的蘇州科技大廈（高層樓宇）漏水報(bào)警裝置的測(cè)試及應(yīng)用情況。
蘇州科技大廈位于蘇州市姑蘇區(qū)西環(huán)路西側(cè)，建筑功能以研發(fā)、培訓(xùn)、辦公為主，其中裙房主要為餐廳、研發(fā)室、員工活動(dòng)中心、會(huì)議室及配套功能設(shè)施，地下室主要為輔助設(shè)備用房及停車(chē)場(chǎng)，總建筑面積9萬(wàn)平方米，地上最高23層，地下2層。該大廈于2018年12月投入使用，目前由核電物業(yè)提供物業(yè)服務(wù)工作。該建筑投入使用后，共發(fā)生過(guò)3次較為典型的建筑物漏水情況，一是天面設(shè)備機(jī)房頂部積水造成天花滲水，二是樓層內(nèi)部茶水間網(wǎng)紋軟管老化破損導(dǎo)致漏水，三是外圍地面弱電電纜井雨水蓄積造成積水順著電纜線路流入負(fù)一層弱電機(jī)房。所幸發(fā)現(xiàn)及時(shí)并有效處置，并未造成較大損失和影響?；谝陨下┧L(fēng)險(xiǎn)，核電物業(yè)蘇州項(xiàng)目研發(fā)了基于消防系統(tǒng)的漏水報(bào)警裝置，實(shí)現(xiàn)了漏水信息直接傳輸?shù)街锌厥遥瑯O大提升了物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)對(duì)漏水情況的效率。當(dāng)前此裝置在蘇州科技大廈運(yùn)行穩(wěn)定可靠，其現(xiàn)場(chǎng)測(cè)試數(shù)據(jù)見(jiàn)表1。
根據(jù)測(cè)試，該系統(tǒng)反饋信號(hào)可靠穩(wěn)定，不會(huì)影響到消防報(bào)警系統(tǒng)本身正常運(yùn)行，現(xiàn)場(chǎng)的漏水信息和普通的火警信息一樣，可以實(shí)時(shí)傳輸，管理人員能對(duì)現(xiàn)場(chǎng)漏水信號(hào)及時(shí)監(jiān)控。
應(yīng)用前景
基于消防系統(tǒng)的漏水報(bào)警裝置，讓水浸探測(cè)器與消防報(bào)警系統(tǒng)結(jié)合，可以有效解決物業(yè)服務(wù)在樓宇管理過(guò)程中的痛點(diǎn)，而且裝置的功能還能進(jìn)一步拓展，應(yīng)用于其他領(lǐng)域。
降低遠(yuǎn)程監(jiān)控成本。利用消防報(bào)警系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)建立的信息反饋功能，搭建漏水報(bào)警系統(tǒng)，用戶只需要承擔(dān)末端傳感器信號(hào)轉(zhuǎn)化為電信號(hào)的成本，將電信號(hào)傳輸?shù)街锌厥沂褂玫氖浅墒斓木W(wǎng)絡(luò)，僅需要在系統(tǒng)調(diào)試中編入地址碼及說(shuō)明即可，大大降低了傳統(tǒng)遠(yuǎn)程監(jiān)控的成本。
助力建設(shè)智能化樓宇。在萬(wàn)物互聯(lián)的趨勢(shì)下，大部分智能化的實(shí)現(xiàn)需要無(wú)線網(wǎng)絡(luò)覆蓋，或者需要重新布線實(shí)現(xiàn)信息傳遞，這樣不僅成本較高，而且見(jiàn)效慢，所以很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)寧愿堅(jiān)持人工現(xiàn)場(chǎng)巡檢來(lái)采集數(shù)據(jù)，也不愿進(jìn)行信息化、智能化投入。漏水報(bào)警裝置將末端數(shù)據(jù)采集信息通過(guò)消防系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)傳輸?shù)哪Ｊ?，能大大降低成本投入，降低現(xiàn)場(chǎng)數(shù)據(jù)采集成本門(mén)檻，有利于智能化樓宇發(fā)展。
目前建筑物消防的報(bào)警系統(tǒng)，僅進(jìn)行火災(zāi)信息探測(cè)，但建筑物面臨的風(fēng)險(xiǎn)，除了火災(zāi)還有其他情況，比如常見(jiàn)的跑水導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)損失、設(shè)備溫度過(guò)高損壞等。將消防探測(cè)的功能進(jìn)一步擴(kuò)展，將樓宇需要關(guān)注的信息，通過(guò)消防報(bào)警系統(tǒng)的線路網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)傳輸?shù)街锌刂鳈C(jī)，可以讓樓宇管理單位的應(yīng)急處置能力更加高效。也就是說(shuō)，如果將消防報(bào)警裝置的功能加以拓展，會(huì)有更廣闊的應(yīng)用場(chǎng)景。（原載于《中國(guó)物業(yè)管理》雜志2023年第7期）
作者系深圳市核電物業(yè)有限公司蘇州項(xiàng)目負(fù)責(zé)人