首開天岳恒公司聯(lián)合屬地街道和社區(qū)共同開啟養(yǎng)老服務(wù)驛站，為社區(qū)居民提供多樣化居家養(yǎng)老服務(wù)。圖為養(yǎng)老驛站工作人員為居民介紹服務(wù)項目。
近年來，在老舊小區(qū)改造和管理工作中，首開集團(tuán)旗下子公司北京天岳恒房屋經(jīng)營管理有限公司（以下簡稱首開天岳恒公司），從實(shí)施主體、物業(yè)管理主體等多維度積極推進(jìn)建管投一體化老舊小區(qū)改造工作，提高立項、改造、管理、維保等全過程運(yùn)轉(zhuǎn)協(xié)調(diào)效率，使改造后的老舊小區(qū)實(shí)現(xiàn)市場化可持續(xù)發(fā)展。
老舊小區(qū)改造的管理要點(diǎn)
首開天岳恒公司注重總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)做法，從施工啟動會、入戶調(diào)研、樣板展示、規(guī)范施工到后期維護(hù)管理等各個環(huán)節(jié)，嚴(yán)格按照施工規(guī)范要求落實(shí)好各項改造項目，既要“好看”，又要“好住”，形成推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范流程，不斷豐富和創(chuàng)新“首開經(jīng)驗(yàn)”“首開做法”。
在施工前期準(zhǔn)備階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要積極開展居民座談會，廣泛征求居民意見和建議，準(zhǔn)確聚焦居民“急、難、愁、盼”問題，解決居民實(shí)際問題。專人專職負(fù)責(zé)居民溝通工作，設(shè)置現(xiàn)場接待室，安排值守人員24小時做好日常居民接待工作及緊急情況處理工作。在溝通中，要讓大多數(shù)的居民了解改造惠民的具體設(shè)計方案，有條件的可以展示實(shí)際施工效果和材料選用，用看得見、摸得到的改造效果，解除居民心中的顧慮和疑惑。
在進(jìn)場施工階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要聯(lián)合街道各部門召開施工啟動會，積極配合施工進(jìn)場，做好施工前期安排，如安排施工時間，協(xié)調(diào)施工順序，對居民做好施工通知等工作。針對老舊小區(qū)綜合整治中出現(xiàn)的問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要聯(lián)合屬地社區(qū)，立足綜合整治實(shí)際，提高協(xié)同配合能力，形成強(qiáng)大工作合力，共同抓好綜合整治工作各項任務(wù)的落實(shí)。項目組要規(guī)范現(xiàn)場施工人員行為，做好“五個標(biāo)準(zhǔn)化”，即人員著裝標(biāo)準(zhǔn)化、疫情防控標(biāo)準(zhǔn)化、施工行為標(biāo)準(zhǔn)化、安全防護(hù)標(biāo)準(zhǔn)化、施工工藝標(biāo)準(zhǔn)化。
多產(chǎn)權(quán)小區(qū)改造案例分享
北京市火橋北里小區(qū)是一個多產(chǎn)權(quán)老舊小區(qū)，共有6幢住宅樓。2019年，小區(qū)1、2、3、4、5號樓和6號樓50%的產(chǎn)權(quán)被移交至北京房地集團(tuán)有限公司，首開天岳恒公司代行管理權(quán)；6號樓另外50%的產(chǎn)權(quán)單位為國家體育總局訓(xùn)練局。由于涉及不同產(chǎn)權(quán)，本小區(qū)綜合改造的實(shí)施變得更加困難。為此，首開天岳恒公司采取了以下措施：
一是聚民意、強(qiáng)聯(lián)動。根據(jù)北京市及東城區(qū)關(guān)于老舊小區(qū)綜合整治工作要求及相關(guān)會議精神，火橋北里小區(qū)被納入2020年北京市第二批老舊小區(qū)綜合整治范圍。項目確立后，首開天岳恒公司與龍?zhí)督值莱闪⒘嘶饦虮崩锢吓f小區(qū)綜合整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)火橋北里小區(qū)綜合整治項目工作，建立例會制度，健全聯(lián)動機(jī)制，研究問題難點(diǎn)，推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治工作順利開展。與此同時，首開天岳恒公司聯(lián)合龍北社區(qū)，對照“六治七補(bǔ)三規(guī)范”內(nèi)容組織對小區(qū)居民進(jìn)行入戶走訪調(diào)查，匯總居民調(diào)查意愿后確定改造內(nèi)容。社區(qū)建設(shè)辦公室組建物業(yè)管理委員會，充分發(fā)揮業(yè)主中黨員在老舊小區(qū)綜合整治中的帶頭作用，引導(dǎo)業(yè)主依法參與社區(qū)居民自治，物業(yè)管理委員會全程參與老舊小區(qū)綜合整治工作。
二是做足“功課”，實(shí)施項目改造。2022年8月1日，火橋北里老舊小區(qū)綜合改造項目正式實(shí)施。項目開工前，首開天岳恒公司組織召開會議對各部門工作進(jìn)行專項部署，提出具體施工要求，既要保證施工質(zhì)量、又要讓居民百姓滿意。除了基本改造內(nèi)容外，選取居民意見比較集中的幾個自選類改造項目，按照“企業(yè)投一點(diǎn)、補(bǔ)建設(shè)施收益一點(diǎn)、政府支持一點(diǎn)”的原則，由首開集團(tuán)進(jìn)行投資，就小區(qū)充電裝置、配套房、停車設(shè)施和小區(qū)大門等進(jìn)行了改造。
經(jīng)過一系列的施工改造，火橋北里老舊小區(qū)里銹跡斑斑的鐵管變成了PVC消音管，居民家中的下水管再也不堵了，磚石裸露的墻面變得平整干凈，坑洼路面變得平坦了這一樁樁一件件的改變，與之前的“老舊破”形成了鮮明的對比。如今，火橋北里小區(qū)的改造工程還在加緊進(jìn)行中，改造后的小區(qū)環(huán)境必將煥然一新。小區(qū)改造后，首開天岳恒公司將逐步培養(yǎng)居民“有償服務(wù)”的意識，逐步建立長效管理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)“非經(jīng)資產(chǎn)”物業(yè)管理可持續(xù)健康發(fā)展。
老舊小區(qū)管家式服務(wù)案例分享
雙旗桿東里小區(qū)是建于20世紀(jì)70年代的老舊小區(qū)，共9棟多層住宅樓。2019年6月，原產(chǎn)權(quán)單位將小區(qū)產(chǎn)權(quán)交至首開天岳恒公司。當(dāng)時雙旗桿東里小區(qū)正處于老舊小區(qū)改造施工中，首開天岳恒公司接管后主動對接屬地街道和社區(qū)，以完成老舊小區(qū)改造為契機(jī)，提前制訂各項工作計劃和實(shí)施方案，找出項目存在的不足以及需要解決的主要問題，積極協(xié)助完成老舊小區(qū)改造后續(xù)工作，確保小區(qū)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡、有序管理、規(guī)范服務(wù)。
一是組建業(yè)委會，聘請物業(yè)“管家”。接管后，首開天岳恒公司堅持黨建引領(lǐng)，積極主動對接社區(qū)開展走訪調(diào)研、征求民意等工作。2019年12月，雙旗桿東里小區(qū)成立了業(yè)委會。2020年9月，在西城區(qū)德勝街道和北廣社區(qū)的大力支持和監(jiān)督指導(dǎo)下，雙旗桿東里業(yè)主委員會組織全體居民投票，最終形成了建筑面積過半且居民人數(shù)過半的共同決議，決定正式聘用首開天岳恒公司作為物業(yè)服務(wù)方，順利簽訂物業(yè)服務(wù)合同，同時授權(quán)首開天岳恒公司進(jìn)行停車管理。居民按照1元/平方米·月繳納物業(yè)費(fèi)，不足部分由首開天岳恒公司分擔(dān)一部分、小區(qū)年度停車管理費(fèi)補(bǔ)充一部分。
二是聚焦“七有五性”，拓展增值服務(wù)。首開天岳恒公司聯(lián)合屬地街道和社區(qū)共同啟動德勝街道“父母食堂”助餐點(diǎn)和西城北廣社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站，為轄區(qū)內(nèi)孤寡老人開展“一對一”特約幫扶，提供助老餐、休息室、便民菜站、健康咨詢、日常維修等服務(wù)，不斷滿足社區(qū)居民對“物業(yè)＋”服務(wù)的期待和需求。其中，老年驛站可以申請屬地街道補(bǔ)貼用于開展多種延伸服務(wù)，既可以全面提升老年人的幸福感、增加社會效益，也可以拓展增值服務(wù)、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
2022年1月，雙旗桿東里小區(qū)入選住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中央文明辦秘書局公布的“加強(qiáng)物業(yè)管理 共建美好家園”典型案例。
老舊小區(qū)物業(yè)管理面臨的問題及建議
截至目前，首開天岳恒公司已參與實(shí)施老舊小區(qū)改造項目118.42萬平方米，涉及海淀、東城及西城的58個小區(qū)、138棟樓、15020戶，切實(shí)把“民生工程”變成“民心工程”，使小區(qū)居民幸福感“原地升級”。但是，老舊小區(qū)后續(xù)的物業(yè)管理還存在一些問題。
一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)額外支出增加。為積極響應(yīng)政府號召，各物業(yè)服務(wù)單位積極配合街道、社區(qū)開展垃圾分類工作，在人力、物力、財力方面投入了大量成本，這些額外增加的支出，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來了很大壓力。
二是老舊小區(qū)共性問題解決難度大。老舊小區(qū)大多基礎(chǔ)設(shè)施不完備，智能化水平低、配套服務(wù)不完善。在“接訴即辦”工作中，存在大量權(quán)屬確定困難、開發(fā)建設(shè)遺留問題以及老樓加裝電梯、停車管理難等共性問題，問題的解決任務(wù)、考核任務(wù)均落在物業(yè)服務(wù)企業(yè)身上，部分業(yè)主也將全部矛頭指向物業(yè)服務(wù)企業(yè)，造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間矛盾突出，增加了收費(fèi)工作難度。
三是部分居民接受物業(yè)服務(wù)的意識、垃圾分類意識薄弱以及繳納物業(yè)費(fèi)的意識淡薄。老舊小區(qū)的改造和維護(hù)都需要投入大量經(jīng)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)收取理應(yīng)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價，但一些老舊小區(qū)的物業(yè)費(fèi)多年來一直未調(diào)整、部分居民缺乏繳費(fèi)觀念，影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
鑒于以上問題，首開天岳恒公司根據(jù)經(jīng)驗(yàn)提出以下建議：
一是希望相關(guān)行業(yè)主管部門進(jìn)一步完善物業(yè)管理法規(guī)體系，加大政策扶植力度和資金獎補(bǔ)機(jī)制，由政府牽頭成立國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)老舊小區(qū)“兜底”服務(wù)，采用“先嘗后買”模式，逐漸實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)物業(yè)管理轉(zhuǎn)型。
二是因地制宜配套必要的服務(wù)場所，逐步在各類小區(qū)實(shí)施智能化改造，改善物業(yè)管理基礎(chǔ)設(shè)施條件。
三是提高居民對物業(yè)服務(wù)價值的認(rèn)識，通過公開協(xié)商的方式合理提高物業(yè)費(fèi)，促使物業(yè)管理可持續(xù)運(yùn)行，最終實(shí)現(xiàn)盈虧互補(bǔ)、開放共贏。
四是繼續(xù)推進(jìn)業(yè)委會的組建，督促指導(dǎo)業(yè)委會按規(guī)則開展工作、化解矛盾，配合物業(yè)管理單位維護(hù)小區(qū)環(huán)境，鞏固老舊小區(qū)改造成果。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2023年第6期）
供稿單位：北京天岳恒房屋經(jīng)營管理有限公司